前言

作為福建省發源地地之一的福清市，政府明確提出了“高起點、大手筆、 現代化”的發展方針，而福清市擁有良好的物流基礎和完備的汽車流通業發展基礎，交通便利，是不可多得價值洼地。

福建某置業有限公司正是在這樣宏觀的產業背景下選擇構建海峽互聯網汽車物流產業園項目來實現這 一宏偉目標。本項目規劃占地面積62,669.80平方米，總建筑面積 161,231.12平方米， 容積率為 2.04。項目規劃打造具有影響力的汽車文化匯聚和推廣中心，提供看車、購證、辦證、維修、汽車美容、購物等一站式物流服務基地于一體，功能分區包括汽車企業總部大廈、 汽車博覽及服務中心、汽車物流及用品分撥中心、汽車零配件配送中心、互聯網+汽車貿易電商中心、汽車展示交易中心。

項目擬建背景

汽車產業是國民經濟重要的支柱產業，產業鏈廠、關聯度高、就業面廣、消費拉動大，在國民經濟和社會發展中發揮著重要作用。中國汽車工業自1953年開始起步以來，經過50年的發展，已經成為汽車生產大國，被國際制造商組織列為世界十大汽車生產國之一。

中金普華產業研究院項目部龔先生根據統計得出，去年我國共有123家整車生產廠，遍布全國27個省、自治區。直轄市，其中有17個省(市)生產轎車，有23個省(市)已建成轎車生產線。

隨著汽車制造業、汽車商貿流通業、銷售業等行業供應鏈管理的不斷深化和完善、貿易網絡輻射能力的日益增強，現代物流逐漸成為第三利潤源。目前，國家頻繁出臺物流行業政策方案，一系列促進物流業轉型升級、降本增效的舉措接連出爐，如：國務院《物流業降本增效專項行動方案(2016～2018)》出臺，物流行業的降本增效將以更高的效率支持新常態下國民經濟發展。

互聯網物流園區在物流行業中至關重要，發揮著集散樞紐的作用，在中華人民共和國國家標準《物流術語(GB/T18354)》中，物流園區是指為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地，即物流園區的本質是物流參與者進行物流活動的聚集場所。

基于以上原因，福建某置業有限公司擬建的海峽互聯網汽車物流產業園，結合了以汽車展廳、汽車用品市場、倉儲維修、汽車文化、電子商務以及汽車物流等六大功能的綜合區，符合市場與國家發展的需要，未來必將成為福清市汽車發展的重點工程，汽車產業延生與服務的重要基地。它不僅在福清市總體規劃中起到重要的城市發展引擎作用，而且以獨特的地理位置、優越的產業資源，成為未來福清服務業與汽車產業發展的重要地域。

1 項目建設的必要性

1.2 項目的建設有利于福清市成為一個完善的現代汽車流通體系

據資料顯示，在汽車產業的利潤中，制造業僅占 30%～40%，流通及售后服務領域占 60%---70%。而流通及售后服務包括售前、售中及售后服務各方面的內 容，即：售前購車指導、上牌手續辦理、汽車配件供應、售后維修、裝飾美容、駕駛技術培訓、信息網絡建設以及汽車文化培育等。

　　圖表2-1 汽車后市場產業關聯圖

福建省是我國私人機動車發展最快的地區之一，汽車市場規模較大，但布局分散零亂，處于無序發展的狀態。這不僅與我省汽車銷售行業的發展不相適應，也與福建省、福州市等經濟發展不相協調。海峽互聯網汽車物流產業園建成后，經營面積將達到161,231.12㎡，將會成為福建省乃至福州市規模較大、功能齊全、現代化、人性化的汽車物流、倉儲與交易市場。該項目的實施運營，將彌補福州市、福清市缺乏大型化、集聚型汽車銷售市場的“空白”，而且憑借便捷的交通優勢、經營優勢及網絡資源優勢，把廣大的消費者、配件供應商以及配套服務商緊密的聯系在一起，形成集團化的經營優勢，真正形成供、銷、服一條龍配套體系，并建立完善成熟的經營格局，實現政府、廠商、消費者、市場經營者真正意義上的“四贏”。

1.2 有利于實現福清市的汽車產業升級和轉型，提升福清市的整體形象

隨著福清市經濟的飛速發展，當地的倉儲功能逐漸弱化，汽車市場現有的貨代、運輸、倉儲功能逐漸不能滿足城市的快速發展和福清市以及周邊產業結構轉型帶來的挑戰，后期的發展可能面臨單位面積土地投入產出效益低下、土地利用率低、環境及道路狀況落后等一系列問題。

海峽互聯網汽車物流產業園項目的建設，將是在延續現有統一簡潔的建筑界面的基礎上，塑造一個 開放性的建筑景觀節點，形成標志性建筑群，它將成為一個城市的亮點， 可改變現有福清市建設地片區的相對無序狀態，將塑造一個嶄新的、優美的區域形象。

