第1章：養老社區項目摘要

1.1 養老社區項目概況

1.1.1 項目背景

1.1.2 項目簡介

1.2 養老社區項目優勢分析

1.2.1 良好的自然環境

1.2.2 人性化的規劃設計

1.2.3 完善的配套服務設施

1.3 養老社區項目融資與財務分析概況

1.3.1 養老社區項目融資方案概況

1.3.2 養老社區項目財務分析概況

第2章：養老社區項目公司介紹

2.1 公司發展簡況

2.1.1 公司基本信息

2.1.2 股東持股情況

2.1.3 主要產品服務

2.2 公司組織架構

2.2.1 內部部門設置

2.2.2 對外持股情況

2.3 公司管理模式

2.4 公司經營情況

第3章：養老社區行業及目標市場分析

3.1 養老社區行業發展現狀與市場前景分析

3.1.1 養老社區行業發展歷程

3.1.2 養老社區行業發展現狀

3.1.3 養老社區行業前景預測

3.2 養老社區行業目標市場分析

3.2.1 政策、社會環境分析

（1）政策環境分析

（2）社會環境分析

3.2.2 市場規模分析

3.2.3 盈利情況分析

3.2.4 市場競爭分析

3.2.5 進入壁壘分析

3.2.6 目標城市分析

3.2.7 市場吸引力評估

3.3 養老社區行業核心發展觀點

3.3.1 觀點一：養老社區的定位必須基于城市發展的大視角

3.3.2 觀點二：以養老社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，擴大客戶群體，避免排他性

3.3.3 觀點三：保證合理的現金流

3.3.4 觀點四：多層次的配套設施滿足多元化的需求

3.3.5 觀點五：營銷前置，放大社會傳播效應，有助于獲得政府的優惠政策

3.3.6 觀點六：集服務、醫療、居住、休閑等于一體的“老年親情社區”是未來老年房地產業的發展趨勢

3.3.7 觀點七：養老項目開發必須考慮九大關鍵點

第4章：國內外模式借鑒及公司養老社區項目規劃

4.1 發達國家養老社區的研究背景

4.1.1 國外養老模式發展歷程

4.1.2 中外養老模式背景對比

4.1.3 國外主要養老社區類型

4.2 國外養老社區經驗借鑒

4.2.1 研究對象選取

4.2.2 美國太陽城中心

（1）基本情況

（2）主要特征

（3）經驗借鑒

4.2.3 美國CCRC持續照料退休社區

（1）基本情況

（2）主要特征

（3）經驗借鑒

4.2.4 日本港北新城

4.3 國內養老社區經驗借鑒

4.3.1 研究對象選取

4.3.2 北京東方太陽城

（1）基本情況

（2）總體規劃

 

（

 

 

