項目背景

廣西位于北緯20°54′～26°23′，地處亞熱帶，天然香料生產具有得天獨厚的自然條件，中國廣西面積240100平方公里，東西跨7個經度，南北跨6個緯度，境內大體可分為北熱帶常綠季雨林帶，南亞熱帶季風常綠闊葉林帶和中亞熱帶常綠闊葉林帶，氣溫冬暖夏長，雨量充沛，在茂密的森林中和開闊的盆地里，生長著90余科600多種天然香料作物，八角、桂皮是其中的特優產品。廣西是國際市場天然香料供應的重要地區，其中肉桂規模種植面積5.7萬公頃,年產肉桂皮6萬噸以上;肉桂皮出口和肉桂油的加工出口量均占中國總量的60%以上，同時廣西也是世界八角生產基地，年產量為30萬噸以上。

廣西地處中國-東盟自由貿易區的中心位置，面向東盟市場，是我國唯一與東盟既有陸地接壤又有海上通道的省區，也是我國進入東盟最便捷的通道。同時，廣西也是天然香料資源大省，排名全國第一。

汶萊位于加里曼丹島的東北部，與廣西在地理上接近，海岸線161公里，汶萊地處東南亞中心位置，是傳統的穆斯林國家，是理想的清真食品、香料貿易加工和進出口的中心，同時汶萊高度重視農業加工業的發展，具有很強的地理優勢和資源優勢。

在此基礎上，廣西瑞安物流(集團)有限公司與汶萊達成合作意向，充分發揮雙方的資源互補性、技術與人才互補性和經濟發展水平和市場互補性，本著互惠互利原則，在香料貿易加工，清真食品包裝加工，清真食品貿易方面開展廣泛合作，共同致力于兩國的農產品與農產品加工業發展和對外貿易，通過一系列舉措，分階段達成建成瑞安文萊全球清真食品、香料貿易運營中心、香料農產品物流基地一體化建設，讓中國廣西，汶萊的香料產品、清真食品產品走向世界。

作為廣西省發源地地之一的貴港市，政府明確提出了“高起點、大手筆、 現代化”的發展方針，而貴港市擁有良好的物流基礎和完備的香料原產品流通業發展基礎，交通便利，是不可多得價值洼地。

廣西瑞安物流(集團)有限公司與文萊財政部下屬的SDC戰略發展基金正是在這樣宏觀的產業背景下選擇構建瑞安文萊香料加工與貿易運營中心及產業園項目來實現這一宏偉目標。本項目規劃占地面積1002.8畝，其中文萊貿易運營中心占地面積約19.8畝;產業園A區占地面積約683.00畝;產業園區B區占地面積約300畝：項目總建筑面積 736,333.68平方米，將規劃打造世界具有影響力的香精香料產品園區匯聚和貿易中心，園區提供物流配送、生活娛樂、報關報稅、信息、倉促、市政服務等一站式服務基地于一體，功能分區包括運營中心(含辦公寫字樓、接待酒店、住宅、商貿等)、倉儲區、物流卸貨區、生活區、辦稅服務區、交易區等功能區域。

瑞安文萊香料加工產業園區及文萊貿易運營中心項目的發展目標是：以現有1,002.80畝土地為龍頭和核心區域，借力廣西粗加工農業，通過廣西八角、桂肉天然優勢資源整合、政策引導和政府扶持，建立一個真正的、可行的、具有規模效益的國際一流、世界領先的農業大宗交易產業園貿易項目。

項目承辦單位

廣西瑞安物流(集團)有限公司;

文萊財政部下屬的Strategic Development Capital Fund戰略發展基金。

項目工程資金籌措方案

項目資金均由文萊財政部下屬的SDC戰略發展基金與瑞安集團合資興建，出資比例：瑞安集團：51%，SDC戰略發展基金：49%。

項目總征地面積

本項目規劃占地面積約1002.8畝(668532.66㎡)，其中瑞安文萊香料加工與貿易運營中心占地面積約19.80畝(13,200.66㎡);瑞安文萊香料加工與貿易產業園A區占地面積約683畝(455332.88㎡);瑞安文萊香料加工與貿易產業園B區占地面積約300畝(199999.8㎡)。主體構建物總建筑面積736,333.68㎡。

