一、項(xiàng)目概況

作為四大直轄市之一的重慶市，政府明確提出了“緊扣“兩點(diǎn)”定位和“兩地”“兩高”目標(biāo)，積極融入國(guó)家“一帶一路”建設(shè)和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，從全局謀劃一域、以一域服務(wù)全局，努力在西部?jī)?nèi)陸地區(qū)帶頭開放、帶動(dòng)開放。”的發(fā)展方針，而重慶市更是國(guó)家中心城市、超大城市、國(guó)際大都市、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融、科創(chuàng)、航運(yùn)和商貿(mào)物流中心、西部大開發(fā)重要的戰(zhàn)略支點(diǎn)、“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶重要聯(lián)結(jié)點(diǎn)以及內(nèi)陸開放高地，同時(shí)江津區(qū)位于重慶市西南部，地處長(zhǎng)江要津而得名，是長(zhǎng)江上游重要的航運(yùn)樞紐和物資集散地，擁有良好的物流基礎(chǔ)和完備的貿(mào)易流通業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，交通便利，是不可多得價(jià)值洼地。

重慶國(guó)儲(chǔ)物流有限公司正是在這樣宏觀的產(chǎn)業(yè)背景下選擇構(gòu)建重慶國(guó)儲(chǔ)珞璜智慧物流園項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)這 一宏偉目標(biāo)。本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積1000畝+，其中倉(cāng)儲(chǔ)物流用地約700畝+，配套商貿(mào)用地占地面積約300多畝+，規(guī)劃主要構(gòu)建物建筑面積約80萬+平方米，計(jì)劃投資資金約20億元。項(xiàng)目規(guī)劃打造具有世界影響力的現(xiàn)代化、智能智慧化、多功能國(guó)際貿(mào)易與物流中心，以國(guó)際、國(guó)內(nèi)貿(mào)易為主題，以供應(yīng)鏈物流為基準(zhǔn)點(diǎn)，提供智能智慧物流倉(cāng)儲(chǔ)、高端技術(shù)、現(xiàn)代化供應(yīng)鏈加工、期貨交割、金融服務(wù)、進(jìn)出口報(bào)關(guān)、物流配送、電子商務(wù)、會(huì)議展覽、市場(chǎng)綜合配套、物流配送等一站式物流服務(wù)基地于一體，功能分區(qū)包括物資倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、物資加工區(qū)送區(qū)、國(guó)際貿(mào)易區(qū)。

重慶國(guó)儲(chǔ)珞璜智慧物流園項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)是：以現(xiàn)有 1000畝土地為龍頭和核心區(qū)域，借力重慶國(guó)儲(chǔ)物流有限公司的強(qiáng)大實(shí)力，通過資源整合、政策引導(dǎo)和政府扶持，建立一個(gè)重慶地區(qū)最真正的、可行的、具有現(xiàn)代化規(guī)模效益的最具特點(diǎn)的、最具影響力、最具貢獻(xiàn)的國(guó)際貿(mào)易全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)項(xiàng)目。

二、項(xiàng)目投資額度

項(xiàng)目總投資約200,000.00萬元，其中：固定資產(chǎn)150,000.00萬元，流動(dòng)資金50,000.00萬元。

序號(hào)	項(xiàng)目	合計(jì)	占總投資比例
1	固定資產(chǎn)投資	150,000.00	75.00%
2	流動(dòng)資金	50,000.00	25.00%
3	總計(jì)	200,000.00	100.00%

三、項(xiàng)目總體描述

1 目前重慶市物流園區(qū)詬病

“互聯(lián)網(wǎng)+物流”、“互聯(lián)網(wǎng)+物流園區(qū)”已成為國(guó)家戰(zhàn)略背景下行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)；而平臺(tái)型經(jīng)濟(jì)例如APP STORE即是基于平臺(tái)而產(chǎn)生的盈利模式，實(shí)體的房地產(chǎn)交易所、虛擬的阿里巴巴等都是平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。在互聯(lián)網(wǎng)繁榮發(fā)展乃至物聯(lián)網(wǎng)方興未艾的背景下，行業(yè)網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)化成為創(chuàng)新突破點(diǎn)。但是，目前重慶市并沒有現(xiàn)代化的物流園區(qū)，并且物流園區(qū)的確切概念和運(yùn)營(yíng)模式都不清晰：

