第一部分 行業基本概念

第一章 城中村改造行業發展綜述  1

第一節 城中村改造的定義  1

一、城中村的定義       1

1、城中村的定義和特征     1

2、城中村產生的原因  3

3、城中村的社會功能  5

二、城中村改造的定義       9

1、城中村改造的定義  9

2、城中村改造的目標  10

三、城中村改造的特點       12

1、重要性     12

2、必要性     15

3、緊迫性     17

第二節 城中村改造的意義  18

一、有利于改善人居環境的舒適度    18

二、有利于推動城市經濟的健康化    18

三、有利于消除城鄉管理的二元性    19

四、有利于實現城市建設的一體化    25

第三節 城中村改造對房地產的影響  26

一、對房地產市場供給的影響    26

二、對房地產市場需求的影響    26

三、對房地產價格走勢的影響    26

第二部分 市場環境分析

第二章 城中村改造行業市場環境及影響分析    27

第一節 城中村改造行業政治法律環境     27

一、行業管理體制分析       27

二、行業主要法律法規       35

三、城中村改造行業標準    46

四、行業相關發展規劃       52

五、政策環境對行業的影響       57

第二節 行業經濟環境分析  60

一、宏觀經濟形勢分析       60

二、宏觀經濟環境對行業的影響分析       74

第三節 行業社會環境分析  77

一、城中村改造產業社會環境    77

二、社會環境對行業的影響       78

三、城中村改造產業發展對社會發展的影響    79

第四節 土地資源供給分析  79

一、全國土地資源供給現狀       79

二、全國土地資源利用現狀       83

三、全國土地資源供給趨勢       94

第三章 城中村改造市場規模與定位分析     97

第一節 城中村改造市場規模分析     97

一、中國現有城中村數量規模    97

二、中國現有城中村區域分布    97

三、中國城中村改造需求分析    102

四、中國城中村改造市場規模    102

五、城中村改造項目合計拆遷戶數    103

六、城中村改造項目合計拆遷面積    103

七、城中村改造項目投資總額分析    104

第二節 城中村改造項目成功的關鍵因素  104

一、營造區域價值       104

二、綜合體建筑開發    105

三、項目開發順序       106

四、項目整體社會效應       107

第三節 城中村改造商業市場定位與規劃  108

一、項目區域市場分析       108

1、城市規劃角度  108

2、城市商業市場角度  110

3、相關物業市場角度  110

二、消費者研究分析    111

1、消費人群構成  111

2、消費行為及需求     111

3、投資行為及需求     111

三、項目總體定位與規劃    112

1、總體定位  112

2、商業等級及體量     112

3、消費群體定位  119

4、功能布局分析  122

5、租售策略及價格     124

6、業態建議及比例     124

第四節 城中村改造住宅市場定位與規劃  124

一、項目整體定位       124

二、目標客戶定位       126

三、目標客戶分析       126

四、項目規劃分析       130

第四章 城中村改造市場分析與改造模式     132

第一節 城中村改造市場現狀分析     132

一、中國城中村改造進程分析    132

二、中國城中村改造主要問題    135

1、城中村改造土地問題分析     135

2、違章建筑拆遷補償問題分析  137

3、改造資金來源渠道問題分析  140

5、城中村改造與城市整體功能協調問題  144

6、改造后村民后續生活的改善問題  145

第二節 城中村改造市場競爭分析     146

一、現有業內競爭者分析    146

二、城中村村民議價能力    147

三、潛在進入者威脅分析    149

第三節 城中村主要改造模式分析     149

一、城中村改造主體分析    149

1、政府主導型     149

2、村集體主導型  149

3、開發商主導型  150

二、城中村改造方式分析    150

1、一次性全面改造     150

2、滾動式全面改造     152

3、綜合整治式改造     152

三、城中村改造成本分析    153

1、總成本結構分析     153

2、拆遷補償費分析     153

3、工程咨詢費分析     156

4、市政配套費分析     156

5、市場營銷費用分析  157

6、運營管理費分析     159

四、城中村改造模式分析    159

1、政府式改造模式     159

3、市場式改造模式     161

第五章 中國互聯網+城中村改造建設行業商業模式創新策略 163

第一節 關于商業模式研究的基本思想介紹     163

一、商業模式的定義及與其他模式的比較       163

二、商業模式的核心構成要素及構建流程       168

第二節 中國互聯網+城中村改造建設行業市場定位創新分析       174

一、中國城中村改造建設行業消費者特征分析       174

