項目背景

作為廣東省地級市、珠江三角中心城市之一、東南沿海重要的風景教育城市的珠海，政府明確提出了“全面提高教育發展質量，創建教育現代化標兵示范市，努力建設粵港澳大灣區教育高地，構建起公平、優質、協調發展的現代教育體系，形成與粵港澳大灣區創新高地、珠江西岸核心城市相匹配的高水平、有特色、開放式的教育新格局，使教育水平位居全省前列。”的戰略發展目標。

同時推動共建“一帶一路”教育行動，已列入2016年推進“一帶一路”建設工作部署和“十三五規劃綱要”中我國要實施的100個重大項目。印發《教育行動》的首要考慮是明確教育定位，圍繞“一帶一路”重點共建的“五通”(政策溝通、設施聯通、貿易暢通、資金融通、民心相通)，提供兩方面支撐：一是促進民心相通，二是為其他“四通”提供人才支撐。力爭做到經貿走到哪里，教育的民心工程就延伸到哪里，教育的人才培養就覆蓋到哪里;力爭推動教育發展和經貿合作并駕齊驅，成為車之兩輪、鳥之兩翼;力爭發揮教育“軟力量”四兩撥千斤的作用，實現“一帶一路”建設推進事半功倍。

絲路金融控股集團有限公司正是在這樣宏觀的背景下選擇構建珠海威雅國際學校項目來實現這 一宏偉目標。本項目規劃占地面積186.30畝(約124,200.01㎡)，總建筑面積115000平方米， 容積率為0.926。項目規劃打造具有影響力的國際學校，提供教學、陪讀、辦公、住宿等一站式國際教育基地于一體的初、中級國際院校，功能分區包括教育中心、文體活動中心以及配套公寓區。

珠海威雅國際學校建設項目的發展目標是：以現有186.3畝土地為龍頭和核心區域，通過資源整合(威雅公學Wycombe Abbey School)、政策引導和政府扶持，建立一個真正的、可行的、具有規模效益的、珠海區域內的世界頂級學校，為國家“一帶一路，文化教育先行”的中國夢做出貢獻。

項目規模

項目建設后，珠海威雅國際學校每年可實現年銷售收入57,290.60 萬元規模(十年平均)，項目十年期年均給政府帶來稅收約10,829.89 萬元(含所得稅)，具體核算指標參見附件2：項目十年期營業收入一覽表。

項目總投資估算

項目總投資估算為101,604.52萬元;

其中：固定資產投資95,604.52萬元(設備購置、土建工程等);

流動資金6,000.00萬元(第一年的運營周轉成本)。

項目建設的必要性與可行性

項目的建設將解決珠三角國際學校教育資源較弱的問題

即將通車的港珠澳大橋、“一帶一路”倡議的深入實施，都對珠海的高水平對外開放也迎來了新的機遇和平臺。按照部署，珠海將全力實施開放引領戰略，努力打造實施“一帶一路”倡議的戰略支點，構建以“一帶一路”為重點的對外開放新格局。努力成為戰略支點，這是開放珠海的更高追求，這意味著珠海要更深度參與“一帶一路”建設，推進更高水平、更寬領域的開放合作，大力構建跨區域、大容量、高效率的經濟要素交流網絡，努力成為集聚國際貿易、空港海港、物流資源、金融資本以及文化交流的戰略要地。

而相對于“一帶一路”的戰略而言，同中國及其他人口輸出大國越來越密切的經貿往來和文化交流，市場對具有中國元素的國際教育仍處于需求大于供給的狀態，目前優質國際學校和任課教師資源不足。

針對珠海威雅國際學校的建設，項目做過一次調研，調查對象為：在珠三角、港澳臺“一帶一路”沿線國家工作的中方外派人員、當地華人與外籍人才。其中，半數以上受訪者為中方企業雇員;九成受訪者接受過高等教育，且年收入低于50萬;七成受訪者育有1-2名子女。問卷調查結果的顯示，僅1/3的受訪者子女在“一帶一路”沿線國家學習，其中8成以上就讀國際學校，而在子女沒有就讀“一帶一路”沿線國家學校的受訪者中，有96%的人有意愿讓子女在“一帶一路”國際學校就讀，但因為珠三角國際學校的教育資源較弱而沒能實現。

