1.1.4 項目建設地點

江蘇省常州市新北區奔牛鎮。

根據實際戰略規劃，項目建設規劃用地面積63,015㎡(約94.52畝)，項目建設規劃用地由兩部分組成。

地塊一(約74.52畝)：

公司通過國有建設用地使用權協議出讓流程，受讓宗地標號為“奔牛鎮BL130102-02、BL130102-03”，宗地總面積為49,681平方米(約74.52畝)，宗地坐落于奔牛鎮南觀路以北、奔發路以西。出讓宗地用途為工業用地。宗地規劃條件為：主體建筑物性質“生產廠房及其配套”，建筑總面積124,202平方米，建筑容積率不高于2.50不低于0.90，建筑密度不高于60%不低于40%，綠地率不高于13%。

圖表1-2 地塊一出讓宗地平面界址圖

圖表1-3 地塊一費用明細

備注：上表中土地補償金(指標調節費)11178225元，是用地單位征收土地，按照被征收土地的原用途給予政府的經濟補償。

圖表1-4 地塊一項目規劃指標

如上表所示，項目總體規劃指標（含第一期及后續第二期，第二期由于落地時間較長，待后續落地建設時再進行可行性研究，本報告主要針對項目第一期進行可行性分析）符合宗地規劃條件。

地塊二（約20畝）：

根據《江蘇華宇建設有限公司擬投資所涉及的房地產價值評估資產評估報告書》（常永申評咨字〔2019〕第015號），經綜合分析后確定評估值為2584.57萬元，評估結論匯總如圖表1-3所示。地塊二總面積為13,334平方米（約20畝），坐落于奔牛鎮奔發路西側、南觀路北側。

圖表1-5 公司土地廠房入股評估結論匯總

圖表1-5 地塊二規劃條件圖

1.1.5 項目建設性質

新建項目。項目第一期對地塊一宗地進行生產廠房及其配套新建，對地塊二原有車間綜合樓(5,428.77㎡)進行裝修升級改造。

新增加的固定資產價值超過原有單位固定資產原值三倍以上，因此項目建設性質為新建項目。

1.1.6 項目建設內容

項目(第一期)規劃用地面積為63,015㎡(約94.52畝，地塊一+地塊二)，主要構建物總建筑面積54,772㎡，容積率0.87，綠地率10%。

主要建設內容有：

綠色PC智能制造工廠、展示中心、裝配式建筑產、學、研、培一體化示范基地、院士專家工作站、博士后科研工作流動站協作研發中心等。

圖表1-6 項目主要構建物一覽表

1.1.7 項目建設工期

項目(第一期)建設期為2019年6月至2020年4月，工程建設工期為10個月。

1.1.8 項目生產規模

整個項目投資，前期規劃以江蘇旭昌建筑科技產業園綠色PC智能制造工廠建設，按照落地投產、同步完善毅匹璽(EPC)建科總部科技產業園設計研發、工程安裝、模具生產、整體衛浴生產、培訓管理軟件開發等全產業鏈功能項目的思路逐步推進布局，期間根據產業環境市場情況進行相應的擴能。項目全部建成后形成年產混凝土預制成品10萬立方米、鋼模具1500噸、整體衛浴成品1萬套、新材料墻體2萬立方米的生產能力，同時提供相應產品的研發服務。

項目(第一期)建成滿負荷達產后，可實現每年生產銷售混凝土預制成品10萬立方米、鋼模具1500噸。預計項目(第一期)建設運營后十年總營業收入將達到36.12億元，可實現年銷售收入36,119.66萬元規模(十年平均)，每年平均給政府帶來稅收約4,521.80萬元(含所得稅)，具體核算指標參見附件：項目十年期營業收入一覽表。

