“橘紅”電影文化田園綜合體
一、項目概況
化州市，廣東省茂名市代管的縣級市，位于廣東省西南部，鑒江中游，北與廣西北流縣交界，南與廣東省吳川市接壤，東與高州市和茂名市茂南區相連，西與廣西陸川縣及廣東省廉江市毗鄰。境內主要語言有粵語次方言化州話和客家語次方言涯話兩種。化州是中國著名的南菜北運基地之一，有“中國化橘紅之鄉”的美譽。同時化州北有浮梁山，東北有龍王山，又叫來安山。北界茂名水于東北，即竇江。另一支東北陵水，源出廣西北流，入境后，屈西南到合江墟，羅水亦自陸水入，合稱羅江，或者陵羅水。屈東南，過州治北合鑒江，又東南流，入吳川至南海，旅游資源豐富，朝陽涌翠、夕照流金，山川秀麗、民風淳樸，處處洋溢著勃勃生機，展露著迷人的風景，是發展旅游產業不可多得的洼地。
在民俗文化民生文化方面，廣東省化州市的“跳花棚”，入選第三批國家級非物質文化遺產名錄，傳統舞蹈項目類別，編號Ⅲ-100，不僅如此，南宋以后，由中州遷至福建的移民有不少遷來化州，木偶戲（俗稱鬼仔戲）便同中州文化一道傳入，歷元、明、清三朝，日趨發展繁榮。至清末民初，木偶班發展為不同類型。同時粵劇（俗稱“大戲”），為化州傳統的劇種，歷來城、鄉人民所喜愛。清代中葉開始傳入本市。清末和民國，市區及南安、楊梅、南盛等大圩鎮都組建有業余或職業粵劇班，每于民間節日、慶典活動或農進演出。化州市話劇也是當地一代特色，縣城學校多有師生演出話劇，民眾稱之為“文明戲”，民國27年，在抗日救亡運動的推動下，該市話劇日趨興盛。
在物產方面，化橘紅為當地獨有的地域特色，所以化州市又有“橘城，橘州”之稱。化州古時荒涼的地方，瘴氣多，民眾多患痰飲。相傳有羅仙翁，憐憫民眾苦困，種橘于“石龍”城內，所產橘紅，消痰化飲有神效。明、清間，州人在州城建“華嚴庵”紀念羅仙翁，庵門楹聯云：“韻事憶當年，橘樹千株經手植；仙蹤留此地，茅庵一所寄身棲”。明萬歷年間（約于1600）編纂的《高州府志》“藥物”目中已有化州橘紅的記載。清乾隆、道光版《化州志》對化州橘紅的記述，除有傳說、藥效、價值、辨偽、土壤、氣候、種護、采集、加工、上貢、產地及標圖外，還有大量歌頌化州橘紅的詩文。
在政治方面，《化州市民政局底線民生精準扶貧精準脫貧三年攻堅的實施方案》化民發〔2016〕5號扶貧工作中提出，為發揮底線民生在扶貧攻堅戰中的兜底功能，加強扶貧開發政策和底線民生政策銜接，強化救助資源整合，推進精準扶貧、精準脫貧，切實保障農村貧困家庭基本生活，將強化產業扶貧作為頭號發展目標，提出立足當地資源優勢，充分考慮市場需求和發展前景，緊抓產業項目對接工作，進一步實施好到戶產業扶持、旅游扶貧等項目的愿景。化州六王農業有限公司正是在這樣宏觀的產業、政策背景下選擇構建化州市“橘紅”電影文化產業園項目來實現這 一宏偉目標，本項目總體規劃內面積5523.39畝，其中實際規劃用地面積4889.47畝。帶動633.92畝（高標農田）農業基地的發展，充分利用化州市合江鎮閑置資源打造農業種養殖、加工貿易、電影文化、教育實踐、農業鄉村旅游、文化（紅色、宗教）旅游、休閑旅游、各類配套設施為一體的產業園。
二、 項目規劃內容
|
序號 |
項目 |
單位 |
占地面積 |
項目建設內容（建筑面積） |
|
|
1 |
A區（化橘紅種植基地） |
畝 |
620.00 |
化橘紅種植 |
|
|
道路 |
|||||
|
蓄水池 |
|||||
|
2 |
B區（化橘紅種植基地） |
畝 |
526.00 |
化橘紅種植 |
|
|
道路 |
|||||
|
蓄水池 |
|||||
|
3 |
C區（化橘紅種植基地） |
畝 |
123.00 |
化橘紅種植 |
|
|
道路 |
|||||
|
蓄水池 |
|||||
|
4 |
D區（農產品基地） |
畝 |
1,403.00 |
建筑面積 |
|
|
4.1 |
其中 |
廟（1） |
㎡ |
300.00 |
300.00 |
|
4.2 |
化橘紅種植 |
㎡ |
233,833.31 |
233,833.31 |
|
|
4.3 |
桑蠶養殖 |
㎡ |
140,299.99 |
140,299.99 |
|
|
4.4 |
榕樹茶 |
㎡ |
140,299.99 |
140,299.99 |
|
|
4.5 |
化州橙 |
㎡ |
140,299.99 |
140,299.99 |
|
|
4.6 |
道路 |
㎡ |
184,652.90 |
184,652.90 |
|
|
4.7 |
蓄水池 |
㎡ |
2,413.75 |