政策具備可行性

中文兩國自古以來就有密切的人文、貿易往來，近年來雙邊經貿合作快速發展。2013年4月，汶萊蘇丹返華，兩國元首同意建立中文戰略合作關系，進一步提升經貿合作水平，進一步加強在農業、食品、水產養殖、清真食品等領域的交流與合作。2013年10月，國務院總理李克強訪問汶萊，兩國發表聯合聲明，決定進一步深化兩國關系，并一致同意加強海上合作，推動共同開發。

2018年11月19號上午11點左右，習近平在努洛伊曼王宮出席了文萊蘇丹哈桑納爾舉行的歡迎儀式，并咨詢過本項目情況，瑞安集團董事長參與匯報。

2017年9月13日，關于“習近平同文萊蘇丹舉行會談兩國元首共同規劃兩國未來合作推動中文關系在新時期取得更大發展”的報道在CCTV4報道，報道中特別提到：習近平強調，雙方要保持高層交往，持續深化政治互信，繼續在涉及彼此核心利益和重大關切問題上相互理解和支持。中方贊賞文方積極響應“一帶一路”倡議，愿同文方一道，以共建“一帶一路”為契機，本著共商共建共享原則，加強基礎設施建設、能源、清真食品、農漁業、數字經濟等領域合作。

哈桑納爾表示，文萊祝賀中國國家建設取得的巨大成就，支持中方提出的“一帶一路”倡議，文方愿在農業、漁業、能源、基礎設施建設、清真食品、數字經濟等領域加強同中方的務實合作。文方愿同中方繼續保持高層交往，進一步擴大人文交流，共同維護南海和平穩定，推動東盟同中國關系不斷向前發展。

會談后，兩國元首共同見證了兩國“一帶一路”建設、基礎設施建設、衛生等領域雙邊合作文件的簽署。馬凱等參加上述活動。

2002年11月，中國-東盟領導人在柬埔寨首都金邊共同簽署了《中國-東盟全面經濟合作框架協議》，該框架協議已于2003年7月1日開始生效，正式啟動了在未來10年內建成中國-東盟自由貿易區的進程。該自由貿易區建成后，將形成一個擁有17億消費者、近2萬億美元國內生產總值，1.2萬億美元貿易總量的經濟區，將是發展中國家組成的最大的自由貿易區。廣西作為連接中國與東盟各國最便捷的國際大通道，將成為中國對東盟合作的橋頭堡和樞扭。中國-東盟自由貿易區的建立，必將給廣西天然香料生產帶來了無限的商機。

根據東盟CAFTA計劃，2010年的原東盟六國的關稅降到0。2015年，東盟新成員國的全部產品(除部分敏感產品以外)的關稅降到0。到2018年，東盟10國所有產品的關稅全部降到0。

汶萊政府鼓勵外資與汶萊本地公司開展農業合作。為促進農產加工業的發展，政府計劃成立貯藏和分銷中心以及進出口中心，為加工業提供各種服務。

對清真產業，作為推動經濟多元化戰略的重要舉措之一，汶萊政府近年來積極打造“汶萊清真”品牌，并將其作為首個國家清真品牌推向世界。

2009年7月，汶萊工業與初級資源部與中國香港Kerry FSDA公司聯合設立Ghanim國際公司，作為“汶萊清真”專業認證企業，目前其認證領域主要為食品、藥品和化妝品，認證內容除原材料供應外，還包括加工制造、包裝和倉儲運輸等。