圖表2-2 項目所在地建設前

　　圖表2-3 項目所在地建設后

1.3項目的建設是傳統物流園區向互聯網平臺型園區轉型的需要

“互聯網+物流”、“互聯網+物流園區”已成為國家戰略背景下行業的發展趨勢;而平臺型經濟例如APP STORE即是基于平臺而產生的盈利模式，實體的房地產交易所、虛擬的阿里巴巴等都是平臺經濟的產物。在互聯網繁榮發展乃至物聯網方興未艾的背景下，行業網絡化平臺化成為創新突破點。但是，目前互聯網平臺型物流園區的確切概念和運營模式都不清晰：

第一，盈利模式單一。主要利用基礎功能來盈利和依靠土地增值獲利。主要集中在園區物業管理費用、土地增值、國家政策優惠等方面，缺乏利潤創新點，發展往往停滯不前。

第二，粗放式發展，缺乏系統規劃指導。在政府促進物流園區發展的政策背景和優惠下，出現了大量缺乏規劃和管理的園區，甚至是利用園區進行“圈地”，園區中入駐物流企業數量少，園區空置率高，難以形成規模效應和行業集群效應，造成園區、車輛設備、人員以及基礎設施等物流資源的浪費。

第三，同質化競爭趨于嚴重，客戶粘性降低。物流園區之間同質化競爭現象日趨嚴重，區域范圍內園區的盈利水平上升會引發周邊不規范的倉庫甚至是普通民居改造的門面房加入到物流企業的爭奪。不規范園區缺乏政府監管，設施不健全，但由于低成本往往以低價吸引物流企業租用。同時，由于缺乏合理的規劃，園區內的物流企業往往業務重疊和服務空間范圍重疊，相互之間采取低價競爭策略搶奪貨源，利潤空間逐漸下降。

第四，信息化網絡化程度低。雖然物流園區交易大廳的出現促進物流園區的信息化發展，但是國內很多物流園區仍保留原始粗放式運營方式。由于園區運營關系的存在以及園區入駐企業追求企業自身利潤最大化的目標所限，基于博弈心理，物流企業不具有共享貨源的主動性。由于缺乏調動企業共享貨源的激勵機制，交易大廳發揮的信息共享作用微乎其微，園區、專線公司、貨主、車輛之間的信息孤島仍舊存在。

項目的建設以實體化與虛擬化相結合，以科學發展觀為指導、以循環經濟為著手點、以現代科技文明為內涵、以環保節能為重點打造互聯新+汽車物流園區，將實體的土地資源、專線車輛與虛擬的信息資源網絡相結合更能發揮平臺的集成共享作用，在互聯網甚至物聯網的基礎上，形成線下基于實體園區、線上基于數據庫資源共享的物流園區互聯網平臺。

海峽互聯網汽車物流產業園作為物流企業、客戶、輔助組織的平臺，線下由于地理區位因素將以上資源聚集整合，綜合考慮區位條件、市場需求、商品流向、資源環境和交通條件等建立高度流通的互聯網汽車物流園區網絡。充分利用物流企業、汽車產業鏈、客戶以及輔助組織(特別是政府機關)的互動機制，孵化互聯網汽車物流園區甚至汽車行業創新業態。基于供應鏈的運營結合車聯網系統，相關數據可以迅速反饋到貨主企業，實現線上快速匹配、手持終端路線實時優化、實時可視查詢、自動結算等功能。

　　圖表2-4 項目功能配置表

2 項目的建設有利與推動福建省、福清市汽車產業的大力發展

福建省的十三五規劃發展中，將從六方面加快發展汽車產業的發展，新能源汽車方面，將加強關鍵核心技術研發，強化新能源大中型客車及動力電池產業優勢，增強新能源整車集成匹配能力。專用車方面，將加大“專、精、特”產品研發力度，提升高技術含量、高附加值產品比重，增強環衛、應急專用車領域競爭優勢。乘用車方面，積極引入國內外知名品牌來閩投資設廠，改變福建省乘用車品牌弱、產品少的現狀。智能汽車方面，加快開發應用高級駕駛輔助系統，探索儲備無人駕駛汽車技術。零部件方面，著力推廣新技術、新材料、新工藝，提升零部件自主創新能力和裝備水平，逐步實現與整車生產企業的同步研發、模塊化供貨。

項目以建設注重現代服務業，綠色科技可持續的發展，適應福清市城市產業布局總圖為規劃要求，構件合理的城市發展格局，構件可持續的綠色科技型生態城區為策劃重點，將建設成具有影響力的汽車文化匯聚和推廣中心，提供看車、辦證、維修、汽車美容、購物等一站式服務基地，以現代化的獨特企業營銷、展示、會議、公司活動等企業綜合活動中心為理念，將大力推動福州汽車產業發展和服務延生的商務貿易。