 第一，盈利模式單一。主要利用基礎(chǔ)功能來盈利和依靠土地增值獲利。主要集中在園區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用、土地增值、國(guó)家政策優(yōu)惠等方面，缺乏利潤(rùn)創(chuàng)新點(diǎn)，發(fā)展往往停滯不前。

第二，粗放式發(fā)展，缺乏系統(tǒng)規(guī)劃指導(dǎo)。在政府促進(jìn)物流園區(qū)發(fā)展的政策背景和優(yōu)惠下，出現(xiàn)了大量缺乏規(guī)劃和管理的園區(qū)，甚至是利用園區(qū)進(jìn)行“圈地”，園區(qū)中入駐物流企業(yè)數(shù)量少，園區(qū)空置率高，難以形成規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)集群效應(yīng)，造成園區(qū)、車輛設(shè)備、人員以及基礎(chǔ)設(shè)施等物流資源的浪費(fèi)。

第三，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)趨于嚴(yán)重，客戶粘性降低。物流園區(qū)之間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，區(qū)域范圍內(nèi)園區(qū)的盈利水平上升會(huì)引發(fā)周邊不規(guī)范的倉(cāng)庫(kù)甚至是普通民居改造的門面房加入到物流企業(yè)的爭(zhēng)奪。不規(guī)范園區(qū)缺乏政府監(jiān)管，設(shè)施不健全，但由于低成本往往以低價(jià)吸引物流企業(yè)租用。同時(shí)，由于缺乏合理的規(guī)劃，園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)往往業(yè)務(wù)重疊和服務(wù)空間范圍重疊，相互之間采取低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略搶奪貨源，利潤(rùn)空間逐漸下降。

第四，信息化網(wǎng)絡(luò)化程度低。雖然物流園區(qū)交易大廳的出現(xiàn)促進(jìn)物流園區(qū)的信息化發(fā)展，但是國(guó)內(nèi)很多物流園區(qū)仍保留原始粗放式運(yùn)營(yíng)方式。由于園區(qū)運(yùn)營(yíng)關(guān)系的存在以及園區(qū)入駐企業(yè)追求企業(yè)自身利潤(rùn)最大化的目標(biāo)所限，基于博弈心理，物流企業(yè)不具有共享貨源的主動(dòng)性。由于缺乏調(diào)動(dòng)企業(yè)共享貨源的激勵(lì)機(jī)制，交易大廳發(fā)揮的信息共享作用微乎其微，園區(qū)、專線公司、貨主、車輛之間的信息孤島仍舊存在。

2 項(xiàng)目的核心價(jià)值

項(xiàng)目的建設(shè)以實(shí)體化與線上相結(jié)合，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)、以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為著手點(diǎn)、以現(xiàn)代科技文明為內(nèi)涵、以環(huán)保節(jié)能為重點(diǎn)打造重慶國(guó)儲(chǔ)珞璜智慧物流園項(xiàng)目，將實(shí)體的倉(cāng)儲(chǔ)、加工、配送與線上的信息資源網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合更能發(fā)揮平臺(tái)的集成共享作用，在互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，形成線下基于實(shí)體智慧物流園區(qū)、線上基于數(shù)據(jù)庫(kù)資源共享的智慧物流園平臺(tái)。

項(xiàng)目作為加工商、材料商、貿(mào)易商、服務(wù)商組織的平臺(tái)，線下由于地理區(qū)位因素將以上資源聚集整合，綜合考慮區(qū)位條件、市場(chǎng)需求、商品流向、資源環(huán)境和交通條件等，建立高度流通的智慧物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)。充分利用服務(wù)企業(yè)、金屬倉(cāng)儲(chǔ)于大宗貨物產(chǎn)業(yè)鏈、客戶以及輔助組織（特別是政府機(jī)關(guān)）的互動(dòng)機(jī)制，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈提供物流、資金流、商流、信息流為一體的智慧物流園區(qū)平臺(tái)。基于供應(yīng)鏈的運(yùn)營(yíng)結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，相關(guān)數(shù)據(jù)可以迅速反饋到貨主企業(yè)，實(shí)現(xiàn)線上快速匹配、手持終端路線實(shí)時(shí)優(yōu)化、實(shí)時(shí)可視查詢、自動(dòng)結(jié)算等功能。

