1.1.6 項目建設規模及內容

項目用地面積為33437.83㎡，總建筑面積210790.66㎡，其中地上建筑面積165702.57㎡，地下建筑面積45088.09㎡;計容建筑面積166017.57㎡，建筑密度44.98%，容積率4.97，綠地率30%。規劃停車位共計1060個;地上146個，地下車位914個。

其中，本期項目(一期)總建筑面積62305.69m2，其中地上建筑面積52707.6㎡，地下建筑面積9598.09m2。主要建設內容為商業、辦公及附屬配套設施。

2.1 項目建設背景

商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

圖表5-3 本期項目平面圖

名仕金融中心是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體)。

當城市的原有空間無法滿足城市的發展，突破原有城區，逐漸向結合部打造新的城市活動中心，以滿足日益增長的人口和城市空間拓展需求，已經成為每個城市發展的大趨勢，大多數新建的城市活動中心都是地標建筑，都是按幾十年甚至上百年的經濟發展需求來進行規劃設計，從而這類城市活動中心建成之后大多數都是城市的核心商業中心，引領著一座城市的消費水平，生活方式，以及財富風向。

對城市而言，商業綜合體的出現，并不盡是高層建筑的體現，而是經濟與文化發展的必然結果，是城市崛起的有力見證。而對城市居民而言，城市商業綜合體的出現則是與其生活息息相關的，是其對城市生活幸福感與驕傲的象征。

正因如此，每個城市，都必將有一座高端綜合體代言。

圖表5-1 項目主要經濟技術指標

沈陽遠昆，深耕全國十余年，跟隨著國家城市化的步伐，闊步向前，一直走在商業地產開發的前端，打造了多個商業成功案例，累積了專業的商業地產運營經驗，成為了行業翹楚。擬通過名仕金融中心(一期)建設項目打造沈陽城市新地標。

2.2 項目建設的必要性

2.2.1 活化城市傳統商業中心區

隨著城市的無限蔓延，城市逐漸由單中心向多中心發展。在城市總體規劃布局發展方向的位置上建設的商業綜合體，作為城市職能的補充，滿足周圍人群的購物消費需求，可以帶動周邊其他相關產業發展以及相關服務設施的配置，加速城市副中心的形成。例如，合肥市新都會購物廣場選址在高等院校集聚且交通便利的馬鞍山路，建成之初周邊發展緩慢，該商業綜合體的建設，吸引了大量的人氣，加快了周邊地產業的升級，加速了周邊區域的發展，逐漸地形成了城市重要的副中心。

項目選址位于沈陽市渾南新區全運路和智慧四街交叉口，依托周邊商圈原有的人氣，加上自身多種功能的復合，將原有商圈的功能進行重組，更加凝聚商圈的氛圍，使得商業的輻射能力得到增強，從而活化城市傳統商業中心區。項目將利用原有的良好的地理位置以及龐大的人流優勢，擬建新的商業綜合體加入，成為周邊商圈的重要節點，帶動周邊其他商業發展，進而煥發出新的活力。

2.2.2 改善城市交通環境

商業綜合體通過整合步行、車行等交通系統，對于改善城市的交通環境，營造舒適宜人的步行、車行環境以及促進建筑、交通和城市一體化發展有著積極作用，而且大型的商業綜合體己經成為城市交通系統的重要節點，對于實現地鐵 、公交、出租車等不同交通方式的接駁，實現室內“零換乘”發揮著重要作用。

在整合步行交通系統方面，商業綜合體將城市步行系統接入到建筑內部的步行流線，這其中不僅包括城市地面層的步行系統的組織，也包括空中步道系統如人行天橋、架空平臺等和地下步道系統等立體步行系統的整合，通過多層次立體的步行銜接，形成了完善的區域步行體系，為市民提供了良好的購物、休閑的環境，同時，營造了一個適宜溝通、交往的公共空間。在整合車行交通系統方面，多層級、立體化的車行流線系統是商業綜合體典型特征，將地鐵、公交、出租車、私家車、貨車等車行方式組織在一起，進行分層分級處理，使得城市的車行交通系統相互連接，并且與建筑實體空間聯系起來。靜態交通方面，對于適當解決城市停車問題起到一定的作用。

