項目總占地面積666670㎡（1000畝）

其中：一期666670㎡
由于項目二期距今落地時間比較長，所以可行性研究報告只針對一期項目做出詳細分析，待到一期項目建成達產后，再對二期項目進行主要闡述（二期項目在一期建成達產后，一年內啟動實施），以下一期項目統稱為“項目”
項目用地性質為：
1、養老養生用地占地面積533408㎡
2、住宅酒店用地占地面積8000㎡

3、醫療康復用地占地面積125262㎡

1.1.4建設規模
1.1.4.1項目指標匯總    
項目總占地面積666670㎡，總建筑面積261800㎡，主要建筑共26棟，其中：
1,、行政辦公建筑占地面積2000㎡，建筑面積10000㎡。
2、生活輔助型建筑占地面積7000㎡，建筑面積48000㎡。
項目總劃分五個區域：
①行政辦公區域：占地面積2000㎡，建筑面積10000㎡。
②酒店住宅區域：占地面積3000㎡，建筑面積15000㎡。
③醫療保健區域：占地面積18000㎡，建筑面積150000㎡。
④健身室內外活動區域：占地面積6000㎡，建筑面積7000㎡。
⑤員工宿舍區域：占地面積5000㎡，建筑面積40000㎡
⑥養老院區域：占地面積632670㎡，建筑面積45800㎡
總建設指標如下圖：

1.1.4.2行政辦公區域明細
行政辦公區占地面積行政辦公建筑占地面積2000㎡，建筑面積10000㎡。建筑內容：
一棟辦公大樓建筑占地面積2000㎡，建筑面積10000㎡，五層。
1.1.4.3酒店住宅區域明細
酒店住宅區占地面積3000㎡，建筑面積15000㎡。建筑內容：
1-2層為會議（培訓）中心占地面積3000㎡，建筑面積6000㎡。兩層
3-5層為賓館占地面積3000㎡，建筑面積9000㎡，三層
1.1.4.4醫療保健區域明細
醫療保健區域占地面積18000㎡，建筑面積150000㎡。建筑內容：
1、一棟住院大樓：占地面積12000㎡，建筑面積120000㎡，十層。
2、一棟門診部：占地面積3000㎡，建筑面積15000㎡，五層
3、一棟綜合大樓：占地面積3000㎡，建筑面積15000㎡，五層
各項指標如下表：

1.1.4.5健身室內外活動區域明細
健身室內外活動區域占地面積6000㎡，建筑面積7000㎡。建筑內容：
1、活動室：占地面積1000㎡，建筑面積2000㎡
2、活動廣場：占地面積5000㎡，建筑面積5000㎡
各項指標如下表

1.1.4.6員工宿舍樓區域明細
員工宿舍區域：占地面積5000㎡，建筑面積40000㎡，建筑內容：
員工宿舍：占地面積5000㎡，建筑面積40000㎡ ，8層。
1.1.4.7養老院區域明細
養老院區域占地面積632670㎡，建筑面積45800㎡，建筑內容：
1、棋牌室：占地面積1000㎡，建筑面積2000㎡，2層。
2、小型影院：占地面積1600㎡，建筑面積1600㎡，兩棟。
3、茶室：占地面積1000㎡，建筑面積2000㎡，2層。
4、禪房：占地面積5000㎡，建筑面積5000㎡。
5、教堂：占地面積2000㎡，建筑面積4000㎡，2層。
6、老人宿舍：占地面積3000㎡，建筑面積31200㎡，3層。總計12棟。
各種指標如下表

1.1.5項目規模
項目建設后實現；每年實際年銷售額16928.00萬元（十年平均）。每年給政府納稅5260.21萬元（含所得稅），詳細核算參見附件：項目十年期營業收入一覽表。
1.1.6投資估算和資金籌措
1.1.6.1投資估算
項目總投資：25492.78萬元
其中：固定資產投資24347.70萬元（設備購置、土建工程等）
流動資金：1145.08萬元（第一年的運營周轉成本，周轉次數4次）