4.3.3 銷售成果

4.3.4 上海親和源

（1）基本情況

（2）配套設施

（3）經驗總結

4.3.5 北京太陽城

（1）基本情況

（2）開發策略

（3）配套設施

4.4 **公司養老社區項目規劃

4.4.1 **公司養老社區項目基本情況

4.4.2 **公司養老社區項目主要客源

（1）項目總體訴求

（2）項目目標客群

4.4.3 **公司養老社區項目總體規劃

（1）項目總體規劃

（2）項目開發步驟

4.4.4 **公司養老社區項目運作模式

（1）項目盈利模式

（2）核心價值體系

（3）養老配套服務衍生新的項目盈利點

4.4.5 **公司養老社區項目配套設施

（1）住宅無障礙設計

（2）健康配套

（3）生活配套

（4）休閑娛樂文化配套

（5）精神關懷

第5章：養老社區項目商業模式選擇

5.1 養老社區項目開發條件

5.1.1 打造養老社區需滿足的外部環境條件

5.1.2 打造養老社區需滿足的開發商條件

5.1.3 打造養老社區的KPI指標

5.2 養老社區項目投資開發模式

5.2.1 養老社區項目的投資開發思路

5.2.2 養老社區項目的融資方式選擇

5.3 養老社區項目開發經營模式

5.3.1 老年住宅與住房產權轉換模式

5.3.2 老年住宅與住房租賃連接模式

5.3.3 老年住宅投資返本入住模式

5.3.4 老年住宅與住房產權反向抵押貸款連接模式

5.4 養老社區項目營銷模式

5.4.1 出售房屋

5.4.2 出租房屋

5.4.3 出售會員證

5.4.4 舊房轉換

5.4.5 房屋居住置換

5.4.6 交押金居住

5.5 **公司養老社區項目商業模式

第6章：養老社區項目市場營銷策略

6.1 養老社區項目市場定位

6.1.1 養老社區項目市場調查及市場定位分析

（1）養老社區項目市場調查研究

（2）養老公寓消費者心理特征分析

（3）養老公寓消費者行為模式及購買決策過程分析

6.1.2 養老社區項目消費者細分市場分析

6.1.3 養老社區項目目標消費者市場選擇

6.1.4 養老社區項目市場定位分析

6.2 養老社區項目促銷策略

6.2.1 養老社區促銷目標分析

6.2.2 養老社區促銷方式分析

6.2.3 養老社區項目促銷策略分析

（1）養老社區項目廣告促銷策略

（2）養老社區項目人員推銷策略

（3）養老社區項目營業推廣策略

（4）養老社區項目公共關系策略

6.2.4 養老社區項目滯銷應對策略

（1）養老社區開賣就滯銷的應對策略

（2）養老社區售出兩三成后滯銷的應對策略

（3）養老社區售出四五成后滯銷的應對策略

（4）養老社區售出七八成后滯銷的應對策略

6.3 中國養老社區項目價格策略

6.3.1 養老社區項目定價目標

6.3.2 養老社區項目價格影響因素

6.3.3 養老社區項目定價方法研究

6.3.4 養老社區項目調價方法研究

6.3.5 養老社區項目定價程序研究

第7章：養老社區項目融資和資金退出

7.1 項目投資基本假設

7.2 項目累計投資總額

7.2.1 項目累計投資總額

7.2.2 項目投資支出項目

7.3 項目投資使用規劃

7.3.1 項目投資進度

7.3.2 項目投資計劃

7.4 項目資金籌集方式

7.4.1 資金籌集方式

7.4.2 項目資金缺口

7.4.3 具體籌資進度

7.5 項目資金報酬與退出

7.5.1 股票上市

7.5.2 股權轉讓

7.5.3 股權回購

7.5.4 股利

第8章：養老社區項目財務預測

8.1 財務評價基礎數據

8.2 項目銷售收入預測

8.2.1 出售部分收入預測

（1）出售部分收入預測基本假設

（2）出售部分不同開發期收入預測

（3）出售部分不同年份收入預測

8.2.2 自持（出租）部分收入預測

（1）自持（出租）部分收入預測基本假設

（2）自持（出租）部分不同出租類型收入預測

（3）自持（出租）部分不同年份收入預測

8.2.3 自持（配套）部分收入預測

8.2.4 項目總收入預測

8.3 項目成本費用預測

8.3.1 建設成本估算

8.3.2 運營費用估算

8.3.3 總成本費用估算

8.4 項目盈余利潤估算

8.4.1 項目利潤總額構成

8.4.2 **養老社區項目分析

8.5 項目敏感性分析

8.5.1 項目敏感性分析定義和步驟

8.5.2 價格敏感性分析

8.5.3 成本敏感性分析

8.5.4 出售/出租率敏感性分析

第9章：養老社區項目投資風險與控制

9.1 政策風險與控制

9.1.1 政策風險

9.1.2 可能的對策

9.2 市場風險與控制

9.2.1 市場風險

9.2.2 可能的對策

9.3 經營風險與控制

9.3.1 經營風險

9.3.2 可能的對策

9.4 財務風險與控制

9.4.1 財務風險

9.4.2 可能的對策

9.5 資源風險與控制

9.5.1 資源風險

9.5.2 可能的對策

 

 

圖表目錄

 