2.2.3 塑造良好的景觀環境和公共空間

商業綜合體自身的集聚和高效連續的特點，在其周邊可塑造良好的景觀環境和公共空間，而這構成了城市綠化體系的有機組成部分，成為城市限定空間的重要要素。所以，一方面，商業綜合體的綠化程度對于提高城市綠化率，改善城市大氣環境、水環境等有著不可忽視的意義;另一方面，商業綜合體的景觀設計充分結合所處的地形地貌以及原有景觀環境的優勢，豐富商業綜合體自身的建筑景觀，又使其成為城市綠化系統的重要環節。

商業綜合體對于人流的高度集聚性，要求設置宜人的室內室外公共活動空間，這也是城市景觀系統的一部分，通過鋪裝、材質等方面的設計以及休息座椅 、景觀小品等設施的共享，將建筑的外部空間與城市環境有機結合起來，營造積極的外部公共空間，這也能夠實現商業價值、景觀品質和城市效應的共贏。

2.2.4 打造城市新名片

城市文脈是一個城市發展的重要根基，不同的城市正是由于城市實體或城市空間等顯性因素和政治、宗教、習俗等隱性因素相互作用、相互影響，從而構成 了具有自身獨特的城市文脈。城市文脈結構包括自然環境、城市建筑環境、地域文化和技術，其表現在空間形態的完整性、視覺觀感的連貫性以及市民意向、生活方式的一致性等方面，這些要點提供了豐富的資源條件，也約束著商業綜合體的建筑設計。置于不同城市之中的商業綜合體的形式、特點等都與城市的整體文脈結構形成一定的聯系，而且能夠再現傳統地域的特征將喚起人們對城市空間和建筑空間的感同身受，激發人們的環境認知和對舊傳統的懷念。

另一方面，體量和規模龐大的商業綜合體對城市空間界面和城市形象產生不可忽視的影響，給人的視覺感受是具有沖擊性的，大量的人流聚集有利于塑造其成為代表城市的標志性要素，甚至成為城市的一張新的名片。

2.2.5 促進沈陽市地方經濟的發展

項目建成后，將成為一個規模一流、效益優良的城市商業綜合體。隨著項目規模化運營以及效益的不斷增長，項目在GDP、稅收、解決社會就業等方面的貢獻也將不斷加大。同時，本項目可帶動新零售、家居建材等多個產業共同發展，其輻射效應、集群效應及規模效應，對地方經濟整體的繁榮與增長都將起到廣泛和深遠的推動作用。