二、中國城中村改造建設行業企業主流的市場定位分析       174

三、互聯網對城中村改造建設行業市場定位的變革分析       176

四、互聯網下城中村改造建設行業市場定位優秀案例分析    177

第三節 中國互聯網+城中村改造建設行業價值主張創新分析       179

一、中國城中村改造建設行業主要的客戶價值主張要素分析       179

二、互聯網+城中村改造建設行業價值主張創新策略分析     183

1、互聯網升級產品使用體驗     183

2、互聯網改善個性化服務體驗  184

3、互聯網節約客戶成本     187

三、互聯網+城中村改造建設行業價值主張創新優秀案例     189

第四節 中國互聯網+城中村改造建設行業渠道通路創新分析       193

一、中國城中村改造建設行業渠道通路的主要類別及特點分析    193

1、價值傳遞通路的定義及特點  193

2、產品銷售渠道的定義及特點  194

3、現有渠道通路特點的優勢及不足  202

4、互聯網對渠道通路的改造分析     206

二、互聯網對城中村改造建設行業渠道通路的顛覆性變革分析    214

三、行業網絡媒體廣告宣傳策略分析       215

四、行業電商渠道構建策略分析       217

五、行業渠道通路創新優秀案例       218

第五節 中國互聯網+城中村改造建設行業客戶關系創新分析       218

一、中國城中村改造建設行業客戶關系的類別及關系成本分析    218

1、城中村改造建設行業客戶關系的類別分析  218

2、城中村改造建設行業客戶關系成本分析     223

二、行業客戶關系創新路徑分析       228

三、行業客戶關系創新優秀案例       228

第六節 中國互聯網+城中村改造建設行業收入來源創新分析       229

一、行業收入的主要來源渠道及特點       229

二、行業收入來源的創新分析    230

三、行業收入來源創新優秀案例       230

第七節 中國互聯網+城中村改造建設行業合作伙伴創新分析       232

一、主要的合作伙伴及其特點分析    232

二、村改造建設行業合作伙伴結構    232

三、行業新增合作伙伴的特點    233

四、行業新增合作伙伴優秀案例       234

第八節 中國互聯網+城中村改造建設行業成本機構優化分析       235

一、行業主要成本結構及特點分析    235

二、互聯網城中村改造建設行業成本結構分析       235

三、行業成本結構的優化路徑    236

四、行業成本結構優化優秀案例       236

第六章 城中村改造項目案例分析  245

第一節 上海新天地項目     245

一、項目指標分析       245

二、功能規劃布局       246

三、項目開發戰略       252

第二節 廣州江南新苑項目  254

一、項目指標分析       254

二、功能規劃布局       255

三、項目開發戰略       258

第三節 佛山東方廣場項目  260

一、項目指標分析       260

二、功能規劃布局       260

三、項目開發戰略       261

第四節 深圳中航城項目     261

一、項目指標分析       261

二、功能規劃布局       263

三、項目開發戰略       264

第五節 深圳卓越世紀城項目     265

一、項目指標分析       265

二、功能規劃布局       265

三、項目開發戰略       265

第六節 成都金色夏威夷項目     267

一、項目指標分析       267

二、功能規劃布局       267

三、項目開發戰略       268

第三部分 競爭格局分析

第七章 城中村改造行業領先企業經營形勢分析       269

第一節 紹興市城中村改造建設投資有限公司  269

一、企業發展概述分析       269

二、企業資質水平分析       269

三、企業項目進展分析       269

四、企業經營情況分析       270

五、企業產業布局分析       270

六、企業發展動態分析       270

第二節 揭陽市城中村改造投資有限公司  271

一、企業發展概述分析       271

二、企業資質水平分析       271

三、企業項目進展分析       271

四、企業經營情況分析       275

五、企業產業布局分析       275

六、企業發展動態分析       275

第三節 杭州湘湖城中村改造有限公司     281

一、企業發展概述分析       281

二、企業資質水平分析       281

三、企業項目進展分析       282

四、企業經營情況分析       282

五、企業產業布局分析       289

六、企業發展動態分析       289

第四節 南京睿谷城中村改造有限公司     290

一、企業發展概述分析       290

二、企業資質水平分析       290

三、企業項目進展分析       290

四、企業經營情況分析       291

五、企業產業布局分析       291

六、企業發展動態分析       296

第五節 嵊州市城南城中村改造有限公司  297

一、企業發展概述分析       297