目錄 1

第一章 總論 6

1.1 項目概況 6

1.1.1 項目名稱 6

1.1.2 項目承辦單位 6

1.1.3 項目投資單位 6

1.1.4 項目建設地點 9

1.1.5 項目建設性質 12

1.1.6 項目建設內容 13

1.1.7 項目建設工期 13

1.1.8 項目生產規模 13

1.1.9 項目投資估算 14

1.1.10 項目資金籌措 14

1.2 項目主要經濟技術指標 15

1.3 可行性研究報告編制依據 16

1.4 可行性研究報告研究范圍 17

1.5 可行性研究報告編制原則 18

1.6 項目效益 18

第二章 行業市場需求分析 19

2.1 行業介紹 19

2.1.1 行業特點 19

2.1.2 行業優勢 19

2.2 政策環境 20

2.3 區域城市經濟發展 20

2.4 城市建筑產業化發展現狀 23

2.5 交通條件 26

2.6 市場機會需求分析 27

2.6.1 建筑工業化市場廣闊 27

2.6.2 住房和房地產開發的建設總量穩步提升 27

2.6.3 市場分析結論 27

第三章 總體建設方案 29

3.1 總圖布置原則 29

3.2 土建方案 29

3.2.1 總體規劃方案 29

3.2.2 土建工程方案 30

3.2.3 建設規模與內容 30

3.3 工程管線布置方案 31

3.3.1 給排水 31

3.3.2 供電 32

3.4 道路設計 33

3.5 總圖運輸方案 34

第四章 產品及工藝方案 35

4.1 產品方案 35

4.1.1 主要生產產品 35

4.1.2 產品執行標準 36

4.1.3 產品生產規模確定 36

4.1.4 產品工藝流程 36

4.1.5 產品價格定位分析 38

4.2 原料供應及設備選型 39

4.2.1 主要原材料供應 39

4.2.2 主要設備選型 39

4.3 節約能源方案 42

4.3.1 本項目遵循的合理用能標準及節能設計規范 42

4.3.2 建設項目能源消耗種類和數量分析 43

4.3.3 項目所在地能源供應狀況分析 43

4.3.4 主要能耗指標及分析 43

4.3.5 節能措施和節能效果分析 44

4.3.6 結論 46

第五章 環境保護與消防措施 47

5.1 設計依據及原則 47

5.1.1 環境保護設計依據 47

5.1.2 設計原則 47

5.2 建設地環境條件 47

5.3 項目建設和生產對環境的影響 48

5.3.1 項目建設對環境的影響 48

5.3.2 項目生產過程產生的污染物 49

5.4 環境保護措施方案 49

5.4.1 項目建設期環保措施 49

5.4.2 項目運營期環保措施 50

5.4.3 環境管理與監測機構 51

5.5 綠化方案 51

5.6 消防措施 52

5.6.1 設計依據 52

5.6.2 防范措施 52

5.6.3 消防管理 53

5.6.4 消防設施及措施 53

5.6.5 消防措施的預期效果 54

第六章 項目投資估算 55

6.1 投資估算范圍依據 55

6.1.1 投資估算范圍 55

6.1.2 投資估算參考范圍 55

6.2 第一期總投資估算 55

6.2.1 建設投資估算 55

6.2.2 項目總投資 57

6.3 項目資金籌措 58

6.4 資金使用和管理 58

第七章 財務核算 59

7.1 基礎數據與參數選取 59

7.2 編制依據 59

7.3 收入測算 60

7.3.1 主營業務收入 60

7.3.2 目標達成 60

7.3.3 項目收入合計 60

7.4 成本核算 61

7.4.1 外購原輔料以及動力 61

7.4.2 固定資產折舊與無形資產攤銷 61

7.4.3人員工資福利 61

7.4.4 修理費 62

7.4.5 財務費 62

7.4.6 其他計算參數 62

7.4.7 總成本核算 62

7.5 利潤核算 62

7.6 盈利能力分析 63

7.6.1 盈利指標匯總 63

7.6.2財務內部收益率 64

7.6.3財務凈現值FNPV 64

7.6.4 投資回收期Pt 65

7.6.5 總投資收益率(ROI) 65

7.7 財務生存能力分析 65

7.8 不確定性分析 66

7.8.1 敏感性分析 66

7.8.2 盈虧平衡分析 67

7.9 貸款償債能力分析 67

7.10 評價結論 68

第八章 風險分析與規避 69

8.1 項目風險因素 69

8.1.1 不可抗力因素風險 69

8.1.2 技術風險 69

8.1.3 市場風險 69

8.1.4 資金管理風險 69

8.2 風險規避對策 70

8.2.1 不可抗力因素風險規避對策 70

8.2.2 技術風險規避對策 70

8.2.3 市場風險規避對策 70

8.2.4 資金管理風險規避對策 70

第九章 可行性分析與結論 71

9.1 項目建設必要性分析 71

9.1.1 促進我國建筑產業快速發展的需要 71

9.1.2 加快當地高新技術產業發展的重要舉措 71

9.1.3 符合現行產業政策及清潔生產要求 72

9.1.4 提升企業競爭力水平，有助于企業長遠戰略發展的需要 72

9.1.5 增加就業帶動相關產業鏈發展的需要 72

9.1.6 促進項目建設地經濟發展進程的的需要 72

9.2 項目可行性分析 73

9.2.1 政策可行性 73

9.2.2 市場可行性 73

9.2.3 技術可行性 73

9.2.4 管理可行性 74

9.2.5 財務可行性 74

9.3 分析結論 74