1.1.6.2資金籌措
項目資金均由企業自籌解決
1.1.7建設地址
貞豐縣者相鎮小營盤山往東北方向沿河一帶（現生態園）

1.3可行性研究報告依據
1.3.1法律法規
《中華人民共和國環境保護法》2016；
《中華人民共和國城市規劃法》2016；
1.3.2 有關政策性依據文件
《投資項目可行性研究指南》；
國家計委、建設部頒發《關于建設項目進行可行性研究的試行辦法》；
國家計委、建設部頒發《建設項目經濟評價方法和參數》；
《國務院投資體制改革決定》；
貴州省現行工程建設材料價格
《貴州省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》；
《建設項目經濟評價方法與參數》；
《民用建筑設計通則》GB50352-2005;
承辦方的委托書及其提供的有關資料
《鼓勵進口技術和產品目錄》
《產業結構調整指導目錄（2014年本）》；
《中共中央國務院關于加強老齡工作的決定》（中發【2000】13號）；
《中華人民共和國老年人權益保障法》（主席令72號）；
《中國老齡事業發展“十三五”規劃》；
《關于加強基層老齡工作的意見》（全國老齡委發【2006】2號）；
《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》(國辦發【2006】6號)
《關于加快實現社會福利社會化的意見》（國辦發【2000】19號）；
《國務院關于加快發展服務業的若干意見》（國發【2007】7號）；
《貴州省老齡事業發展“十三五”規劃》；
《貴州省民政事業發展第十三個五年規劃》；
《貴州省社會養老服務體系建設規劃》(2011—2020年)》（豫政辦[2012]75號）；
《相者鎮建設總體規劃》(2010—2030)》；
《貴州省人民政府關于加快推進社會養老服務體系建設的意見》(豫政【2011】80號)；
《貴州省社會辦養老服務機構管理暫行辦法》（豫民【2012】1號）；
《貴州省社會養老服務機構服務質量基本規范》；
《貴州省人民政府關于加快發展養老服務業的意見》（豫政文 【2014】24號）；
18、《老年人社會福利機構基本規范》；
19、《老年養護院建設標準》（建標144-2010）；
20、委托單位提供的基本資料。
相關的行業規范和標準
1.4可行性研究范圍
本可行性研究報告主要針對項目建設、養老功能進行主要分析研究，通過對XXXXXXXX的建設背景、市場前景、建設規模、工程技術方案、環境保節能、安全衛生以及招投標等方面進行研究，提出可行的方案，并在此基礎上對項目投資進行估算及技術經濟分析；對項目的經濟指標做出初步分析。主要包括以下幾方面：
1、項目建設的背景及必要性
2、項目建設條件及可行性分析
3、項目建設內容、規模和工程技術方案
4、投資估算和資金籌措
5、項目財務評價
1.5可行性研究報告編制原則
(1)可研報告的編制范圍、編制深度等滿足有關規定要求；項目建設必須遵循國家的各項政策、法規和法令，符合國家產業政策、投資方向及行業和地區的規劃。
(2)根據《民用建筑設計通則》GB50352-2005的規定確定項目建設標準和規模。
(3)嚴格執行國家計委關于政府投資項目建設標準和節約建設用地、節能、節材要求。
(4)結合當地實際情況，統籌考慮地方經濟承受能力和實際需要，堅持實事求是、因地制宜、功能適用、簡樸莊重，建設規模適當的原則。
(5)對建設區域的交通、消防、給排水、供電、人防、環保及室外工程等方面進行了綜合考慮。
 (6)項目總體布局合理、功能齊全，符合今后的工作需要。另外，在建設過程中不會對周圍環境和居民產生過大的影響。