作為在汽車產業中處于核心地位的汽車銷售服務業，其發展關系到后續相關產業的發展，并且對其他產業帶動作用明顯。汽車維修服務行業不僅增加地區對汽車零配件、維修工具、檢測工具的需求，尤其是增加對電子器配件、電子工 具和檢具的需求，而且是汽車消費信貸、保險等發展的前提，其產生的推動效應將拉動汽車裝飾、汽車租貸，以及旅游、休閑體育運動等相關 產業的發展，而由汽車產業發展而形成的汽車文化是構筑現代城市文明的標志。

因此，建立完善、便捷、誠信的汽車物流產業園，形成成熟的汽車市場將對帶動福建省、福州市與福清市汽車物流行業發展，促進整體區域經濟起到重要作用。海峽互聯網汽車物流產業園項目的建設，將會形成集品牌專營區、汽車集中貿易、零配件服務、物流倉儲服務、汽車配套服務、電子商務服務于一體，并包含代理上牌、代繳車輛購置稅、車船使用稅、代辦保險等一條龍服務業務。不僅可以提升和帶動福清市的整體發展， 實現地區產業結構轉型和升級，并可通過市場帶動相關行業的發展，包括物流、運輸、貿易等，必將有力地帶當地經濟的快速發展。

海峽互聯網汽車物流產業園項目擬建完成后，隨著直接與間接為項目服務的人員的增加，能提高當地人民的文化素質和生活質量，并且提供更多的就業機會，對緩解社會就業壓力起到很好的促進作用。該項目達產后平均年納稅2,768.03萬元(含所得稅)，入駐企業年均納稅保守預計將達到6,008.09萬元人民幣、樂觀預估納稅超過8億人民幣，能增加地方政府稅收，項目具有良好的經濟效益，可以很好的促進福清市的經濟發展。