二、企業資質水平分析       297

三、企業項目進展分析       297

四、企業經營情況分析       298

五、企業產業布局分析       300

六、企業發展動態分析       300

第六節 溫州生態園城中村改造有限公司  301

一、企業發展概述分析       301

二、企業資質水平分析       301

三、企業項目進展分析       301

四、企業經營情況分析       301

五、企業產業布局分析       302

六、企業發展動態分析       303

第七節 長沙市城中村改造有限公司  303

一、企業發展概述分析       303

二、企業資質水平分析       304

三、企業項目進展分析       304

四、企業經營情況分析       304

五、企業產業布局分析       304

六、企業發展動態分析       312

第八節 福星惠譽控股有限公司  312

一、企業發展概述分析       312

二、企業資質水平分析       312

三、企業項目進展分析       313

四、企業經營情況分析       314

五、企業產業布局分析       314

六、企業發展動態分析       315

第九節 長沙市雨花區城中村改造投資有限公司     317

一、企業發展概述分析       317

二、企業資質水平分析       318

三、企業項目進展分析       318

四、企業經營情況分析       318

五、企業產業布局分析       318

六、企業發展動態分析       319

第十節 紹興市上虞城中村改造投資開發有限公司  319

一、企業發展概述分析       319

二、企業資質水平分析       320

三、企業項目進展分析       320

四、企業經營情況分析       320

五、企業產業布局分析       320

六、企業發展動態分析       321

第八章 2018-2023年城中村改造行業前景及趨勢預測    322

第一節 2018-2023年城中村改造市場發展前景     322

一、2018-2023年城中村改造市場發展潛力   322

二、2018-2023年城中村改造市場發展前景展望   323

第二節 2018-2023年城中村改造市場發展趨勢預測     324

一、2018-2023年城中村改造行業發展趨勢   324

二、2018-2023年城中村改造市場規模預測   325

三、2018-2023年城中村改造發展趨勢預測   325

第三節 2018-2023年中國城中村改造行業供需預測     326

一、2018-2023年中國城中村改造項目投資總額預測   326

二、2018-2023年中國城中村改造需求預測   327

三、2018-2023年中國城中村改造市場規模預測   327

第九章 中國城中村改造存在的問題及建議 328

第一節 城中村舊城改造中存在的問題及對策研究  328

一、城中村普遍存在的問題       328

1、用地混亂  328

2、居民居住的環境差  328

3、社會治安問題突出  328

4、社會發育程度較低  329

二、城中村綜合改造對策的研究       330

1、形成良好的協調機制，加強輿論導向  330

2、做好農民間的溝通工作  332

第二節 城中村改造的難點和對策     337

一、城中村改造的難點       337

1、補償政策不統一     337

2、開發商主導的“捆綁地塊”開發模式憂患  337

3、開發成本持續走高  337

4、政府主導開發資金受限  338

5、安置方式受限  338

6、啟動資金籌集較難  338

7、各方利益難以平衡  338

二、城中村改造的對策和建議    339

1、區域內統一拆遷改造政策     339

2、區域整合、并村集中安置     339

3、政府主導，市場參入，統籌規劃，穩步推進     339

4、均衡各方利益  340

5、制定優惠政策吸引大牌企業參與  342

6、稅費減免優惠政策  342

第三節 “城中村”改造難題及解決方案  343

一、改造”城中村”所遇到的難題    343

1、改造計劃涉及多方利益，基層工作難以開展     343

2、改造實施難度大，相關機構的后期監管扶持難  344

3、施項目的融資渠道有限，相關機構的融資平臺建設困難  344

4、村民轉變為市民，政府面臨新難題     344

二、改造改造“城中村城中村”問題的解決方案    346

1、靈活運用建設原則  346

2、使用更多的融資方式，加強監督力度  346

3、村民參與改造計劃，實現共贏     346

4、科學合理的引導村民，培養村民的綜合能力     347

第四節 城中村改造過程中社區化問題分析     347

一、城中村改造過程中社區化存在的問題       347

1、新型社區的規模性問題  347

2、歸屬感的問題  347

3、管理形式上的問題  349

二、探究解決城中村改造過程中社區化問題的有效性措施    349

1、為新型社區建設提供有力的資金與政策支持     349

2、培育新型社區居民的歸屬感  350

3、創新管理形式  350

第四部分 行業投資分析

第十章 2018-2023年城中村改造行業投資機會與風險防范   352