（7）采用的技術要先進適用、操作運行穩定可靠、能耗低、基本無三廢排放、產品質量好、安全衛生。
（8）以科學、實事求是的態度，公正、客觀的反映本項目建設的實際情況，工程投資堅持“求是、客觀”的原則。
（9）通過對市場的分析研究以及對項目規劃的研究，推薦項目的建設規模、方案，論證項目建設的合理性。
1.6承辦單位 略
1.7可行性研究結論
相者醫療養老項目符合國家與當地產業結構調整政策的鼓勵類項目范圍，項目具備先進的醫療設備以及優秀的護理人員，擁有老年人養老的市場。項目滿負荷正式試運營后每年可實現銷售額16968.00萬元（平均十年），每年給政府交納稅收約5260.21萬元（含所得稅）；有利的促進當地經濟的發展，并符合開發區投資標準與產值稅收標準。同時能解決大量人員就業，社會效益顯著。項目不僅是必要的，也是可行的。
總結：
1、項目所屬行業養老醫療行業，運營生產中基本無污染、能耗低、是開發區產業結構調整政策的鼓勵項目范圍中的產業
2、項目總投資25492.78萬元，符合當地投資標準；
3、項目運營目滿負荷達產后，可實現年銷售收入16968.00萬元，年利稅5260.21萬元；符合當地產值稅收標準；
4、目工程建設中，將嚴格執行國家相關文件、政策，符合當地建設規劃指標。
1.8項目結論：
我國目前是世界上老齡化程度最快的國家，這源于改革開放以來人口出生率的下降、經濟條件的提高和健康條件的改善等因素。據統計，近60年來，我國平均壽命比建國前增長了近30歲。而目前家庭撫養晚輩與贍養老人的狀況，卻存在著極大的反差：6個大人圍著一個小孩轉，贍養老人卻力不從心。這在很大程度上不是因為孝心或經濟原因，而是因為老年人有多方面的需要。為社會服務幾十年，到老年被社會邊緣化，深居家中、缺乏交流群體，老后生活無樂。人口學家分析，我國未來相當長一段時期內，其家庭結構是一種1: 2: 4的倒金字塔式，即兩個中年人負擔4個老人和1個小孩，這不僅在經濟上、尤其是在精力上都會力不從心。養老已成為社會化問題，社會養老負擔也會越來越沉重，完善社會保障體系更加迫切，老人的贍養、護理問題也日益突出。科學規劃、合理配置地建設養老院刻不容緩，這是老年人的需要，社會的心聲。該項目建設也符合國家發展和改革委員會《產業結構調整指導目錄（2014年本）》中，第一大類“鼓勵類”第三十七項“其他服務業”中的第10條“養老服務”的規定。是當前國家重點鼓勵發展產業。其建設符合國家產業政策和行業發展規劃，市場前景廣闊。
相者養老院的建設符合國家產業政策和區域性經濟規劃，適合當地經濟發展要求。項目建成后能促進養老行業的發展，滿足日益增長的老年群體對養老服務的需求，將為相者養老院事業提供巨大的支持，通過提供保健、護理、膳宿、休閑、娛樂等多層次、多角度的養老服務，給廣大孤寡、空巢老人安度幸福晚年提供一個規范化的生活環境，構筑起一道保護老人生命安全的屏障。同時，項目實施后，將極大地促進相者鎮養老事業社會化的方向發展，能促進區域經濟發展，有助于社會的穩定和尊老愛老風氣的形成。項目建成后，將新增40個就業崗位，為緩解當地的就業壓力做出貢獻。同時，有助于節約子女照顧老人的時間，分擔子女壓力，釋放勞動力。

