2020 年 10 月中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過了《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》，明確提出實施城市更新行動。" 實施城市更新行動 " 首次寫入我國五年規(guī)劃，" 十四五 " 時期以及未來一段時間，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相關政策也進入密集出臺期。本專題梳理 2021 年初以來中央及地方出臺的城市更新相關政策，總結上半年中央層面及地方層面城市更新政策特點，并對重點政策進行解讀，通過政策方向挖掘未來城市更新業(yè)務機遇，為城市更新服務商的業(yè)務布局提供參考。
3 月 4 日 -3 月 5 日，全國政協(xié)十三屆四次會議和十三屆全國人大四次會議相繼召開，政府工作報告提出，" 十四五 " 時期要 " 實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量 "。隨后，4 月 13 日發(fā)布的《2021 年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》中再次強調(diào)要實施城市更新行動，加快推進老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等改造，重點任務進一步確定了 " 三區(qū)一村 " 的城市更新方向。5 月 11 日，住建部公布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復制政策機制清單（第三批）》，總結了各地在動員居民參與、改造項目生成、金融支持、市場力量參與等 7 個方面的可復制政策機制，供各地方學習與參考，有助于更好的推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。
3 月 12 日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和 2035 年遠景目標綱要》發(fā)布，提出要實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質(zhì)提升，" 十四五 " 期間要完成 2000 年底前建成的 21.9 萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
4 月 13 日，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《2021 年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》，明確提出要實施城市更新行動。其中，2021 年老舊小區(qū)的改造規(guī)模將超過 5 萬個，高出去年近四成，改造力度較大。
2020 年下半年以來，中央在重大會議、文件中多次提到實施城市更新行動，可以看出城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化進程中的重要地位。特別是 " 十四五 " 時期老舊小區(qū)的改造存在大量的市場機會。據(jù)此前公開數(shù)據(jù)顯示，截至 2019 年，全國共有老舊小區(qū)近 16 萬個，涉及居民超過 4200 萬戶，建筑面積約為 40 億平方米，投資總額可達 4 萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約 8000 億元以上。如果按照規(guī)劃綱要提出的 21.9 萬個老舊小區(qū)改造體量，那拉動的投資將更加巨大。
整體來看，2021 年初以來，在中央城市更新戰(zhàn)略方向之下，我國各地進入城市更新的快速發(fā)展期，但由于不同城市的發(fā)展程度不同，規(guī)劃定位不同，各地對于城市更新的頂層設計和實施細則都有較大區(qū)別。具體到土地政策、審批流程、主管機構、實施方式也都存在明顯差異。各地政策的推進情況將直接影響到城市更新的發(fā)展速度與規(guī)模。
未來，城市更新政策將呈現(xiàn)出三大趨勢。第一，出臺城市更新政策的城市仍將不斷增多，特別是一二線城市，政策的出臺將首先集中在京津冀、長三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整體更加強調(diào)市場化運作，南方城市城市更新普遍市場化程度更高；第三，規(guī)劃、土地、資金等支持性政策更加落地，部分城市力度較大，為房企參與城市綜合開發(fā)運營提供了新的契機。
政策風口之下，對市場主體的發(fā)展影響深遠！雖然不同的城市城市更新實施模式差異較大，企業(yè)能夠參與的程度也不一樣。但無論哪種模式，都將釋放巨大的投資空間。目前，在二級開發(fā)領域具備強大優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為參與城市更新的重要力量，多數(shù)品牌房企結合自身的資源及能力優(yōu)勢已不同程度進入城市更新領域。而從過去的實踐來看，廣東省的三舊改造讓深度參與其中的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了自身價值增長與城市復興的共贏。在這一輪的政策風口之下，具備集團產(chǎn)業(yè)資源、資金優(yōu)勢、商業(yè)運營能力、物業(yè)服務能力的企業(yè)，更應該積極開展不同類別的城市更新業(yè)務，實現(xiàn)既有業(yè)務與城市更新業(yè)務的緊密互動。