目錄 1
前言 9
第一章 總論 11
1.1 項目概況 11
1.1.1 項目名稱 11
1.1.2 項目承辦單位 11
1.1.3 項目總征地面積 11
1.1.4 項目產品規模 12
1.1.5 項目投資估算和資金籌措 12
1.1.5.1項目總投資估算 12
1.1.5.1項目工程資金籌措方案 13
1.1.6項目擬建地址 13
1.1.7 建設性質 13
1.1.8 建設工期 13
1.2  項目主要建設經濟指標 14
1.3.可行性研究依據 15
1.3.1法律法規 15
1.3.2 有關政策性依據文件 15
1.4可行性研究范圍 16
1.5可行性研究報告編制原則 16
1.6 承辦單位基本情況 17
1.7可行性研究結論 18
第二章 項目投資建設背景與必要性 19
2.1 項目擬建背景 19
2.2 項目建設的必要性 19
2.2.1 項目的建設有利于福清市成為一個完善的現代汽車流通體系 19
2.2.2 有利于實現福清市的汽車產業升級和轉型，提升福清市的整體形象 20
2.2.3項目的建設是傳統物流園區向互聯網平臺型園區轉型的需要      22
2.2.2 項目的建設有利與推動福建省、福清市汽車產業的大力發展 23
2.2.3項目建設將促進福清市的社會和經濟發展 24
第三章  市場分析 26
3.1汽車行業背景分析 26
3.1.1汽車宏觀經濟分析 26
3.1.2消費群體購車利益導向變化影響銷 27
3.1.3 傳統4S店逐漸向互聯網轉型 29
3.1.4 互聯網+的電商模式已備受消費者青睞 30
3.1.5 汽車產業流通領域分析 31
3.1.6 海峽互聯網汽車物流產業園市場定位可行性 32
3.2 汽車后市場分析 32
3.2.1 汽車后市場行業分析 32
3.3 類似項目案例分析 34
3.3.1案例分析一：淮南國際汽配城 34
3.3.2 案例分析二：合肥汽配城 35
3.3.3 案例三：如皋汽車配成 37
第四章  物流園區功能與規模介紹 39
4.1 物流園區功能介紹 39
4.1.1汽車廣場功能介紹 39
1、樓汽車展廳 41
2、樓汽車維修 42
3、物流辦公與財務保險 43
4.1.2 辦公大樓 43
4.1.3 員工食堂 44
4.1.4 電商總部大樓 45
4.1.5 新能源內部用油區 46
4.2 價格定位分析 46
4.2.1 項目定位方法 47
4.2.2 汽車廣場 47
4.2.3 辦公大樓、電子商務大樓 48
4.2.4 員工食堂 48
4.2.5 新能源內部用油區 48
第五章 項目建設條件與選址分析 49
5.1 選址原則 49
5.2 建設條件分析 49
5.2.1地理位置 49
5.1.2自然條件 50
5.1.3 項目用地類別及基本情況 51
5.1.4 其它建設條件 52
第六章建設內容和規模 53
6.1確定方案的依據和原則 53
6.2 項目總圖規劃方案 53
6.2.1 理念設計 53
6.1.2策劃重點和定位 55
6.1.3 具體輔助型設計 56
6.2 項目建筑方案 57
6.2.1設計依據 57
6.2.2建筑規模 57
6.2.3設計構思 57
6.2.4建筑特征 58
6.2.5建筑智能化 58
6.3結構設計方案 58
6.3.1設計依據 59
6.3.2結構設計 59
6.4抗震設計方案 59
6.5公用及輔助工程 61
6.5.1給排水工程 61
6.5.2變配電工程 62
6.5.3動力照明及防雷工程 62
6.5.4消防工程 63
6.5.5通風及空調系統 63
1設計依據 63
2設計方案 64
6.5.6智能化系統工程 64
6.5.7 樓宇設備智能綜合管理系統 65
6.5.8火災報警及消防控制系統 68
6.5.9電梯工程 68
6.5.10室外管網等配套工程 68
第七章環境影響評價  69
7.1環境評價依據及執行標準 69
7.2場址環境現狀 69
7.3 項目建設與運營過程對環境的影響 69
7.3.1項目建設期 69
1、環境空氣影響分析 69
2、水環境影響分析 70
3、聲環境影響分析 70
4、固體廢棄物環境影響分析 70
7.3.2項目運營期 71
1、環境空氣影響分析 71
2、水環境影響分析 71
3、聲環境影響分析 71
4、固體廢棄物環境影響分析 71
7.4環境保護措施及治理方案 72
7.4.1項目施工期環保措施 72
1、廢氣及揚塵污染控制環保措施 72
2、污水環保措施 72
3、噪聲環保措施 73
4、固體廢棄物環保措施 73
7.4.2運營期環境保護措施 74
1、大氣污染環保措施 74
2、污水處理環保措施 74
3、噪聲污染環保措施 74
4、固體廢棄物環保措施 74
7.5環境影響評價結論 75
第八章勞動安全衛生與消防 76
8.1危害因素和危害程度分析 76
8.1.1施工作業 76
8.1.2用電設備 76
8.1.3電磁輻射 76
8.1.4室內空氣質量 76
8.2安全措施方案 77
8.3消防設施 77
8.3.1消防用水 78
8.3.2消防設備 78
8.3.3消防用電 78
第九章循環經濟與節能節水措施 79
9.1編制依據 79
9.2設計原則和基本要求 79
9.2.1綠色設計原則 79
9.2.2資源最佳利用原則 79
9.2.3能源消耗最小原則 79
9.2.4零污染原則 80
9.2.5技術先進原則 80
9.2.6加強控制管理，節約能源 80
9.3綠色建筑設計措施 80
1、規劃 80
2、建筑 81
3、結構 81
4、給排水 82
5、通風與空氣調節 82
6、電氣 82
7、景觀 83
9.4節能措施 84
9.4.1采取新的節能技術和新工藝 84
9.4.2公用工程節能措施 84
9.4.3建筑節能措施 85
9.4.4其他節能措施 85
9.5節水方案 85
9.5.1雨水利用方案 85
9.5.2節水措施 86
第十章 組織機構與人力資源配置 87
10.1 項目組織機構 87
1、辦公室 88
2、財務部 88
3、園區企業服務部 88
4、園區安全事務部 88
5、園區工程管理部 89
6、園區餐飲管理部 89
7、會議中心 89
10.2人力資源配置 89
第十一章項目招標 91
11.1項目招標 91
1、招標范圍 91
2、招標工作機構人員組成 91
11.2項目實施進度計劃 92
第十二章投資估算與資金籌措 93
12.1投資估算范圍依據 93
12.1.1 投資估算范圍 93
12.1.2 投資估算參考范圍 93
12.2總投資估算 93
12.2.1建設投資估算 93
12.2.2項目總投資 94
12.3項目籌措方式 94
第十三章財務分析 95
13.1基礎數據與參數選取 95
13.2 編制依據 96
13.3收入測算 96
13.4銷售稅金及附加 96
13.5 成本核算 97
13.6財務評價分析 97
13.6.1盈利能力分析 97
13.6.2利潤與利潤分配表 99
13.6.3項目盈利能力 100
13.7財務生存能力分析 100
13.8 不確定性分析 100
13.8.1 敏感性分析 100
13.8.2盈虧平衡分析 101
13.9評價結論 101
第十四章效益分析 102
14.1區域經濟效益分析 102
14.2社會效益分析 102
1、社會影響分析 102
2、互適性分析 104
3、社會風險分析 105
第十四章　風險分析 106
14.1項目主要風險因素識別 106
14.2防范和降低風險對策 106