(一)合作方式

1、集體與開發(fā)單位組成項目公司：此方式為東莞市推薦合作方式，土地出讓到項目公司，建成后房屋確權(quán)至項目公司，分給集體的物業(yè)，再由項目公司轉(zhuǎn)移至村集體(目前東莞市正在研究此類轉(zhuǎn)移稅費的征免辦法，有可能先交稅再申請返還);

2、集體與開發(fā)單位共同申請三舊改造：此合作方式東莞還沒有先例，可能提交專項報告，市三舊辦作為個案進行專題研究。

(二)規(guī)劃政策解讀

1、“拆三留一”原則

是指以拆遷項目用地面積為基數(shù)，拆遷改造后應提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共用途。(比如，拆遷項目用地9000平米，則要預留3000平米作為公共用地，此公共用地可用于區(qū)域內(nèi)各項公共配套，對項目建設(shè)影響不大。同時可提高凈地塊容積率予以補償，如提高凈地塊容積率可能超過3.5，則進行貨幣補償)?2、成本和收益平衡的容積率確定原則

先確定可推向市場的建設(shè)用地露面價格和拿地成本，繼而推算出改造項目需要有多少可推向市場的建筑面積才能達到收支平衡，從而計算成本容積率。?成本容積率=(可推向市場的建筑面積+拆遷安置房建筑面積)/總用地面積?3、具體容積率指標：工業(yè)改成商業(yè)、住宅，或商業(yè)改為商住，或舊村商住，嚴格限制在3.5以下(現(xiàn)有容積率一般在2.5以下)，限高100米。工業(yè)改工業(yè)容積率不受限制，但應符合控制性詳細規(guī)劃。

4、商住配置比例：舊村改造項目按照商業(yè)配置不低于30%且不高于50%比例原則確定。

5、改造范圍內(nèi)已有規(guī)劃屬于農(nóng)用地的，不能開發(fā)建設(shè)，也不能調(diào)整用地位置，不能用建設(shè)指標覆蓋，實際操作中只能靈活作為公共配套用地。

(三)土地出讓、地價及稅費優(yōu)惠

1、可采用協(xié)議出讓方式出讓土地;

2、工改商(住)，按基準地價70%繳納土地出讓金，繳納后，市、鎮(zhèn)、村按照2:4:4的比例返還土地出讓金;

3、舊村改造的，按基準地價的70%繳納土地出讓金，土地出讓金全額返還給村集體。(需要進一步核實)

4、其他土地稅費返還，實行先征后返，全部撥返到鎮(zhèn)，是否分配給村，由鎮(zhèn)、村自行商定。具體返還的內(nèi)容有：違法用地罰款，耕地占用稅，征地管理費，辦證契稅，土地出讓金，土地登記費，土地使用權(quán)交易服務費。

5、工業(yè)改工業(yè)的，提高土地利用率和增加容積率的，不再補繳土地出讓金。?6、土地增值稅暫無優(yōu)惠或返還政策(市財政局文件)

(四)工業(yè)廠房改造特別規(guī)定

1、工業(yè)廠房允許分割銷售，最小銷售單元為5000平方米，據(jù)了解，下一步市政府可能將最小銷售單元修訂為1000平方米;?2、工業(yè)廠房沒有銷售比例限制;

3、工業(yè)廠房內(nèi)可以建設(shè)30%配套，配套可建商業(yè)、公寓、住宅，但配套不能單獨轉(zhuǎn)讓。

(五)改造流程

步驟一：鎮(zhèn)向市城建局報“三舊”改造單元規(guī)劃編制計劃;

步驟二：市城建局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后，可同時開展如下工作：?1、權(quán)屬調(diào)查及違法用地處理工作;?2、編制和審批單元規(guī)劃

具體步驟：編制計劃審查---規(guī)劃方案審查----專家評審會---規(guī)劃成果審查---公示并征求職能部門意見----規(guī)劃成果復核---報市規(guī)委會審議----報市“三舊”辦和市“三舊”改造小組審批---規(guī)劃成果驗收、公告和歸檔

步驟三：制定改造方案并報批(集體與開發(fā)單位合作)

具體步驟：編制改造方案----征求公眾意見----市三舊辦審查----市人民政府匯總上報省人民政府審批---抄送省國土資源廳。

申報項目改造方案同時，可申報集體建設(shè)用地改編為國有建設(shè)用地(集體申報----市政府批準---報省國土資源廳審批---收地---產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù))?步驟四：改造方案和集體用地改變?yōu)閲型ㄔO(shè)用地后，按以下程序落實：?1、市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準書》;?2、市國土資源局辦理用地預審;?3、市發(fā)改局辦理項目立項;?4、市國土資源局辦理用地手續(xù);

5、市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;?6、市國土資源局申請登記，合法土地證。