2,413.75 |
|
|
4.8 |
養老區域 |
㎡ |
93,233.32 |
559,399.92 |
|
|
其中 |
天然湖 |
㎡ |
18,646.66 |
18,646.66 |
|
|
公園 |
㎡ |
55,939.99 |
55,939.99 |
||
|
養老區（7棟，每棟26層） |
㎡ |
18,646.66 |
484,813.27 |
||
|
5 |
E區（影視基地） |
畝 |
862.00 |
建筑面積 |
|
|
其中 |
清朝風格 |
㎡ |
62,400.00 |
124,800.00 |
|
|
唐朝風格 |
㎡ |
46,000.00 |
92,000.00 |
||
|
宋朝風格 |
㎡ |
30,400.00 |
60,800.00 |
||
|
漢朝風格 |
㎡ |
49,200.00 |
98,400.00 |
||
|
皇宮 |
㎡ |
12,000.00 |
12,000.00 |
||
|
休閑娛樂別墅 |
㎡ |
15,000.00 |
15,000.00 |
||
|
山體風景區（含道路） |
㎡ |
359,666.61 |
359,666.61 |
||
|
6 |
F區（其它區域） |
畝 |
1,597.00 |
建筑面積 |
|
|
6.1 |
研發生產基地 |
㎡ |
100,399.90 |
210,839.78 |
|
|
其中 |
加工工廠 |
㎡ |
30,119.97 |
60,239.94 |
|
|
員工宿舍、食堂 |
㎡ |
5,019.99 |
30,119.97 |
||
|
物流堆放區 |
㎡ |
40,159.96 |
40,159.96 |
||
|
研發樓 |
㎡ |
5,019.99 |
60,239.94 |
||
|
道路 |
㎡ |
15,059.98 |
15,059.98 |
||
|
綠化 |
㎡ |
5,019.99 |
5,019.99 |
||
|
6.2 |
農家樂 |
㎡ |
311,373.30 |
342,510.63 |
|
|
其中 |
種植區（高標農田） |
㎡ |
280,235.97 |
280,235.97 |
|
|
農家樂田園（36棟） |
㎡ |
31,137.33 |
62,274.66 |
||
|
6.3 |
酒店 |
㎡ |
108,146.56 |
486,659.51 |
|
|
其中 |
酒店 |
㎡ |
27,036.64 |
324,439.68 |
|
|
停車場 |
㎡ |
64,887.94 |
64,887.94 |
||
|
會議餐飲娛樂服務區 |
㎡ |
16,221.98 |
97,331.90 |
||
|
6.4 |
訓練拓展基地 |
㎡ |
52,539.95 |
58,939.95 |
|
|
其中 |
基地訓練區 |
㎡ |
50,139.95 |
50,139.95 |
|
|
住宿體驗區 |
㎡ |
800.00 |
4,000.00 |
||
|
辦公區 |
㎡ |
800.00 |
2,400.00 |
||
|
學習區 |
㎡ |
800.00 |
2,400.00 |
||
|
6.5 |
紅色文化區 |
㎡ |
44,599.96 |
44,599.96 |
|
|
其中 |
大舞臺 |
㎡ |
17,839.98 |
17,839.98 |
|
|
座椅配套 |
㎡ |
13,379.99 |
13,379.99 |
||
|
紅色宣傳廣場 |
㎡ |
13,379.99 |
13,379.99 |
||
|
6.6 |
人才招攬中心 |
㎡ |
26,819.97 |
268,199.73 |
|
|
其中 |
A棟 |
㎡ |
5,363.99 |
85,823.91 |
|
|
B棟 |
㎡ |
5,363.99 |
85,823.91 |
||
|
C棟 |
㎡ |
5,363.99 |
85,823.91 |
||
|
輔助設施 |
㎡ |
6,704.99 |
6,704.99 |
||
|
綠化 |
㎡ |
4,023.00 |
4,023.00 |
||
|
6.7 |
馬場、養殖基地 |
㎡ |
20,179.98 |
20,179.98 |
|
|
6.8 |
養老地產 |
㎡ |
19,999.98 |
319,999.68 |
|
|
6.9 |
其他景觀（廟兩座、水池、道路等輔助設施） |
㎡ |
380,606.96 |