在整個珠三角地區，雖然以英語教學為主的略具規模的國際學校已有近20所，總就讀學生人數超過1萬人，但是除珠海德威高中以外幾乎都是本土品牌，尚沒有世界頂級的學校來此辦學，珠海威雅國際學校的建設將是第一所落戶珠三角地區的最頂尖的國際學校品牌。加上學校在香港和澳門有很深的根基，諸多知名人士的子女均有在英國威雅公學就讀的經歷，例如何鴻燊、霍英東、包玉剛、梁振英等等家庭，因此威雅公學入駐橫琴，加之橫琴的獨特地理優勢和交通優勢(珠港澳大橋的通車和深中隧道的建設)，必將解決珠三角國際學校的教育資源較弱的實際問題。

項目的建設有利于珠海市國際人才的招攬

吸引國際人才不僅靠薪酬，關鍵是“軟環境”。近十年珠海市在吸引海外人才方面出臺了許多舉措，也獲得了不少成果，大批海外人才成為珠海市發展的寶貴人力資源。不過，在這些人才中，海外留學人員學成回國的比例較大，外籍人才的比例較小。如果以國際化的眼光來看，我們從海外吸納的人才相對比較單一，多元化、國際化的水平還不是很高。相對而言，在過去我們常說的“待遇”方面，近年來中國的競爭力已經大為提高。目前一些國內機構的工資待遇，已經可以與國外看齊，如果僅就財務收入來說，中國在待遇方面其實可以提供足夠的吸引力，其關鍵還是“軟環境”，其中能否有良好的子女教育保障已經成為是否能夠吸引并留住國際人才的關鍵因素之一。

從珠海市目前發展戰略分析，橫琴自貿片區已針對高端產業、高技術產業以及文化創意產業，根據‘一帶一路’沿線國家具體國情，提供各類商務服務。同時橫琴自貿片區的政策優勢，為國際高端人才與企業“引進來”“走出去”提供優質便捷的服務，因此更是需要對國際人才的“軟環境”提供強有力的保障。

珠海威雅國際學校的建設融入西方教學理念更。加強調學生個體綜合素質的提高，注重培養學生獨立思考的能力和好奇心、開闊學生的視野以及塑造學生的價值觀和人生觀。具體來看，國際學校在教育理念、課程設臵、教師資源、學校運營等多個方面較傳統K12教育有著顯著優勢，項目的建設不僅僅能夠解決珠三角國際學校的教育資源較弱的問題，更是有利于珠海市國際人才的招攬。

項目的建設有利于滿足“一帶一路”戰略的人才支撐

目前，推動共建“一帶一路”教育行動，已經列入2016年推進“一帶一路”建設工作部署和“十三五規劃綱要”中我國要實施的100個重大項目。不久前印發的《教育行動》，則將圍繞“一帶一路”重點共建的政策溝通、設施聯通、貿易暢通、資金融通、民心相通，致力于促進民心相通，同時為其他“四通”提供人才支撐。

一帶一路”沿線多是新興經濟體和發展中國家，初步估算，這些國家總人口約44億，經濟總量約21萬億美元，分別約占全球的63%和29%，是目前全球貿易和跨境投資增長最快的地區之一。與此同時，這些國家歷史文化不同，宗教信仰各異，政治體制多樣，地緣政治復雜，經濟發展水平不一，要想實現“五通”，首先要“民心相通”。“通過教育，可以促進沿線國家人民的相互了解、相互理解、相互信任、相互尊重，增進彼此間的友誼。推進“一帶一路”戰略，需要加強創新創業人才培養。