六大服務(wù)將使重慶的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈得到全新突破和轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)由低端倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)向高端物流服務(wù)延伸、向現(xiàn)代物流服務(wù)換擋提質(zhì)，單一化服務(wù)向多元化產(chǎn)品，低附加值向高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，屆時(shí)項(xiàng)目的物流產(chǎn)業(yè)也會(huì)成為重慶地區(qū)最具特點(diǎn)、最具規(guī)模、最具影響力、最具貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)之一。現(xiàn)就六大板塊分析如下：

1、物資倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)

倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)將打造建立成為自動(dòng)化、智能化、多功能的現(xiàn)代化物流倉(cāng)庫(kù)，大力引入先進(jìn)的配套設(shè)施、高端的代表技術(shù)、出色的行業(yè)人才和優(yōu)秀的管理模式，倉(cāng)庫(kù)規(guī)劃分為平面?zhèn)}庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)和集裝箱貨場(chǎng)。物資儲(chǔ)存種類分為期貨物資、黑色金屬物資、有色金屬物資及其他散件物資，倉(cāng)儲(chǔ)能力達(dá)到吞吐量至少600萬噸以上/年，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收至少1.2億元/年。

2、物資加工服務(wù)

根據(jù)倉(cāng)儲(chǔ)物資品種分類，投資先進(jìn)的加工設(shè)備進(jìn)行產(chǎn)業(yè)配套，開展中、高端精細(xì)加工產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)和延伸，加工區(qū)達(dá)到加工各類物資100萬噸以上/年，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收至少5千萬元/年。

3、商貿(mào)交易服務(wù)

該區(qū)域是物流園重點(diǎn)打造和推廣的項(xiàng)目之一，是最集聚人才流、物資流、信息流、資金流、商流的區(qū)域，也是政府招商力度最大和項(xiàng)目盈利能力最強(qiáng)的發(fā)展區(qū)域。

該區(qū)將建立綜合服務(wù)中心（中心業(yè)務(wù)包含：金融服務(wù)、期貨交易、進(jìn)出口報(bào)關(guān)、物流配送、電子商務(wù)、會(huì)議展覽、市場(chǎng)綜合配套服務(wù)等六大重點(diǎn)服務(wù)項(xiàng)目）。建設(shè)綜合物資交易市場(chǎng)（市場(chǎng)業(yè)務(wù)包含：商貿(mào)門市、物資分零配貨中心），為各類客戶提供高效的一體化商貿(mào)服務(wù)，從而形成創(chuàng)新型的獨(dú)特物流商業(yè)模式。結(jié)合珞璜園區(qū)現(xiàn)有的三大優(yōu)勢(shì)前提下，積極打造珞璜的第四大優(yōu)勢(shì)，即建成大貿(mào)易平臺(tái)。

初期預(yù)計(jì)，市場(chǎng)交易額體量可引進(jìn)400家以上商戶入駐，交易區(qū)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)各類物資貿(mào)易量至少200萬噸/年，綜合產(chǎn)值收入至少200億元/年。成熟以后，貿(mào)易量至少500萬噸/年，綜合產(chǎn)值收入至少500億元/年。

4、物流配服務(wù)

在物資倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和商貿(mào)交易區(qū)建成大型的停車區(qū)，為客戶提供強(qiáng)大的物流配送服務(wù)，通過整合資源，共享信息、優(yōu)化配置的同時(shí)，大大提升整體作業(yè)效率和服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步降低物流成本。配送區(qū)計(jì)劃配送各類物資至少150萬噸/年，綜合產(chǎn)值約5千萬元/年。

5、電子商務(wù)服務(wù)

項(xiàng)目與國(guó)內(nèi)知名的B2B網(wǎng)站合作，如：找鋼網(wǎng)、歐冶云商、上海鋼聯(lián)合作，對(duì)接數(shù)據(jù)接口，為項(xiàng)目實(shí)體提供一站式的供應(yīng)鏈商務(wù)合作，增加企業(yè)營(yíng)業(yè)額的同時(shí)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