380,606.96 |
|
|
7 |
G區（高端農業休閑區） |
畝 |
392.00 |
建筑面積 |
|
|
其中 |
種植體驗（高標農田） |
㎡ |
111,239.89 |
111,239.89 |
|
|
高端農家樂休閑 |
㎡ |
6,000.00 |
12,000.00 |
||
|
道路 |
㎡ |
31,360.00 |
31,360.00 |
||
|
走地雞等農業養殖區 |
㎡ |
112,733.42 |
112,733.42 |
||
|
8 |
總面積 |
畝 |
5,523.00 |
||
三、項目主要經濟指標
項目總投資估算為324,633.48萬元；
其中：固定資產投資304,633.48萬元（設備購置、土建工程等）；
流動資金20,000.00萬元。
|
序號 |
項目 |
合計 |
占總投資比例 |
|
1 |
固定資產投資 |
304,633.48 |
93.84% |
|
其中 |
工程建筑費 |
245,857.77 |
75.73% |
|
設備購置費 |
18,135.98 |
5.59% |
|
|
其他費用 |
40,639.72 |
12.52% |
|
|
2 |
流動資金 |
20,000.00 |
6.16% |
|
3 |
總投資 |
324,633.48 |
100.00% |
項目建成后，未來十年內經濟指標參見下表：
|
序號 |
主要指標名稱 |
主要指標值 |
單位 |
||
|
1 |
規模指標 |
占地規模 |
5523.39 |
畝 |
|
|
2 |
總建筑面積（含道路、綠化、圍墻等） |
5,410,035.82 |
㎡ |
||
|
3 |
投資規模 |
324,633.48 |
萬元 |
||
|
4 |
年均納增值稅以及附加 |
自營 |
6,745.21 |
萬元 |
|
|
5 |
年均納所得稅 |
自營 |
8,060.93 |
萬元 |
|
|
6 |
定員 |
180 |
人 |
||
|
7 |
消耗指標 |
運營期三大可變成本 |
財務費用 |
0.00 |
萬元 |
|
8 |
管理費 |
2,064.26 |
萬元 |
||
|
9 |
銷售費 |
4,128.53 |
萬元 |
||
|
10 |
--- |
--- |
|||
|
11 |
電力 |
1,302.68 |
萬kwh |
||
|
12 |
水 |
326.63 |
萬m3 |
||
|
13 |
財務指標 |
年均營業收入(10年平均） |
68,808.83 |
萬元 |
|
|
14 |
年均總成本費用(10年平均） |
29,819.90 |
萬元 |
||
|
15 |
年均經營成本(10年平均） |
18,984.55 |
萬元 |
||
|
16 |
利潤(10年平均） |
||||
|
17 |
年均利潤總額(10年平均） |
32,243.72 |
萬元 |
||
|
18 |
年均凈利潤(10年平均） |
24,182.79 |
萬元 |
||
|
19 |
年上繳稅金(10年平均） |
||||
|
20 |
年上繳附加稅(10年平均） |
722.70 |
萬元 |
||
|
21 |
年均上繳增值稅（10年平均） |
6,022.51 |
萬元 |
||
|
22 |
年均上繳所得稅(10年平均） |
8,060.93 |
萬元 |
||
|
23 |
利潤率 |
||||
|
24 |
銷售利潤率 |
46.86% |
% |
||
|
25 |
銷售凈利率 |
35.14% |
% |
||
|
26 |
財務內部收益率(稅后） |
10.95% |
% |
||
|
28 |
投資回收期 |
||||
|
29 |
靜態投資回收期 （稅后） |
9.04 |
年 |
||
|
31 |
動態投資回收期 （稅后） |
9.87 |
年 |
||
|
33 |
財務凈現值（稅后） |
78,421.81 |
萬元 |
||
|
35 |
投資利潤率 |
9.93% |
% |
||
|
36 |
投資利稅率 |
12.01% |
% |
||
|
37 |
盈虧平衡點 |
35.21% |
% |
||
|
38 |
項目總投資 |
總投資額 |
324,633.48 |
萬元 |
|
|
39 |
固定資產 |
304,633.48 |
萬元 |
||
|
40 |
流動資產 |
20,000.00 |
萬元 |
||
|
41 |
