大灣區房企進軍產業地產 打響差異化競爭之戰

在政策紅利、科技創新等大背景的推動下，產業地產正成為房企轉型非住宅業務的一大突圍之道。在粵港澳大灣區建設的風口之下，整個區域的港口、物流、地產面臨新機遇的出現。隨著深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等灣區城市的產業融合日趨緊密，多家房企紛紛掘金產業地產領域，這當中不乏碧桂園、金地和星河等本土企業。與此同時，跨界發展、品牌輸出、產業運營、創客興起成為華南區產業園發展新特征。全新的市場特征帶來了更多的開發思路，同時也導致更復雜的競爭環境。差異化競爭優勢、可復制運營模式成為大灣區園區開發的重要命題。

一、掘金產業地產

去年銷售額突破5000億元的碧桂園，是粵港澳大灣區產業地產領域的先行者。碧桂園科技小鎮是碧桂園集團進軍產業地產的開篇之作。目前，第一個項目已經落地廣東惠州。碧桂園在粵港澳大灣區的產融項目布局還有深圳機器人產業園、順德新能源汽車小鎮等。

同樣以住宅開發見長的金地集團也走在試水產業地產的路上。金地集團已經布局了七八個服務于高新科技的產業園。例如深圳的威新軟件科技園，引進了包括英特爾、阿里巴巴、亞馬遜、偉創力、華為、大疆等在內的6家500強企業、17家上市公司。

高調宣布深耕產業地產領域的還有布局集中于粵港澳大灣區的時代中國。2016年12月，時代中國發布“時代未來小鎮戰略”，正式成立時代產業集團，宣布深耕產業地產領域，以建設新型城鎮、打造高端產業為核心產品，尋找產業與科技、創新、生態、居住等協同發展。

截至2017年底，時代中國已和廣州、佛山、中山、珠海、惠州、東莞等地方政府簽訂了21個合作開發小鎮的框架性協議。與西門子、SAP、微軟等60多家國際頂級產業龍頭企業建立深度合作關系。在智能制造、大健康、信息科技等領域初步搭建了產品模型，具備了產業落地能力，為區域產業轉型和城市升級奠定了堅實基礎。

二、破除地產依賴

由于多數房企本身沒有產業基因，再加上其快周轉、以物業銷售為核心的發展模式，使其一度被市場質疑借產業園、科技小鎮等項目的名義，獲取低成本的大宗土地做地產開發。如何去破解這種依賴是房企在這個慢周轉、高投入行業應該去思考和改變的問題。

房企首先需要轉變思維，不能再用房地產思維去做產業園。在這一方面，碧桂園、星河控股集團做得更為專注，均通過成立專門的產業地產公司，從而帶動集團轉型。以星河控股為例，其為向“城市運營商”轉型而成立了專業產業地產投資運營集團公司——星河產業集團。星河產業將自身定位為產業地產投資運營服務商，規劃有產融聯盟新城、特色小鎮、雙創社區三條產品線。

產業投資是星河構建產業地產的全鏈條開發其中之一，也是其擺脫單一地產依賴的關鍵之一。產業園區的租金收入是最簡單的模式，其主要作用是覆蓋項目的運營成本和人力成本，但長期的可持續發展和增量收入還是要靠產業投資和產業運營。產業投資讓公司和園區企業綁定在一起成長，既能分享企業發展紅利，也能帶來產業集群的效果。

不過，房地產也是特色小鎮、產業園區建設中不可或缺的一部分。政策層面也在強調防止特色小鎮單一化地產的傾向。目前特色小鎮還是以產業帶動為先，房地產是配合的角色，因此在產業地產發展過程中先把主次順序理清就對了。

三、避免100%同質化

目前粵港澳大灣區運營相對成熟的產業園主要集中在廣州、深圳等城市，開發主體除了傳統房企，還有實體企業和工業地產開發商。在此背景下，房企在開發產業園區和科技小鎮的過程中，也較多地引入外部專業力量支持。

中國指數研究院在《2017年中國產業地產發展年報》中表示，各房企聯合專業領域的龍頭企業成為其布局相關產業地產的最主要方式。比如碧桂園就聯合美的于佛山打造庫卡機器人小鎮、星河產業就牽手張江高科等建立基金投資平臺，以基金為紐帶，吸引更多優質的企業。不同的開發主體有不同的優勢，如果能夠集各家之所長，相互整合資源共同去開發運營產業項目，那肯定是比單一方去做效果好得多。

隨著逐漸激烈市場競爭，如何強強聯合形成差異化競爭優勢、避免同質化也將是房企們需要面臨的一大問題。需要避免的是100%同質化。而在諸如特色小鎮的打造上，必然有90%是需要“同質化”的，差異化體現在剩余的10%上。產業園區要凸顯特色和差異化，除了傳統的租金、物業銷售收入之外，園區增值服務未來也會成為一個比較大的盈利增長點，是值得開放商、運營商去突破的，增值服務也能做出差異化;另一方面，未來產業園區或許可以通過REITs(房地產信托投資基金)這類金融手段在資本市場實現退出，從而獲取收益。不過目前國內都主要還是類REITs，即以企業融資為主。

中金普華產業研究院觀點：

對于此前深耕住宅開發的房企而言，進軍產業地產領域是機遇也是挑戰。如何利用自身的資金優勢與資源優勢，與當地政府合作，去做產業園區、特色小鎮等的規劃與布局，是一個值得思考的問題。要想分得這塊“高級蛋糕”還需解決諸如融資、開發、運營、招商等綜合問題。