開發(fā)商布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 機遇與挑戰(zhàn)并存

房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，尋找新的業(yè)務增長極成為每個房企必須思考的問題。近年來，包括碧桂園、華夏幸福、龍湖、正榮、綠地、金地、泰禾等房企均在不同維度進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域。對于房企而言，這個領域雖然陌生但也是藍海。

一、大開發(fā)商搶先布局

今年2月，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，將任命兩名聯(lián)席行政總裁，分別為林朝陽和王本龍，此舉距離正榮集團香港掛牌僅一個半月。隨后，林朝陽開始負責正榮集團下屬產(chǎn)業(yè)集團業(yè)務。按照規(guī)劃，正榮產(chǎn)業(yè)包括教育、醫(yī)療健康、消費升級、品質人居、文化旅游、頤養(yǎng)康復、智慧城市七大城市運營產(chǎn)業(yè)集群;特色小鎮(zhèn)、文化旅游、區(qū)域開發(fā)、城市更新四大開發(fā)模型;園區(qū)運營、教育運營、商業(yè)運營、文旅運營、社區(qū)運營五大運營服務。通過搭建產(chǎn)業(yè)平臺，整合各方資源，有可能是控股，也有可能是參股。這樣能快速把蛋糕做大，更多參與者可以分享這樣的收益。

不只是正榮，其他房企同樣在悄然布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務。今年5月，億達中國發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司大連軟件園中興開發(fā)有限公司與龍湖地產(chǎn)訂立物業(yè)轉讓協(xié)議，龍湖將斥資26億購買億達中國位于大連市高新園區(qū)的若干物業(yè)。隨后，龍湖地產(chǎn)與億達中國簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，在產(chǎn)城融合項目開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運營、產(chǎn)業(yè)招商運營服務、股權投資等方面開展合作。

早在2016年，碧桂園就進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2016年4月，出資8500萬元設立“清華大學碧桂園教育基金”，用于支持清華大學在建筑科學和大數(shù)據(jù)等領域科技成果落地轉化，建設產(chǎn)城融合的科技小鎮(zhèn);2016年6月，與百富東方合作成立平臺公司——碧桂園百富產(chǎn)城發(fā)展公司;8月至12月在惠州、東莞和河北三河獲得5個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，項目均定位為科技小鎮(zhèn)，在碧桂園的規(guī)劃中，深圳周邊是碧桂園未來發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主場地，未來5年將投入1000億元打造10座名為“科技小鎮(zhèn)”的衛(wèi)星城市;2017年入股中集產(chǎn)城，并成為其第二大股東。

金地集團高級副總裁徐表示，金地的園區(qū)運營均是100%自持，現(xiàn)金流回正的周期相比住宅更長，投資回報率也沒有住宅開發(fā)高，但是這是一個從長期的穩(wěn)定現(xiàn)金流，目前是一個藍海市場，因此金地選擇戰(zhàn)略性進入。在他看來，對于一個希望做到基業(yè)長青的企業(yè)而言，尋找新的業(yè)務增長極尤為重要。

二、運營實力面

目前房企對于上述市場進入均是戰(zhàn)略考慮，而運營能力是制約房企做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心。“一站式解決問題很重要，硬件、服務都是重要的運營配套。華夏幸福在做的是一個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、一個生態(tài)系統(tǒng)。通過一站式的產(chǎn)業(yè)平臺運營提供全產(chǎn)業(yè)鏈流程的影視制作服務，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游足夠多的商家，這個系統(tǒng)才有活力，才可以提高產(chǎn)業(yè)運作效率。”華夏幸福文創(chuàng)行業(yè)負責人李穎表示。以影視為代表的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是華夏幸福產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一，華夏幸福希望圍繞影視全產(chǎn)業(yè)鏈打造影視產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，希讓制片人帶著劇本和項目走進產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，帶著制作完成的影視作品離開，推動中國影視產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化。