首先，培養創新創業人才有助于緩解青年就業壓力。“一帶一路”沿線國家青年失業問題日趨嚴重，培養學生的創業精神和創業能力，將有效緩解學生的就業壓力，為學生更好地實現就業提供多元選擇。

同時，培養學生創業能力也能充分挖掘高校畢業生的潛能，提升經濟生產率。再次，培養創新創業人才有助于提升青年創業品質。近年來，“一帶一路”沿線國家研發投入不斷增加，科技成果也不斷涌現。但是由于青年創業人才短缺，研發與市場脫節現象嚴重，大量科技成果被束之高閣，造成創業品質低下。

珠海威雅國際學校的建設是以培養知識為核心競爭力的獨特創業群體，以創意、知識和技術為特征的創新創業賦予其不可替代的重要作用。培養學生創業能力，能夠在高校實驗室和市場需求之間架起一座橋梁，為中國經濟實現創新驅動提供創業人才支撐。

最后，珠海威雅國際學校的建設不僅僅有助于推進創業人才培養的國際合作，更是能滿足“一帶一路”戰略的人才支撐。

目錄 1

前言 7

第一章 總論 8

1.1 項目概況 8

1.1.1 項目名稱 8

1.1.2 項目承辦單位介紹 8

1.1.3 項目總征地面積 9

1.1.4 項目規模 10

1.1.5 項目投資估算和資金籌措 10

1.1.5.1 項目總投資估算 10

1.1.5.2 項目工程資金籌措方案 11

1.1.6項目擬建地址 11

1.1.7 建設性質 11

1.1.8 建設工期 11

1.2 項目主要建設經濟指標 12

1.3.可行性研究依據 13

1.3.1法律法規 13

1.3.2 有關政策性依據文件 14

1.4可行性研究范圍 14

1.5可行性研究報告編制原則 14

1.6可行性研究結論 15

第二章 項目建設的必要性與可行性 16

2.1 項目建設的必要性 16

2.1.1 項目的建設將解決珠三角國際學校教育資源較弱的問題 16

2.1.2 項目的建設有利于珠海市國際人才的招攬 17

2.1.3 項目的建設有利于滿足“一帶一路”戰略的人才支撐 17

2.2 項目建設的可行性 18

2.2.1 項目的建設政策具備可行性因素 18

2.2.2 項目的建設市場具備可行性因素 19

2.2.3 資源具備可行性因素 20

2.2.4 項目財務具備可行性因素 21

第三章 行業與市場分析 23

3.1 中國國際學校發展情況 23

3.1.1 國際學校發展規模 23

3.1.2 國際教育行業市場需求 24

3.1.3 國際學校市場空間 26

3.2 國際學校市場運行情況分析 27

3.2.1政策驅動 28

3.2.2出國留學人員日益增多 29

3.2.3 教育消費升級 29

3.2.4 素質教育日益深入人心 29

第四章 項目教學模式與招生范圍 30

4.1 項目教學模式介紹 30

4.1.1 發展規劃 30

4.1.2 項目優勢 30

4.2 珠海威雅國際學校招生規模與收入規模預估 32

4.2.1 珠海威雅國際學校招生規模預估 32

4.2.2 珠海威雅國際學校收入規模預估 32

第五章 項目建設條件與選址分析 34

5.1 選址原則 34

5.2 建設條件分析 34

5.2.1地理位置 34

5.2.2自然條件 35

5.2.3 項目用地類別及基本情況 36

5.2.4 交通資源 36

第六章建設內容和規模 37

6.1確定方案的依據和原則 37

6.2 項目總體規劃方案 37

6.2.1策劃構思 37

6.1.2 具體輔助型設計 38

6.2項目主體建筑工程 38

6.3公用及輔助工程 39

6.3.1給排水工程 39

6.3.2變配電工程 40

6.3.3動力照明及防雷工程 41

6.3.4消防工程 41

第七章環境影響評價 42

7.1環境評價依據及執行標準 42

7.2 項目建設與運營過程對環境的影響 42

7.2.1項目建設期 42

1、環境空氣影響分析 43

2、水環境影響分析 43

3、聲環境影響分析 43