（備注：項(xiàng)目的搭建是提供整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作達(dá)到最優(yōu)化，以最少的成本，令產(chǎn)業(yè)鏈從采購(gòu)開始，到滿足最終客戶的所有過程，MBA、EMBA等管理教育均將企業(yè)供應(yīng)鏈管理包含在內(nèi)。獨(dú)特的供應(yīng)鏈服務(wù)模式不再拘泥于各個(gè)企業(yè)各自為戰(zhàn)的運(yùn)作模式，而是切實(shí)走到整個(gè)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的礦產(chǎn)、加工、采購(gòu)、展銷、物流企業(yè)的運(yùn)作中，采用獨(dú)特的管理模式，提供信息流、商流、資金流、物流等一系列管理服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)為企業(yè)去除庫(kù)存、提高效率、增長(zhǎng)盈利與預(yù)測(cè)收益的終極目標(biāo)。）

6、國(guó)際貿(mào)易業(yè)務(wù)

項(xiàng)目采用“雙軌并行”戰(zhàn)略，逐漸拓展國(guó)際貿(mào)易業(yè)務(wù)的同時(shí)，以強(qiáng)大的物資倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、物資加工服務(wù)、商貿(mào)交易服務(wù)、物流配服務(wù)與電子商務(wù)服務(wù)為落腳點(diǎn)，為公司與項(xiàng)目的國(guó)際貿(mào)易服務(wù)公司、人才的引進(jìn)招商打下夯實(shí)基礎(chǔ)。

四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

目錄       1

前言         5

第一章 總論  7

1.1 項(xiàng)目概況 7

1.1.1 項(xiàng)目名稱       7

1.1.2 項(xiàng)目承辦單位       7

1.1.3 項(xiàng)目總征地面積  7

1.1.4項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模        8

1.1.5 項(xiàng)目投資規(guī)模       8

1.1.6項(xiàng)目擬建地址        8

1.1.7建設(shè)工期        8

1.2 項(xiàng)目總體描述 9

1.2.1 目前重慶市物流園區(qū)詬病  9

1.2.2 項(xiàng)目的核心價(jià)值  9

1.3 項(xiàng)目承辦單位介紹 13

1.3.1 項(xiàng)目單位基本情況       13

1.3.2 承辦單位針對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃       14

1、打造國(guó)有資本主導(dǎo)的倉(cāng)儲(chǔ)物流綜合交易基地和金屬貿(mào)易投資平臺(tái)  14

（1）國(guó)資主導(dǎo)       14

（2）產(chǎn)業(yè)方向       14

（3）信息化發(fā)展  15

2、立足重慶、輻射西南、走向全國(guó)  15

（1）立足重慶       15

（2）輻射西南       15

（3）走向全國(guó)       16

1.4項(xiàng)目建議書編制依據(jù)       16

1.4.1法律法規(guī)        16

1.4.2 有關(guān)政策性依據(jù)文件  16

1.5項(xiàng)目建議書研究范圍       17

1.6項(xiàng)目建議書編制原則       17

1.7 結(jié)論 18

第二章 項(xiàng)目的必要性與可行性  19

2.1 項(xiàng)目的必要性 19

2.1.1 項(xiàng)目的建設(shè)有利于引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化重慶市潛在物流需求的必要  19

2.1.2 項(xiàng)目的建設(shè)有利于解決有色、黑色金屬以及大宗商品諸多詬病  20

2.1.3 項(xiàng)目的建設(shè)有利于支持重慶市有效的物流市場(chǎng)的機(jī)制建立  21

2.1.4 項(xiàng)目的建設(shè)有利于提升生產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的需要       22