利息支出 |
十年還本付息 |
0.00 |
萬元 |
|
四、項目部分區域渲染圖
五 目錄
前言 9
第一章總論 12
1.1 項目概況 12
1.1.1 項目名稱 12
1.1.2 項目承辦單位 12
1.1.3 項目建設方案及內容 12
1、 項目發展定位 12
2、項目建設內容概述 12
1.1.4 項目經濟效益規模 15
1.1.5 項目投資估算和資金籌措 16
1、項目總投資估算 16
2、資金籌措方案 16
1.1.6項目擬建地址 16
1.1.7 建設性質 17
1.1.8 建設工期 17
1.2 項目主要建設經濟指標 17
1.3報告編制依據和研究范圍 19
1.3.1研究范圍與誤差控制 19
1.3.2項目指導思想 20
1.4可行性研究報告編制原則 21
1.5 承辦單位基本情況 22
1.6可行性研究結論 22
第二章項目的必要性與可行性 24
2.1 項目發起理念與初衷 24
2.1.1 產業整合建設背景 24
2.1.2 化州市合江鎮“橘紅”電影文化特色小鎮建設背景 26
2.2項目的必要性 28
2.2.1 項目的建設有利于解決化州橘紅產業發展瓶頸的系列詬病 28
2.2.2 項目的建設有利于促進項目地經濟發展 29
2.2.3項目的建設有利于豐富化州市人民軍事文化生活，提高全民素質 30
2.2.4 項目的建設有利于解決周邊鄉村的貧困問題 30
2.2.5項目的建設有利于解決合江鎮發展局限的問題 31
2.2.6項目的建設有利于提高政府公眾形象 32
2.3項目的可行性因素 33
2.3.1 國家政策層面的大力支持具備可行性因素 33
2.3.2項目模式具備可行性因素 33
2.3.3項目財務指標具備可行性因素 34
第三章市場需求與案例分析 36
3.1 市場需求分析 36
3.1.1 廣東及珠江三角洲將成為旅游休閑轉型先發區 36
3.1.2 休閑度假成為消費升級的基本特征 36
3.1.3 休閑旅游度假成為新富階層的生活方式 37
3.2 目標客源市場分析 37
3.2.1 旅游度假客戶和橘紅商旅人員 37
3.2.2 第二居所的度假市場 38
3.2.3 商務會議旅游 38
3.2.4 商務培訓市場 39
3.2.5 一二三級目標客源市場 39
3.3類似項目經典案例分析 40
3.3.1無錫田園東方 40
3.3.2 多利成都農莊 40
3.3.3.藍城農莊小鎮 41
3.3.4嘉年華樂園 41
3.3.5農業迪士尼 41
3.4 世界經典案例與借鑒之處 42
3.4.1臺灣 42
3.4.2韓國 43
3.4.3日本 44
3.4.4美國 45
3.4.5德國 46
第四章項目規劃內區域規模與運營模式介紹 48
4.1 化州市合江鎮“橘紅”電影文化特色小鎮項目模式分析 48
4.1.1項目規劃原則 48
4.1.2服務特色 49
4.1.3空間布局 49
4.2 項目空間布局 50
4.2.1 景區大門綜合服務中心 50
4.2.2 農業種植吸引核（ABC區域） 51
1、空間布局 51
2、年產規模 54
4.2.3 綜合農業吸引核（D區） 55
2、年產規模 58
4.2.4 影視基地 58
4.2.5 初、深加工區域 63
4.2.6 休閑農家樂采摘區 65
4.2.7 酒店 68
4.2.8 訓練拓展基地 69
4.2.9 紅色文化區 74
4.2.10 人才招攬中心 76
4.2.11 高端農業休閑區 77
4.2.12 其他區域 78
4.3 精準扶貧社會效益分析 82
4.3.1 養殖區（開心農牧場）經濟效益帶動 82
4.3.2 農家樂（高標農田） 83
4.3.3 精準扶貧帶動分析 83
第五章項目建設條件與選址分析 84
5.1 選址原則 84
5.2 建設條件分析 84
5.2.1地理位置 84
5.2.2自然條件 85
5.2.3 項目用地類別及基本情況 86
5.2.4 其它建設條件 87
第六章建設內容和規模 90
6.1確定方案的依據和原則 90
6.2 項目總體規劃方案 90
6.2.1策劃構思 90
6.1.2策劃重點和定位 91
6.1.3 具體輔助型設計 91
6.2項目主體建筑工程 92
6.3公用及輔助工程 94
6.3.1給排水工程 94
6.3.2變配電工程 95
6.3.3動力照明及防雷工程 96
6.3.4消防工程 96
第七章環境影響評價 98
7.1環境評價依據及執行標準 98
7.2 項目建設與運營過程對環境的影響 98
7.2.1項目建設期 98