4、固體廢棄物環境影響分析 44

7.2.2項目運營期 44

1、環境空氣影響分析 44

2、水環境影響分析 44

3、聲環境影響分析 44

4、固體廢棄物環境影響分析 44

7.3環境保護措施及治理方案 45

7.3.1項目施工期環保措施 45

1、廢氣及揚塵污染控制環保措施 45

2、污水環保措施 45

3、噪聲環保措施 46

4、固體廢棄物環保措施 46

7.3.2運營期環境保護措施 47

1、大氣污染環保措施 47

2、污水處理環保措施 47

3、噪聲污染環保措施 47

4、固體廢棄物環保措施 47

7.4環境影響評價結論 47

第八章勞動安全衛生與消防 48

8.1危害因素和危害程度分析 48

8.1.1施工作業 48

8.1.2用電設備 48

8.1.3室內空氣質量 48

8.2安全措施方案 48

8.3消防設施 49

8.3.1消防用水 49

8.3.2消防設備 50

8.3.3消防用電 50

第九章循環經濟與節能節水措施 51

9.1編制依據 51

9.2設計原則和基本要求 51

9.2.1綠色設計原則 51

9.2.2資源最佳利用原則 51

9.2.3能源消耗最小原則 51

9.2.4零污染原則 52

9.2.5技術先進原則 52

9.2.6加強控制管理，節約能源 52

9.3綠色建筑設計措施 52

9.3.1給排水 52

9.3.2電氣 52

9.4節能措施 53

9.4.1采取新的節能技術和新工藝 54

9.4.2公用工程節能措施 54

1、供電專業節能措施 54

2、熱水系統節能措施 54

9.4.3建筑節能措施 54

9.4.4其他節能措施 54

9.5節水方案 55

9.5.1雨水利用方案 55

9.5.2節水措施 55

第十章項目招標 57

10.1 項目建設模式 57

10.2 項目組織機構及職責 57

10.3 項目投資管理 58

10.4 質量管理 58

10.5 工程進度管理 59

10.6 合同管理 59

10.7 協調管理 60

10.8 安全和文明施工 60

10.9 資金管理 60

10.10項目招標 60

1、招標范圍 60

2、招標工作機構人員組成 61

10.2項目實施進度計劃 61

第十一章 投資估算與資金籌措 63

11.1投資估算范圍依據 63

11.1.1 投資估算范圍 63

11.1.2 投資估算參考范圍 63

11.2總投資估算 63

11.2.1建設投資估算 63

11.2.2項目總投資 64

11.3項目籌措方式 64

第十二章財務分析 65

12.1基礎數據與參數選取 65

12.2 編制依據 66

12.3收入測算 66

12.4銷售稅金及附加 66

12.5 成本核算 66

12.5.1工資人員與福利 66

12.5.2 折舊以及攤銷費用 67

12.5.3 修理費 67

12.5.4 外購成本 67

12.5.5 授權費 67

12.5.6 管理費用 67

12.5.7 銷售費用 67

12.5.8 財務費 67

12.5.9 成本總計 67

12.6 利潤核算 68

12.7財務評價分析 68

12.7.1盈利能力分析 68

12.7.2財務內部收益率 69

12.7.3財務凈現值FNPV 70

12.7.4項目投資回收期Pt 70

12.7.5總投資收益率(ROI) 71

12.8財務生存能力分析 71

12.9 不確定性分析 71

12.9.1 敏感性分析 71

12.9.2盈虧平衡分析 72

12.9評價結論 73

第十三章效益分析 74

13.1區域經濟效益分析 74

13.2社會效益分析 74

1、社會影響分析 74

2、社會風險分析 75

第十四章　風險分析 76

14.1項目主要風險因素識別 76

14.2防范和降低風險對策 76