目錄 2

第一章 總論 7

1.1 項目概況 7

1.1.1 項目名稱 7

1.1.2 項目承辦單位 7

1.1.3 項目建設性質 7

1.1.4 項目建設工期 7

1.1.5 項目擬建地址 7

1.1.6 項目建設規模及內容 8

1.1.7 項目投資估算及資金籌措 9

1.2 可行性研究報告編制依據 10

1.3 可行性研究報告研究范圍 11

1.4 可行性研究報告編制原則 11

1.5 項目主要經濟指標 12

1.6 結論和建議 13

1.6.1 結論性評價 13

1.6.2 建議 13

第二章 項目建設的背景與必要性 14

2.1 項目建設背景 14

2.2 項目建設的必要性 14

2.2.1 活化城市傳統商業中心區 14

2.2.2 改善城市交通環境 15

2.2.3 塑造良好的景觀環境和公共空間 15

2.2.4 打造城市新名片 16

2.2.5 促進沈陽市地方經濟的發展 16

第三章 建設條件與選址分析 17

3.1 項目選址方案 17

3.1.1 項目選址的原則 17

3.1.2 選址方案的確定 17

3.2 項目建設條件分析 18

3.2.1 地理環境 18

3.2.2 交通運輸 20

第四章 市場分析 23

4.1 城市商業綜合體帶動零售市場規模 23

4.2 投資環境分析 23

4.2.1 總體經濟環境 23

4.2.2 固定資產投資 24

4.2.3 國內貿易 24

4.2.4 物價 24

4.2.5 城市建設 25

第五章 項目建設規模與內容 26

5.1 產業布局原則 26

5.2 產業空間配置比例 26

5.3 項目空間規劃 27

第六章 項目建設方案 29

6.1 設計依據和原則 29

6.1.1 編制依據 29

6.1.2 設計原則 29

6.2 結構設計方案 30

6.2.1 設計依據 30

6.2.2 結構設計 31

6.2.3 工程設計標準 31

6.2.4 自然條件: 31

6.2.5 設計荷載取值 31

6.2.6 主要結構材料: 32

6.2.7 地基及基礎: 32

6.2.8 結構計算(計算時采用的軟件) 32

6.3 公用及輔助工程 33

6.3.1 給排水設計方案 33

6.3.2 電力工程設計方案 35

6.3.3 通信工程設計方案 36

第七章 環境影響評價 37

7.1 環境評價依據及執行標準 37

7.1.1 環境質量標準 37

7.1.2 污染物排放標準 37

7.2 污染控制目標 37

7.3 施工期環境影響分析 38

7.3.1 施工期污染排放情況 38

7.3.2 施工期大氣污染防治 38

7.3.3 施工期水污染防治 39

7.3.4 施工期噪聲污染防治 40

7.3.5 固廢環境保護措施分析 41

7.3.6 表土保護 42

7.4 營運期環境影響分析 42

7.4.1 營運期噪聲污染防治 42

7.4.2 營運期大氣污染防治 43

7.4.3 運營期固體廢棄物防治 43

7.5 環境保護建議 43

7.6 環境影響評價結論 44

第八章 勞動安全衛生與消防 45

8.1 危害因素和危害程度分析 45

8.1.1 施工作業 45

8.1.2 用電設備 45

8.1.3 電磁輻射 45

8.1.4 室內空氣質量 45

8.2 安全措施方案 46

8.3 消防設施 46

8.3.1 消防用水 47

8.3.2 消防設備 47

8.3.3 消防用電 47

第九章 循環經濟與節能節水措施 48

9.1 編制依據 48

9.2 設計原則和基本要求 48

9.2.1 綠色設計原則 48

9.2.2 資源最佳利用原則 48

9.2.3 能源消耗最小原則 48

9.2.4 零污染原則 49

9.2.5 技術先進原則 49

9.2.6 加強控制管理，節約能源 49

9.3 綠色建筑設計措施 49

9.3.1 規劃 49

9.3.2 建筑 50

9.3.3 結構 50

9.3.4 給排水 51

9.3.5 通風與空氣調節 51

9.3.6 電氣 51

9.4 節能措施 52

9.4.1 采取新的節能技術和新工藝 52

9.4.2 公用工程節能措施 52

9.4.3 建筑節能措施 53

9.4.4 其他節能措施 53

9.5 節水方案 53

9.5.1 雨水利用方案 53

9.5.2 節水措施 54

9.6 節能效果分析 54

第十章 組織機構與工程項目管理 55

10.1 組織機構 55

10.2 項目管理制度 55

第十一章 項目招標 58

11.1 項目招標 58

11.1.1 招標范圍 58

11.1.2 招標工作機構人員組成 58

11.2 項目實施進度計劃 59

第十二章 投資估算與資金籌措 60

12.1 投資估算范圍依據 60

12.1.1 投資估算范圍 60

12.1.2 投資估算參考范圍 60

12.2 總投資估算 60

12.2.1 建設投資估算 60

12.2.2 項目總投資 62

12.3 項目資金籌措 62

12.4 資金使用和管理 63

第十三章 財務分析 64

13.1 基礎數據與參數選取 64

13.2 編制依據 64

13.3 收入測算 65

13.3.1 預估說明 65

13.3.2 營業收入核算 65

13.4 成本核算 67

13.5 利潤核算 67

13.6 財務評價分析 68

13.7 敏感性分析 73

13.8 償債能力分析 74

13.9 評價結論 75

第十四章 項目風險預測和防范 76

14.1 工期風險 76

14.2 質量風險 76

第十五章 結論與建議 78

15.1 結論 78

15.2 建議 78