圖表1：2015-2095年中國老齡化進程（單位：萬人，%）

圖表2：老齡化進程過渡期持續時間（單位：年）

圖表3：選擇養老機構的比例（單位：%）

圖表4：中國重點地區每千名老人的養老床位數（單位：張）

圖表5：**公司養老社區項目優勢——生態居住環境

圖表6：**公司養老社區項目優勢——人性化的規劃設計

圖表7：**公司養老社區項目優勢——完善的配套服務設施

圖表8：**公司養老社區項目融資方案

圖表9：**公司養老社區項目財務指標

圖表10：**公司基本信息表

圖表11：**公司業務能力情況

圖表12：**公司股權構成（單位：萬元，%）

圖表13：2013年**公司產品分布情況（單位：萬元，%）

圖表14：**公司部門設置情況

圖表15：**公司對外持股情況（單位：%）

圖表16：**公司管理模式

圖表17：**公司管理層介紹

圖表18：2010-2013年**公司主要經濟指標分析（單位：億元）

圖表19：老年人群的居住模式

圖表20：養老社區發展歷程

圖表21：我國養老社區現狀

圖表22：我國養老社區前景預測

圖表23：20151-2030年老齡化人口及養老公寓市場容量情況（單位：萬人，萬平方米）

圖表24：養老社區相關法律、政策一覽表

圖表25：2007-2013年中國65歲以上老年人口數量及占比（單位：億人次，%）

圖表26：老年人群的特點

圖表27：人口老齡化是導致養老社區出現的主因

圖表28：1990-2013年我國城鎮人口比重（單位： %）

圖表29：2008-2013年養老機構數量及同比增長情況（單位：個，%）

圖表30：2008-2013年養老床位數量及同比增長情況（單位：萬張，%）

圖表31：2014-2018年養老機構和養老床位預測（單位：個，萬張）

圖表32：普通住宅與養老住宅的會所收益比較（單位：萬元）

圖表33：北京養老地產主流分類

圖表34：養老地產持有經營模式案例

圖表35：養老地產出租出售結合模式案例

圖表36：養老地產出售模式案例

圖表37：養老地產城市進入主要判斷參數指標模型

圖表38：全國7個城市養老地產進入主要判斷參數

圖表39：養老地產城市進入判斷

圖表40：養老公寓、住宅公寓吸引力評估體系

圖表41：養老公寓、住宅公寓吸引力評估

圖表42：養老社區的定位必須基于城市發展的大視角

圖表43：以養老社區為功能核心、更廣泛的生活方式為主題

圖表44：合理控制開發節奏，保證合理的現金流

圖表45：多層次的配套設施滿足多元化的需求

圖表46：集服務、醫療、居住、休閑等功能于一體是未來發展趨勢

圖表47：養老項目開發必須考慮九大關鍵點

圖表48：國外養老社區所處階段

圖表49：中外養老模式背景對比

圖表50：國外主要養老社區類型及特點

圖表51：國外養老社區研究對象選取依據

圖表52：美國太陽城中心基本情況

圖表53：美國太陽城開發模式的九大特征

圖表54：美國太陽城中心對我國的啟發和借鑒作用

圖表55：美國CCRC持續照料退休社區服務情況

圖表56：美國CCRC持續照料退休社區的九大特征

圖表57：美國CCRC持續照料退休社區對我國的啟發和借鑒作用

圖表58：日本港北新城養老社區提供完善的配套

圖表59：國內養老社區研究對象選取依據

圖表60：北京東方太陽城基本情況

圖表61：北京東方太陽城總體規劃

圖表62：北京東方太陽城銷售成果

圖表63：上海親和源基本情況

圖表64：上海親和源特色配套

圖表65：上海親和源經驗和總結

圖表66：北京太陽城基本情況

圖表67：北京太陽城開發策略

圖表68：北京太陽城主要配套設施

圖表69：**公司養老社區項目基本情況

圖表70：**公司養老社區項目總體訴求

圖表71：**公司養老社區項目目標客群

圖表72：**公司養老社區項目總體規劃

圖表73：**公司養老社區項目開發步驟

圖表74：國內養老地產盈利模式

圖表75：不同模式的優缺點對比

圖表76：**公司養老社區項目針對不同客戶群的運作模式選擇

圖表77：**公司養老社區項目出租部分的運作模式選擇

圖表78：**公司養老社區項目核心價值體系

圖表79：**公司養老社區項目衍生盈利點

圖表80：**公司養老社區項目住宅無障礙設計