汶萊已成立清真產業創新中心，以促進清真認證產業發展。目前，汶萊清真產業園區包括農業科技園和生物創新走廊，正在大力招商引資。

目錄 
前言 9
第一章 總論 12
1.1 項目概況 12
1.1.1 項目名稱 12
1.1.2 項目承辦單位 12
1.1.3 項目總征地面積 12
1瑞安文萊香料加工與貿易運營中心 12
2瑞安文萊香料加工與貿易產業園A區 13
3瑞安文萊香料加工與貿易產業園B區 14
1.1.4 項目產品規模 15
1.1.5 項目投資估算和資金籌措 16
1.1.5.1項目總投資估算 16
1.1.5.2項目工程資金籌措方案 16
1.1.6項目擬建地址 16
1瑞安文萊香料加工與貿易運營中心 16
2瑞安文萊香料加工與貿易產業園A區 17
3瑞安文萊香料加工與貿易產業園B區 17
1.1.7 建設性質 18
1.1.8 建設工期 18
1.2  項目主要建設經濟指標 18
1.3.可行性研究依據 20
1.3.1法律法規 20
1.3.2 有關政策性依據文件 20
1.4項目建議范圍 20
1.5項目建議書編制原則 21
1.6 承辦單位基本情況 21
1.6.1公司基本情況 21
1.6.2主要執行人員介紹 22
1.6.3公司發展情況 23
1.7可行性研究結論 24
第二章 項目投資建設背景與必要性 26
2.1 項目擬建背景 26
2.2 項目建設的必要性 28
2.2.1 項目的建設有利于貴港市成為一個完善的現代農業流通體系 28
2.2.2 有利于實現貴港市的香料產業升級和轉型，提升貴港市的整體形象 29
2.2.3 項目的建設有利與推動廣西省、貴港市香料產業的大力發展 31
2.3 項目建設的可行性 33
2.3.1 原物料獲取渠道具備可行性 33
2.3.2市場貨源具備可行性 33
2.3.3政策具備可行性 33
2.3.4品牌與銷售渠道具備可行性 34
2.4項目建設運營的建議 35
第三章   項目行業市場分析 37
3.1  天然香料市場分析 37
3.1.1 中國天然香料宏觀市場總結 37
3.1.2 中國天然香精香料市場前景分析 38
3.1.3 廣西在中國天然香料市場發展現狀 39
3.1.4東盟天然香料市場分析 40
3.1.5  全球穆斯林國家（人口）清真食品消費市場分析 41
3.1.6 全球穆斯林國家（人口）天然香精、香料市場分析 43
3.1.7 全球八角、桂皮銷量數據統計 44
3.2 項目競爭力分析 45
3.2.1 供應商的還價能力 46
3.2.2新進入者的威脅 46
第四章  項目建設功能與規模介紹 47
4.1瑞安文萊香料加工與貿易運營中心功能介紹 47
4.1.1廣西美瑞新達辦公樓總部 47
4.1.2 國際大酒店 48
4.1.3商業住宅區 48
4.1.4沿街式商辦底層建筑 48
4.2瑞安文萊香料加工與貿易產業園A區基地功能介紹 48
4.2.1 產業園A區倉儲貨物區規模介紹 49
4.2.2 產業園A區卸貨物流區規模介紹 50
4.2.3 產業園A區員工宿舍區與汽車之家規模介紹 51
4.3瑞安文萊香料加工與貿易產業園B區基地功能介紹 52
4.3.1產業園B區生產加工區規模介紹 53
4.3.2 產業園B區倉儲物流區規模介紹 53
4.3.3產業園B區無水港保稅樓規模介紹 54
4.3.4產業園B區海關報稅大樓規模介紹 55
4.3.5 產業園B區生活配套商業樓規模介紹 56
4.4 價格定位分析 57
4.4.1 項目定位方法 58
4.4.2 瑞安文萊香料加工與貿易運營中心 59
4.4.3 產業園A區 59
4.4.4 產業園B區 59
4.5 項目整合第三方租賃企業收入 60
4.6 項目自營收入 60
第五章 項目建設條件與選址分析 63
5.1 選址原則 63
5.2 建設條件分析 63
5.2.1地理位置 63
5.1.2自然條件 64
5.1.3 項目用地類別及基本情況 66
5.1.4 其它建設條件 67
第六章建設內容和規模 69
6.1確定方案的依據和原則 69
6.2 項目總體規劃方案 69
6.2.1 理念設計 69
6.2.2策劃重點和定位 70
6.2.3 具體輔助型設計 71
6.3 項目建筑方案 72
6.3.1設計依據 72
6.3.2建筑規模 73
6.3.3設計構思 73
6.3.4建筑特征 73
6.3.5建筑智能化 74
6.4結構設計方案 74
6.4.1設計依據 74
