開發商布局產業地產 機遇與挑戰并存

房地產行業進入下半場，尋找新的業務增長極成為每個房企必須思考的問題。近年來，包括碧桂園、華夏幸福、龍湖、正榮、綠地、金地、泰禾等房企均在不同維度進入產業地產領域。對于房企而言，這個領域雖然陌生但也是藍海。

一、大開發商搶先布局

今年2月，正榮地產發布公告宣布，將任命兩名聯席行政總裁，分別為林朝陽和王本龍，此舉距離正榮集團香港掛牌僅一個半月。隨后，林朝陽開始負責正榮集團下屬產業集團業務。按照規劃，正榮產業包括教育、醫療健康、消費升級、品質人居、文化旅游、頤養康復、智慧城市七大城市運營產業集群;特色小鎮、文化旅游、區域開發、城市更新四大開發模型;園區運營、教育運營、商業運營、文旅運營、社區運營五大運營服務。通過搭建產業平臺，整合各方資源，有可能是控股，也有可能是參股。這樣能快速把蛋糕做大，更多參與者可以分享這樣的收益。

不只是正榮，其他房企同樣在悄然布局產業地產業務。今年5月，億達中國發布公告稱，公司全資附屬公司大連軟件園中興開發有限公司與龍湖地產訂立物業轉讓協議，龍湖將斥資26億購買億達中國位于大連市高新園區的若干物業。隨后，龍湖地產與億達中國簽訂戰略合作框架協議，建立戰略合作伙伴關系，在產城融合項目開發、產業園區投資運營、產業招商運營服務、股權投資等方面開展合作。

早在2016年，碧桂園就進入產業地產。2016年4月，出資8500萬元設立“清華大學碧桂園教育基金”，用于支持清華大學在建筑科學和大數據等領域科技成果落地轉化，建設產城融合的科技小鎮;2016年6月，與百富東方合作成立平臺公司——碧桂園百富產城發展公司;8月至12月在惠州、東莞和河北三河獲得5個產業地產項目，項目均定位為科技小鎮，在碧桂園的規劃中，深圳周邊是碧桂園未來發展產業地產主場地，未來5年將投入1000億元打造10座名為“科技小鎮”的衛星城市;2017年入股中集產城，并成為其第二大股東。

金地集團高級副總裁徐表示，金地的園區運營均是100%自持，現金流回正的周期相比住宅更長，投資回報率也沒有住宅開發高，但是這是一個從長期的穩定現金流，目前是一個藍海市場，因此金地選擇戰略性進入。在他看來，對于一個希望做到基業長青的企業而言，尋找新的業務增長極尤為重要。

二、運營實力面

目前房企對于上述市場進入均是戰略考慮，而運營能力是制約房企做好產業地產的核心。“一站式解決問題很重要，硬件、服務都是重要的運營配套。華夏幸福在做的是一個產業小鎮、一個生態系統。通過一站式的產業平臺運營提供全產業鏈流程的影視制作服務，吸引產業鏈上下游足夠多的商家，這個系統才有活力，才可以提高產業運作效率。”華夏幸福文創行業負責人李穎表示。以影視為代表的文化創意產業是華夏幸福產業小鎮的優勢產業之一，華夏幸福希望圍繞影視全產業鏈打造影視產業生態閉環，希讓制片人帶著劇本和項目走進產業小鎮，帶著制作完成的影視作品離開，推動中國影視產業的工業化。

浙江建工集團在杭州未來科技城板塊打造的歐美金融城(EFC)同樣在運營上加強服務，這個綜合項目除了常規的綜合業態外，還在寫字樓中搭建了從孵化器到Co-Working、再到高端商務空間租賃的模式，并引入了美國硅谷孵化器PNP、加拿大創新型孵化器Istuary等全球知名的孵化器。給創業團隊帶來國際化的支持，以創業孵化器載體的營造服務于海歸的創業社區。通過與初創企業、風投機構、創業天才、科技專家和大企業合作，整合資源將其打造成全球創投孵化平臺。

對于每個房企而言，均意識到資源整合的重要性，提高服務能力，才是招商的根本。碧桂園深圳區域副總裁冀豫東表示，在深圳的9個產城項目，有4個位于寶安區、龍崗區有5個，如果包括在談項目，有十幾個。“有些項目前期籌備期比較長，公司沒有規定年內要達到多少個項目的持有量，我們內部口號是做一個成一個，目前主要工作是要做好第一個開園項目的運營。”

此前，很多開發商進入產業地產更多是偏重地產而非產業，隨著行業開始成熟，房企也意識到只有產業先行，才能判斷整個項目，創造更多的增值機會。

三、是藍海也是挑戰

當大部分主流房企完成全國化布局后，通過跨界運營逐步實現業務多元化成為必要手段。新型城鎮化過程中，投資結構、消費結構升級帶來更多的市場機會，產業地產是需求破局的手段之一。市場周期變化帶來行業的深刻變革。住宅市場利潤率進一步下降，過去規模發展空間受限的房企只有整合資源。

受國內住宅市場飽和、一二線城市供地結構改變的影響，土地成本與日俱增。越來越高的土地價格，再加上管理層對拿地企業要求越來越高，如要求為住宅項目配建一定比例的保障房或公建項目，或要求開發商自持一定比例的商業項目，使得一些傳統房企拿地難度加大。而產業地產背后的拿地優勢明顯，管理層在導入此類產業運營商的同時，會給予部分住宅用地的定向供應。

產業地產還有一個好處，就是幫助開發商融資，目前銀行基本不給住宅提供資金，但是掛上產業以后，就可以拿到更多的資金。以正榮為例，其產業集團成立不久就與中國工商銀行、中國東方資產管理股份有限公司、中建投信托股份有限公司分別簽訂100億元的融資戰略合作協議，總額達300億元規模。

資金、發展前景等多方面因素的推動，產業地產成為2018年房地產的風口之一。對于地產而言，傳統的租金收入外，地產商還可以通過提供融資顧問、管理咨詢服務，甚至入股中小企業，拓展更多的收入來源。

中金普華產業研究院觀點：

在房地產行業進入資源主導的大周期階段，無論是開發商、制造業還是金融資本，進入產業地產行業的目的無外乎將優質資源納入囊中，以謀求自身可持續發展，產業地產勢必成為各類資本搶占行業話語權的最佳載體。目前房企作為中國支柱產業的一個主體，已經進入到了各個相關領域。隨著未來在中國房地產行業增量的市場空間變小，企業還將加強對于這些相關領域的探索來尋求新的業務增長點。