第一節 城中村改造行業投融資情況  352

一、行業資金渠道分析       352

二、固定資產投資分析       360

三、兼并重組情況分析       361

第二節 2018-2023年城中村改造行業投資機會     361

一、產業鏈投資機會    361

二、細分市場投資機會       361

三、重點區域投資機會       362

四、城中村改造行業投資機遇    362

第三節 城中村改造投資風險與控制  363

一、城中村改造投資風險分析    363

1、城中村改造資產專用性風險  363

2、城中村改造營運風險     365

3、城中村改造市場風險     368

4、城中村改造社會風險     369

5、城中村改造自然風險     369

6、城中村改造商業風險     369

二、房企城中村改造風險控制    370

1、政策支持的合約化控制  370

2、拆遷補償的規范化控制  371

3、開發盤量的分散化控制  372

4、專項報規的特殊化控制  372

5、土地摘牌的技術化控制  373

6、融資途徑的多樣化控制  374

7、對于土地競拍情況的約定     374

8、對于特殊情況的處理     374

第四節 城中村改造融資模式分析     375

一、土地拍賣融資方式       375

1、含義及適用范圍     375

2、主要優勢與劣勢     375

二、銀行信貸融資方式       375

1、含義及適用范圍     375

2、主要優勢與劣勢     375

三、集體經濟自籌資金方式       376

1、含義及適用范圍     376

2、主要優勢與劣勢     377

四、房地產信托（reits）  377

1、含義及適用范圍     377

2、主要優勢與劣勢     377

第五節 城中村改造拆遷補償模式分析     378

一、補償方式分析       378

1、貨幣補償方式分析  378

2、產權調換方式分析  379

二、安置方式分析       380

1、就地安置方式分析  380

2、異地安置方式分析  381

第六節 城中村公共設施開發運營模式     381

一、工程項目融資代建制    381

二、村民投資參股經營模式       382

三、pfi  383

四、分階段的建設時序控制       383

第十一章 城中村改造規劃優化策略     385

第一節 城中村改造過程中的社區轉型與城鄉文化融合問題探析  385

一、實現城中村社區轉型和城鄉文化融合的必要性       385

1、單一的經濟活動限制了原住人口與城市深度的有機融合  385

2、混合社區管理制度加劇了外來人口的文化沖突問題  390

3、當前的居住形態加強了文化沖突問題  391

二、把空間形態改造當成城中村社區轉型的有效路徑    391

1、城中村改造面臨的問題  391

2、合理確定城中村改造補償標準     392

3、結合城中村改造和城市用地布局  393

三、共同推進城鄉文化融合和空間形態的改造       394

1、解決好原住人口的處置問題  394

2、合理引導原住人口轉變生活方式  394

3、解決好原住人口戶籍和居住問題  395

第二節 城中村改造規劃優化策略     396

一、城中村改造規劃面臨問題分析    396

1、城中村改造利益分配問題     396

2、土地權屬關系復雜  396

3、拆遷補償存在漏洞  397

二、城中村改造規劃優化策略    397

1、強化規劃先導作用實現公共政策轉型  397

2、強化土地管理及調控     399

3、做好拆遷安置及補償工作     400

圖標目錄

圖表：城中村存在的主要問題    17

圖表：改革開放以來我國土地資源供給的階段性變化    94

圖表：中國現有城中村區域分布       98

圖表：2015-2018年上半年中國城中村改造市場規模   102

圖表：2015-2018年上半年中國城中村改造拆遷戶數   103

圖表：2015-2018年上半年中國城中村改造新開工改造面積       103

圖表：2015-2018年上半年中國城中村改造投資規模   104

圖表：城中村改造方式       152

圖表：城市社區類型分類    177

圖表：上海新天地總體規劃       251

圖表：上海新天地功能規劃布局       251

圖表：深圳卓越世紀城項目的規劃主要布局定位    265

圖表：成都金色夏威夷項目的規劃區域    267

圖表：2018年上半年紹興市城中村改造建設投資有限公司經營狀況  270

圖表：杭州相關平臺做地范圍及涉及改造村(社區)初步方案 282

圖表：2018年上半年福星股份主要股東控股情況  313

圖表：2018-2023年中國城中村改造每年新增市場規模預測       325

圖表：2018-2023年中國城中村改造每年新增投資額預測   326

圖表：2018-2023年中國城中村改造每年需改造房屋數量預測   327

圖表：2018-2023年中國城中村改造每年市場規模預測       327

圖表：城中村主要參與者利益分析    343

圖表：債券融資流程圖       355

圖表：上市房企棚戶區改造項目再融資流程圖       357

圖表：2018-2023年中國城中村改造每年新增固定資產投資額預測   361