因此，該項目有巨大的社會效益，具有非常大的投資意義，是必要且可行的。

第二章項目的背景與建設的必要性
2.1項目建設的背景
自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發展，并日益呈現老年人口基數大、增長快、高齡化、空巢化趨勢明顯，需要照料的失能，半失能老人數量劇增等態勢。根據2010年第六次人口普查數據顯示，我國60歲以上老年人口已達到1.78億，占總人口的13.26%；比較2000年第五次人口普查相比，60歲以上人口占比上升了接近3個百分點，加強社會養老服務體系的建設可謂迫在眉睫。
近年來，在黨和政府的高度重視下，各地出臺政策措施，加大資金支持力度，使我國的社會養老服務體系建設取得了長足發展。截止2010年底，全國各類收養性養老機構已達3.99萬個，養老床位達315萬張，比1999年增長了2倍，但是與現在潛在需要相比，我國社會養老服務體系建設人處于起步階段，還遠遠不能滿足新形式，新任務和新需求。
《中國老齡事業發展報告（2013）》藍皮書指出，截至2012年底，我國老年人口數量達到1.94億，比2011年增加891萬，占總人口的14.30％。
與世界發達國家相比，我國人口老齡化具有以下特征。
一是老年人口規模巨大。《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》指出：從2001年到2100年，中國人口老齡化發展趨勢將經歷快速老齡化、加速老齡化和穩定的重度老齡化三個階段，21世紀的中國是一個不可逆轉的老齡社會。中國60歲及以上老年人2026年將達到3億，2037年超過4億，2051年達到最大值，之后一直維持在3-4億的規模。
二是老齡化發展迅速。65歲以上老年人占總人口的比例從7%提升到14%，發達國家大多用了45年以上的時間，中國只用27年就完成了這個歷程，并且在今后一個很長的時期內都保持著很高的遞增速度，屬于老齡化速度最快國家之列。
三是地區發展不平衡。中國人口老齡化發展具有明顯的由東向西的區域梯次特征，東部沿海經濟發達地區明顯快于西部經濟欠發達地區。
四是城鄉倒置顯著。發達國家人口老齡化的歷程表明，城市人口老齡化水平一般高于農村，中國的情況則不同。目前，農村的老齡化水平高于城鎮1.24個百分點，這種城鄉倒置的狀況將一直持續到2040年。
五是女性老年人口數量多于男性。目前，老年人口中女性比男性多出464萬人，2049年將達到峰值，多出2645萬人。
六是老齡化超前于現代化。發達國家是在基本實現現代化的條件下進入老齡社會的，屬于先富后老或富老同步，而中國則是在尚未實現現代化，經濟尚不發達的情況下提前進入老齡社會的，屬于未富先老。
目前，某某老年人口開始進入快速增長期，全市60周歲及以上老年人口達到138.6萬，占全市總人口的14%，也就是說7個人當中就有一位老年人。
某項目將逐步建立健全與老齡化進程相適應，以“居家養老為基礎、社區服務為依托和機構養老為支撐”體現城鄉不同特點的社會養老服務體系，完善政府、社會、家庭和個人相結合的社會養老保障體系。
2.2項目建設的必要性
2.2.1項目的建設有利于提高老年人生活質量
1977年美國羅切斯特大學醫學院精神病學和內科教授O.L.Engel提出生活-心理-社會醫學模式以來，心理健康越來越收到醫學界的重視，只有良好的心理狀態和社會活動能力，生活質量才能得到真正的提高。
在《全國城鄉失能老人狀況研究報告》中提及，城鄉完全是能老年人常常感到孤獨的比例分別達到了41.1%和50.9%。城鄉完全失能老年人具有中度以上抑郁癥狀的比例分別達到45.9%。特別是中、重度完全失能老年人的心理抑郁狀況則更為嚴重。如何避免養老院成為孤島’營造良好的生活范圍，是改善入住老人生活狀態的重要環節。
某項目在醫療、養老的基礎上開設了健身娛樂中心，室內室外運動娛樂場所等休閑設施可以有效的拓展老年人的活動范疇、娛樂身心、提高生活質量。度假酒店的開設為家屬周末探訪提供了便利條件，與家人團聚是老人心靈慰藉的最好途徑。
2.2.2項目有利于貞豐縣養老機構服務水平的提高
目前XX市各級各類的養老機構主要以政府辦福利院和鄉村敬老院為主，由于醫療診治、專業護理、康復管理等方面配套不足、大多只能收住生活能自理的老人。某醫療倡導的“醫+養”模式的引入，可以從市場根本上引導、激勵養老機構的改革和完善，擴充養老服務內涵、提升服務質量，最終帶動各級各類養老機構自身的改造。
2.2.3項目建設將促進者相鎮的社會和經濟發展