1、環境空氣影響分析 99
2、水環境影響分析 99
3、聲環境影響分析 99
4、固體廢棄物環境影響分析 100
7.2.2項目運營期 100
1、環境空氣影響分析 100
2、水環境影響分析 100
3、聲環境影響分析 100
4、固體廢棄物環境影響分析 100
7.3環境保護措施及治理方案 101
7.3.1項目施工期環保措施 101
1、廢氣及揚塵污染控制環保措施 101
2、污水環保措施 101
3、噪聲環保措施 102
4、固體廢棄物環保措施 102
7.3.2運營期環境保護措施 103
1、大氣污染環保措施 103
2、污水處理環保措施 103
3、噪聲污染環保措施 103
7.4環境影響評價結論 103
第八章勞動安全衛生與消防 104
8.1危害因素和危害程度分析 104
8.1.1施工作業 104
8.1.2用電設備 104
8.1.3室內空氣質量 104
8.2安全措施方案 104
8.3消防設施 105
8.3.1消防用水 105
8.3.2消防設備 106
8.3.3消防用電 106
第九章循環經濟與節能節水措施 107
9.1編制依據 107
9.2設計原則和基本要求 107
9.2.1綠色設計原則 107
9.2.2資源最佳利用原則 107
9.2.3能源消耗最小原則 107
9.2.4零污染原則 108
9.2.5技術先進原則 108
9.2.6加強控制管理，節約能源 108
9.3綠色建筑設計措施 108
9.3.1給排水 108
9.3.2電氣 108
9.4節能措施 109
9.4.1采取新的節能技術和新工藝 110
9.4.2公用工程節能措施 110
1、供電專業節能措施 110
2、熱水系統節能措施 110
9.4.3建筑節能措施 110
9.4.4其他節能措施 110
9.5節水方案 111
9.5.1雨水利用方案 111
9.5.2節水措施 111
第十章項目招標 113
10.1 項目建設模式 113
10.2 項目組織機構及職責 113
10.3 項目投資管理 114
10.4 質量管理 114
10.5 工程進度管理 115
10.6 合同管理 115
10.7 協調管理與拆遷工作 116
10.7.1 協調管理 116
10.7.2 拆遷方案 116
10.8 安全和文明施工 117
10.9 資金管理 117
10.10項目招標 117
1、招標范圍 117
2、招標工作機構人員組成 117
10.2項目實施進度計劃 118
第十一章投資估算與資金籌措 120
11.1投資估算范圍依據 120
11.1.1 投資估算范圍 120
11.1.2 投資估算參考范圍 120
11.2總投資估算 120
11.2.1建設投資估算 120
11.2.2項目總投資 121
11.3項目籌措方式與資金使用 121
11.3.1 資金籌措方式 121
11.3.2資金使用 121
第十二章財務分析 122
12.1基礎數據與參數選取 122
12.2 編制依據 123
12.3收入測算 123
12.3.1農產品營業收入 123
12.3.2 項目地產產業收入 124
12.3.3 旅游收入費用 124
12.3.4項目收入合計 125
12.4銷售稅金及附加 125
12.5 成本核算 125
12.5.1 外購原料以及動力 125
12.5.2 固定資產折舊與無形資產攤銷 125
12.5.3人員工資福利 125
12.5.4修理費 126
12.5.5財務費 126
12.5.6管理費用 126
12.5.7銷售費用 126
12.5.8 成本總計 126
12.6 利潤核算 126
12.7財務評價分析 127
12.7.1盈利能力分析 127
12.7.2財務內部收益率 128
12.7.3財務凈現值FNPV 129
12.7.4項目投資回收期Pt 129
12.7.5總投資收益率（ROI） 129
12.8財務生存能力分析 130
12.9 不確定性分析 130
12.9.1 敏感性分析 130
12.9.2盈虧平衡分析 131
12.9評價結論 131
第十三章效益分析 132
13.1區域經濟效益分析 132
13.2社會效益分析 132
1、社會影響分析 132
2、社會風險分析 133
第十四章 風險分析 134
14.1項目主要風險因素識別 134
14.2防范和降低風險對策 134
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