圖表81：**公司養老社區項目主要配套——健康配套

圖表82：**公司養老社區項目主要配套——生活配套

圖表83：**公司養老社區項目主要配套——休閑娛樂文化配套

圖表84：**公司養老社區項目精神關懷

圖表85：打造養老社區需滿足的外部環境條件

圖表86：打造養老社區開發商需滿足的條件

圖表87：打造養老社區的KPI指標

圖表88：養老社區項目投資開發思路

圖表89：養老社區項目融資方式選擇

圖表90：老年住宅與住房產權轉換模式

圖表91：老年住宅與住房租賃連接模式

圖表92：老年住宅投資范本入住模式

圖表93：老年住宅與住房產權反向抵押貸款連接模式

圖表94：養老公寓促銷方式表

圖表95：**公司養老社區項目開發情況（單位：㎡，套，萬㎡）

圖表96：**公司養老社區項目投資基本假設

圖表97：**公司養老社區項目投資總額

圖表98：**公司養老社區項目投資比重（單位：%）

圖表99：**公司養老社區項目投資進度

圖表100：**公司養老社區項目投資計劃

圖表101：**公司養老社區項目建設費用投資計劃

圖表102：**公司養老社區項目融資方式

圖表103：**公司養老社區項目資金缺口測算（一）（單位：萬元）

圖表104：**公司養老社區項目資金缺口測算（二）（單位：萬元）

圖表105：**公司養老社區項目資金缺口測算（三）（單位：萬元）

圖表106：**公司養老社區項目資金缺口測算（四）（單位：萬元）

圖表107：**公司養老社區項目資金缺口（單位：萬元）

圖表108：**公司養老社區項目籌資進度（單位：萬元）

圖表109：股利分配方式及適用情況

圖表110：**公司養老社區項目收入構成

圖表111：**公司養老社區項目出售部分財務預測假設

圖表112：**公司養老社區項目出售部分收入預測——按開發期（單位：萬元）

圖表113：**公司養老社區項目出售部分收入分戶型比重（單位：%）

圖表114：**公司養老社區項目出售部分收入分開發期比重（單位：%）

圖表115：**公司養老社區項目出售部分收入預測——按年份（單位：萬元）

圖表116：**公司養老社區項目出售部分收入預測（單位：萬元）

圖表117：**公司養老社區項目出租公寓戶型及房間假設（單位：間）

圖表118：**公司養老社區項目自持（出租）部分出租收費標準（半自理、無自理能力老人）

圖表119：**公司養老社區項目自持（出租）部分會員制收費標準（健康老人）

圖表120：**公司養老社區項目自持（出租）部分租住率假設

圖表121：**公司養老社區項目自持（出租）部分收入情況（A棟）（單位：萬元/年，萬元）

圖表122：**公司養老社區項目自持（出租）部分收入預測（A棟）（單位：萬元/年，萬元）

圖表123：**公司養老社區項目自持（出租）部分收入情況（B棟）（單位：萬元/年，萬元）

圖表124：**公司養老社區項自持（出租）部分收入預測（B棟）（單位：萬元/年，萬元）

圖表125：**公司養老社區項目自持（出租）部分收入預測——一次性收取收入（單位：萬元）

圖表126：**公司養老社區項目自持（出租）部分收入預測——每年收取收入（單位：萬元/年）

圖表127：**公司養老社區項目自持（出租）部分收入預測（單位：萬元）

圖表128：**公司養老社區項目配套設施對外營業收入預測（單位：萬元/年）

圖表129：**公司養老社區項目總收入預測（單位：萬元）

圖表130：**公司養老社區項目投資計劃

圖表131：**公司養老社區項目可容納人數（單位：人）

圖表132：**公司養老社區項目運營費用估算（單位：萬元/年）

圖表133：**公司養老社區項目運營費用估算表（單位：萬元）

圖表134：**公司養老社區項目總成本預測（單位：萬元）

圖表135：項目利潤總額構成

圖表136：**公司養老社區項目收入折現（單位：萬元）

圖表137：**公司養老社區項目成本折現（單位：萬元）

圖表138：**公司養老社區項目損益表（單位：萬元）

圖表139：養老社區項目敏感性分析的步驟

圖表140：**公司養老社區項目價格敏感度分析（單位：萬元，%）

圖表141：**公司養老社區項目成本敏感度分析（單位：萬元，%）

圖表142：**公司養老社區項目出租/出售率敏感度分析（單位：萬元，%）