某項目達產后，隨著直接與間接為項目服務的人員的增加，能提高當地老齡人的生活質量，并且提供更多的就業機會，對緩解社會就業壓力起到很好的促進作用，解決老年人老年生活。該項目達產后平均年納稅9172.94萬元（含所得稅），能增加地方政府稅收，項目具有良好的經濟效益，可以很好的促進者相鎮的經濟發展。
2.2.3符合國家經濟社會發展規劃和行業規劃
《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》中指出：“以家庭為服務對象，以社區為重要依托，重點發展家政服務、養老服務和病患陪護等服務，鼓勵發展殘疾人居家服務，積極發展社區日間照料中心和專業化養老服務機構。”“建立以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系。加快發展社會養老服務，培育壯大老齡事業和產業，加強公益性養老服務設施建設，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養老服務機構，每千名老人擁有養老床位數達到30張。拓展養老服務領域，實現養老服務從基本生活照料向醫療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務、緊急援助等方面延伸。”
《中國老齡事業發展“十三五”規劃》指出：“建立以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系，居家養老和社區養老服務網絡基本健全，全國每千名老年人擁有養老床位數達到30張”，“政府引導與社會參與相結合。按照社會主義市場經濟的要求，積極發展老齡服務業。加強政策指導、資金支持、市場培育和監督管理，發揮市場機制在資源配置上的基礎性作用，充分調動社會各方面力量積極參與老齡事業發展。”“家庭養老與社會養老相結合。充分發揮家庭和社區功能，著力鞏固家庭養老地位，優先發展社會養老服務，構建居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會養老服務體系，創建中國特色的新型養老模式。”
《中華人民共和國老年人權益保障法》中明確規定：國家和社會應當采取措施，健全對老年人的社會保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及參與社會發展的條件，實現老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂；各級人民政府應當將老年事業納入國民經濟和社會發展計劃，逐步增加對老年事業的投入，并鼓勵社會各方面投入，使老年事業與經濟、社會協調發展。國務院和省、自治區、直轄市人民政府采取組織措施，協調有關部門做好老年人權益保障工作，具體機構由國務院和省、自治區、直轄市人民政府規定；全社會應當廣泛開展敬老、養老宣傳教育活動，樹立尊重、關心、幫助老年人的社會風尚。青少年組織、學校和幼兒園應當對青少年和兒童進行敬老、養老的道德教育和維護老年人合法權益的法制教育。提倡義務為老年人服務。
《貞豐縣人民政府關于加快某某市養老服務業發展的意見》中指出：積極推進養老服務機構建設。對非公辦和公辦養老服務機構在服務準入、監督管理、政策扶持等方面一視同仁，逐步形成多層次、多樣化的養老服務機構發展格局。促進養老服務機構規模化、品牌化、網絡化經營，推動形成一批設施條件完善、擁有知名品牌、具有較強競爭力的大型養老服務機構。從2010年開始，我市養老機構每年新增床位不低于2000張，其中：2010年市政府投資新建一所300張床位的老年公寓，市福彩公益金和市財政共同投資新建一個綜合性老年服務中心。2010年合計新增床位20000張以上，到2020年，總床位數由目前的13000張發展到33000張以上，實現每1000名老人擁有23張以上養老床位，基本滿足老年人對機構養老的需求。
該項目的建設，有利于完善當地的養老服務體系，促進養老服務業向社會化方向發展，因此，項目的建設符合國家經濟社會發展的總體規劃和行業規劃，有利于國家經濟發展。
2.3項目建設可行性的總結
1、符合國民經濟和社會發展十三五規劃精神。
2、地方政府的大力支持是項目順利實施的又一保證。有關部門對該項高度重視，全力支持該項目的上馬建設。
3、該項目建設規模適中，技術方案可行，經濟效益較好，建設條件落實，自籌資金到位，投資風險較小。
因此，從總體上看，該項目是可行的。