浙江建工集團在杭州未來科技城板塊打造的歐美金融城(EFC)同樣在運營上加強服務，這個綜合項目除了常規(guī)的綜合業(yè)態(tài)外，還在寫字樓中搭建了從孵化器到Co-Working、再到高端商務空間租賃的模式，并引入了美國硅谷孵化器PNP、加拿大創(chuàng)新型孵化器Istuary等全球知名的孵化器。給創(chuàng)業(yè)團隊帶來國際化的支持，以創(chuàng)業(yè)孵化器載體的營造服務于海歸的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。通過與初創(chuàng)企業(yè)、風投機構、創(chuàng)業(yè)天才、科技專家和大企業(yè)合作，整合資源將其打造成全球創(chuàng)投孵化平臺。

對于每個房企而言，均意識到資源整合的重要性，提高服務能力，才是招商的根本。碧桂園深圳區(qū)域副總裁冀豫東表示，在深圳的9個產(chǎn)城項目，有4個位于寶安區(qū)、龍崗區(qū)有5個，如果包括在談項目，有十幾個。“有些項目前期籌備期比較長，公司沒有規(guī)定年內(nèi)要達到多少個項目的持有量，我們內(nèi)部口號是做一個成一個，目前主要工作是要做好第一個開園項目的運營。”

此前，很多開發(fā)商進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多是偏重地產(chǎn)而非產(chǎn)業(yè)，隨著行業(yè)開始成熟，房企也意識到只有產(chǎn)業(yè)先行，才能判斷整個項目，創(chuàng)造更多的增值機會。

三、是藍海也是挑戰(zhàn)

當大部分主流房企完成全國化布局后，通過跨界運營逐步實現(xiàn)業(yè)務多元化成為必要手段。新型城鎮(zhèn)化過程中，投資結構、消費結構升級帶來更多的市場機會，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是需求破局的手段之一。市場周期變化帶來行業(yè)的深刻變革。住宅市場利潤率進一步下降，過去規(guī)模發(fā)展空間受限的房企只有整合資源。

受國內(nèi)住宅市場飽和、一二線城市供地結構改變的影響，土地成本與日俱增。越來越高的土地價格，再加上管理層對拿地企業(yè)要求越來越高，如要求為住宅項目配建一定比例的保障房或公建項目，或要求開發(fā)商自持一定比例的商業(yè)項目，使得一些傳統(tǒng)房企拿地難度加大。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)背后的拿地優(yōu)勢明顯，管理層在導入此類產(chǎn)業(yè)運營商的同時，會給予部分住宅用地的定向供應。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有一個好處，就是幫助開發(fā)商融資，目前銀行基本不給住宅提供資金，但是掛上產(chǎn)業(yè)以后，就可以拿到更多的資金。以正榮為例，其產(chǎn)業(yè)集團成立不久就與中國工商銀行、中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司、中建投信托股份有限公司分別簽訂100億元的融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，總額達300億元規(guī)模。

資金、發(fā)展前景等多方面因素的推動，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為2018年房地產(chǎn)的風口之一。對于地產(chǎn)而言，傳統(tǒng)的租金收入外，地產(chǎn)商還可以通過提供融資顧問、管理咨詢服務，甚至入股中小企業(yè)，拓展更多的收入來源。

中金普華產(chǎn)業(yè)研究院觀點：

在房地產(chǎn)行業(yè)進入資源主導的大周期階段，無論是開發(fā)商、制造業(yè)還是金融資本，進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的目的無外乎將優(yōu)質資源納入囊中，以謀求自身可持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)勢必成為各類資本搶占行業(yè)話語權的最佳載體。目前房企作為中國支柱產(chǎn)業(yè)的一個主體，已經(jīng)進入到了各個相關領域。隨著未來在中國房地產(chǎn)行業(yè)增量的市場空間變小，企業(yè)還將加強對于這些相關領域的探索來尋求新的業(yè)務增長點。