6.4.2鋼筋混凝土與玻璃幕墻建筑結構設計 75
6.5抗震設計方案 75
6.6公用及輔助工程 77
6.6.1給排水工程 77
6.6.2變配電工程 77
6.6.3動力照明及防雷工程 78
6.6.4消防工程 79
6.6.5通風及空調系統 79
1設計依據 79
2設計方案 79
6.6.6智能化系統工程 80
6.6.7 樓宇設備智能綜合管理系統 81
6.6.8火災報警及消防控制系統 84
6.6.9電梯工程 84
6.6.10室外管網等配套工程 84
第七章環境影響評價  85
7.1環境評價依據及執行標準 85
7.2場址環境現狀 85
7.3 項目建設與運營過程對環境的影響 85
7.3.1項目建設期 85
1、環境空氣影響分析 85
2、水環境影響分析 86
3、聲環境影響分析 86
4、固體廢棄物環境影響分析 86
7.3.2項目運營期 87
1、環境空氣影響分析 87
2、水環境影響分析 87
3、聲環境影響分析 87
4、固體廢棄物環境影響分析 87
7.4環境保護措施及治理方案 88
7.4.1項目施工期環保措施 88
1、廢氣及揚塵污染控制環保措施 88
2、污水環保措施 88
3、噪聲環保措施 89
4、固體廢棄物環保措施 89
7.4.2運營期環境保護措施 90
1、大氣污染環保措施 90
2、污水處理環保措施 90
3、噪聲污染環保措施 90
4、固體廢棄物環保措施 90
7.5環境影響評價結論 91
第八章勞動安全衛生與消防 92
8.1危害因素和危害程度分析 92
8.1.1施工作業 92
8.1.2用電設備 92
8.1.3電磁輻射 92
8.1.4室內空氣質量 92
8.2安全措施方案 93
8.3消防設施 93
8.3.1消防用水 94
8.3.2消防設備 94
8.3.3消防用電 94
第九章循環經濟與節能節水措施 95
9.1編制依據 95
9.2設計原則和基本要求 95
9.2.1綠色設計原則 95
9.2.2資源最佳利用原則 95
9.2.3能源消耗最小原則 95
9.2.4零污染原則 96
9.2.5技術先進原則 96
9.2.6加強控制管理，節約能源 96
9.3綠色建筑設計措施 96
1、規劃 96
2、建筑 97
3、結構 97
4、給排水 98
5、通風與空氣調節 98
6、電氣 98
7、景觀 99
9.4節能措施 100
9.4.1采取新的節能技術和新工藝 100
9.4.2公用工程節能措施 100
9.4.3建筑節能措施 101
9.4.4其他節能措施 101
9.5節水方案 101
9.5.1雨水利用方案 101
9.5.2節水措施 102
第十章 組織機構與人力資源配置 103
10.1 項目組織機構 103
1、辦公室 104
2、財務部 104
3、基地企業服務部 104
4、基地安全事務部 104
5、基地工程管理部 105
6、基地餐飲管理部 105
7、香料粗加工生產部 105
10.2人力資源配置 105
第十一章項目招標 107
11.1項目招標 107
1、招標范圍 107
2、招標工作機構人員組成 107
11.2項目實施進度計劃 108
第十二章投資估算與資金籌措 109
12.1投資估算范圍依據 109
12.1.1 投資估算范圍 109
12.1.2 投資估算參考范圍 109
12.2總投資估算 109
12.2.1建設投資估算 109
①文萊貿易運營中心建設投資估算 109
②貴港物流園區基地建設投資估算 112
③項目固定資產總投資 116
12.2.2項目總投資 116
12.3項目籌措方式 117
第十三章財務分析 118
13.1基礎數據與參數選取 118
13.2 編制依據 119
13.3收入測算 119
13.4銷售稅金及附加 119
13.5 成本核算 119
13.6財務評價分析 121
13.6.1盈利能力分析 121
13.6.2利潤核算 123
13.6.3項目盈利能力 123
13.7財務生存能力分析 123
13.8 不確定性分析 124
13.8.1 敏感性分析 124
13.8.2盈虧平衡分析 125
13.9評價結論 125
第十四章效益分析 126
14.1區域經濟效益分析 126
14.2社會效益分析 126
1、社會影響分析 126
2、互適性分析 128
3、社會風險分析 129
第十五章　風險分析與建議對策 130
15.1項目主要風險因素識別 130
15.2防范和降低風險建議對策 130