2.1.5 項(xiàng)目的建設(shè)有利于加快流通方式創(chuàng)新的需要  23

2.2 項(xiàng)目的可行性 23

2.2.1 項(xiàng)目政策具備可行性  23

2.2.2物流需求放量支撐項(xiàng)目可行        25

2.3.2 開發(fā)建設(shè)模式合理支撐項(xiàng)目可行       25

2.3.3經(jīng)濟(jì)效益顯著支撐項(xiàng)目可行        25

第三章 行業(yè)與市場(chǎng)分析       27

3.1 重慶市物流行業(yè)分析      27

3.1.1 重慶物流現(xiàn)狀分析       27

1、重慶物流發(fā)展優(yōu)勢(shì)及機(jī)遇       27

2、重慶物流發(fā)展劣勢(shì)  28

3、重慶物流業(yè)發(fā)展的威脅  29

3.1.2重慶物流業(yè)發(fā)展建議及SWOT分析    29

3.2 中國(guó)物流行業(yè)分析 30

3.2.1 全國(guó)物流園區(qū)地理分布調(diào)查       31

3.2.2 物流園區(qū)類型調(diào)查       31

3.2.3 物流園區(qū)占地規(guī)模調(diào)查       32

3.2.4 物流園區(qū)投資規(guī)模調(diào)查       33

3.2.5 物流園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)和實(shí)體的主要類型調(diào)查  33

3.2.6 物流園區(qū)的收入來源及產(chǎn)值調(diào)查       33

3.2.7 物流園區(qū)發(fā)展過程中遇到的阻力調(diào)查       34

3.2.8 物流園區(qū)內(nèi)的典型設(shè)施、設(shè)備調(diào)查  34

3.2.9 物流園區(qū)創(chuàng)稅能力調(diào)查       35

第四章 物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)總體思路  36

4.1園區(qū)建設(shè)目標(biāo)、思路、策略及依據(jù)       36

4.1.1 園區(qū)建設(shè)目標(biāo)       36

4.1.2 園區(qū)建設(shè)思路       36

4.1.3 園區(qū)建設(shè)策略       36

4.2園區(qū)功能規(guī)劃  36

4.2.1 物流園區(qū)功能規(guī)劃原則       36

4.2.2 園區(qū)功能規(guī)劃構(gòu)成       37

4.3物流企業(yè)類型規(guī)劃  39

4.4園區(qū)分區(qū)規(guī)劃  40

4.4.1 園區(qū)分區(qū)規(guī)劃依據(jù)       40

4.4.2 園區(qū)分區(qū)規(guī)劃原則       41

4.4.3 重慶國(guó)儲(chǔ)珞璜智慧物流園區(qū)分區(qū)構(gòu)成       41

4.5園區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃  42

4.5.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工及安裝規(guī)范       42

4.5.2 基礎(chǔ)設(shè)施基本布局       43

4.5.3 園區(qū)道路交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃       43

4.5.4 園區(qū)電力設(shè)施規(guī)劃       43

4.5.5園區(qū)通信工程規(guī)劃        44

第五章 智慧物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)  46

5.1 運(yùn)營(yíng)概況 46

5.2 組織機(jī)構(gòu) 47

5.3 經(jīng)營(yíng)模式 47

5.4 運(yùn)營(yíng)策略 48

5.5 物業(yè)支持 49

5.6 園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)塑造及提升      49

5.6.1 積極開展供應(yīng)鏈金融服務(wù)  50

5.6.2 有效推動(dòng)供應(yīng)鏈管理優(yōu)化  50

5.6.3 廣泛整合資源構(gòu)建供需體系       50

第六章 投資規(guī)模估算及融資投資計(jì)劃       52

6.1 建設(shè)投資估算 52

6.2 固定資產(chǎn)投資 52

6.3 流動(dòng)資金 52

6.4 總投資估算      52

第七章 財(cái)務(wù)核算  54

7.1 財(cái)務(wù)核算說明 54

7.2 收入測(cè)算 55

7.3 成本核算 55

7.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 56

7.4.1 盈利能力分析       56

7.4.2 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表       58

7.4.3 項(xiàng)目盈利能力       58

7.5 財(cái)務(wù)生存能力分析 59

7.6 不確定性分析 59

7.6.1 敏感性分析  59

7.6.2盈虧平衡分析        60

7.7 評(píng)價(jià)結(jié)論 60

第八章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)       61

8.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 61

8.2 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 61

8.2.1 增加和轉(zhuǎn)移重慶市就業(yè)機(jī)會(huì)       61

8.2.2 加速重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)       61

8.2.3 加快重慶市城市化進(jìn)程       62

8.2.4 加快完善重慶市城市功能結(jié)構(gòu)  62

8.2.5 加快改善重慶市投資環(huán)境  62

8.2.6 加快推動(dòng)重慶市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展  62

8.2.7 加快提升重慶市管理物流市場(chǎng)的能力水平       62

第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析  64

9.1 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 64

9.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 64

第十章 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論  66