一、項目概況

作為四大直轄市之一的重慶市，政府明確提出了“緊扣“兩點”定位和“兩地”“兩高”目標，積極融入國家“一帶一路”建設和長江經濟帶發展，從全局謀劃一域、以一域服務全局，努力在西部內陸地區帶頭開放、帶動開放。”的發展方針，而重慶市更是國家中心城市、超大城市、國際大都市、長江上游地區的經濟、金融、科創、航運和商貿物流中心、西部大開發重要的戰略支點、“一帶一路”和長江經濟帶重要聯結點以及內陸開放高地，同時江津區位于重慶市西南部，地處長江要津而得名，是長江上游重要的航運樞紐和物資集散地，擁有良好的物流基礎和完備的貿易流通業發展基礎，交通便利，是不可多得價值洼地。

重慶國儲物流有限公司正是在這樣宏觀的產業背景下選擇構建重慶國儲珞璜智慧物流園項目來實現這 一宏偉目標。本項目規劃占地面積1000畝+，其中倉儲物流用地約700畝+，配套商貿用地占地面積約300多畝+，規劃主要構建物建筑面積約80萬+平方米，計劃投資資金約20億元。項目規劃打造具有世界影響力的現代化、智能智慧化、多功能國際貿易與物流中心，以國際、國內貿易為主題，以供應鏈物流為基準點，提供智能智慧物流倉儲、高端技術、現代化供應鏈加工、期貨交割、金融服務、進出口報關、物流配送、電子商務、會議展覽、市場綜合配套、物流配送等一站式物流服務基地于一體，功能分區包括物資倉儲區、物資加工區送區、國際貿易區。

重慶國儲珞璜智慧物流園項目的發展目標是：以現有 1000畝土地為龍頭和核心區域，借力重慶國儲物流有限公司的強大實力，通過資源整合、政策引導和政府扶持，建立一個重慶地區最真正的、可行的、具有現代化規模效益的最具特點的、最具影響力、最具貢獻的國際貿易全產業鏈服務項目。

二、項目投資額度

項目總投資約200,000.00萬元，其中：固定資產150,000.00萬元，流動資金50,000.00萬元。

序號	項目	合計	占總投資比例
1	固定資產投資	150,000.00	75.00%
2	流動資金	50,000.00	25.00%
3	總計	200,000.00	100.00%

三、項目總體描述

1 目前重慶市物流園區詬病

“互聯網+物流”、“互聯網+物流園區”已成為國家戰略背景下行業的發展趨勢；而平臺型經濟例如APP STORE即是基于平臺而產生的盈利模式，實體的房地產交易所、虛擬的阿里巴巴等都是平臺經濟的產物。在互聯網繁榮發展乃至物聯網方興未艾的背景下，行業網絡化平臺化成為創新突破點。但是，目前重慶市并沒有現代化的物流園區，并且物流園區的確切概念和運營模式都不清晰：

 第一，盈利模式單一。主要利用基礎功能來盈利和依靠土地增值獲利。主要集中在園區物業管理費用、土地增值、國家政策優惠等方面，缺乏利潤創新點，發展往往停滯不前。

第二，粗放式發展，缺乏系統規劃指導。在政府促進物流園區發展的政策背景和優惠下，出現了大量缺乏規劃和管理的園區，甚至是利用園區進行“圈地”，園區中入駐物流企業數量少，園區空置率高，難以形成規模效應和行業集群效應，造成園區、車輛設備、人員以及基礎設施等物流資源的浪費。

第三，同質化競爭趨于嚴重，客戶粘性降低。物流園區之間同質化競爭現象日趨嚴重，區域范圍內園區的盈利水平上升會引發周邊不規范的倉庫甚至是普通民居改造的門面房加入到物流企業的爭奪。不規范園區缺乏政府監管，設施不健全，但由于低成本往往以低價吸引物流企業租用。同時，由于缺乏合理的規劃，園區內的物流企業往往業務重疊和服務空間范圍重疊，相互之間采取低價競爭策略搶奪貨源，利潤空間逐漸下降。

第四，信息化網絡化程度低。雖然物流園區交易大廳的出現促進物流園區的信息化發展，但是國內很多物流園區仍保留原始粗放式運營方式。由于園區運營關系的存在以及園區入駐企業追求企業自身利潤最大化的目標所限，基于博弈心理，物流企業不具有共享貨源的主動性。由于缺乏調動企業共享貨源的激勵機制，交易大廳發揮的信息共享作用微乎其微，園區、專線公司、貨主、車輛之間的信息孤島仍舊存在。

2 項目的核心價值

項目的建設以實體化與線上相結合，以科學發展觀為指導、以循環經濟為著手點、以現代科技文明為內涵、以環保節能為重點打造重慶國儲珞璜智慧物流園項目，將實體的倉儲、加工、配送與線上的信息資源網絡相結合更能發揮平臺的集成共享作用，在互聯網與物聯網的基礎上，形成線下基于實體智慧物流園區、線上基于數據庫資源共享的智慧物流園平臺。

項目作為加工商、材料商、貿易商、服務商組織的平臺，線下由于地理區位因素將以上資源聚集整合，綜合考慮區位條件、市場需求、商品流向、資源環境和交通條件等，建立高度流通的智慧物流園區網絡。充分利用服務企業、金屬倉儲于大宗貨物產業鏈、客戶以及輔助組織（特別是政府機關）的互動機制，為整個產業鏈提供物流、資金流、商流、信息流為一體的智慧物流園區平臺。基于供應鏈的運營結合物聯網系統，相關數據可以迅速反饋到貨主企業，實現線上快速匹配、手持終端路線實時優化、實時可視查詢、自動結算等功能。

六大服務將使重慶的相關產業鏈得到全新突破和轉型升級，實現由低端倉儲業務向高端物流服務延伸、向現代物流服務換擋提質，單一化服務向多元化產品，低附加值向高質量的轉變，屆時項目的物流產業也會成為重慶地區最具特點、最具規模、最具影響力、最具貢獻的產業之一。現就六大板塊分析如下：

1、物資倉儲服務

倉儲區將打造建立成為自動化、智能化、多功能的現代化物流倉庫，大力引入先進的配套設施、高端的代表技術、出色的行業人才和優秀的管理模式，倉庫規劃分為平面倉庫、立體倉庫和集裝箱貨場。物資儲存種類分為期貨物資、黑色金屬物資、有色金屬物資及其他散件物資，倉儲能力達到吞吐量至少600萬噸以上/年，經營創收至少1.2億元/年。

2、物資加工服務

根據倉儲物資品種分類，投資先進的加工設備進行產業配套，開展中、高端精細加工產業鏈的服務和延伸，加工區達到加工各類物資100萬噸以上/年，經營創收至少5千萬元/年。

3、商貿交易服務

該區域是物流園重點打造和推廣的項目之一，是最集聚人才流、物資流、信息流、資金流、商流的區域，也是政府招商力度最大和項目盈利能力最強的發展區域。

該區將建立綜合服務中心（中心業務包含：金融服務、期貨交易、進出口報關、物流配送、電子商務、會議展覽、市場綜合配套服務等六大重點服務項目）。建設綜合物資交易市場（市場業務包含：商貿門市、物資分零配貨中心），為各類客戶提供高效的一體化商貿服務，從而形成創新型的獨特物流商業模式。結合珞璜園區現有的三大優勢前提下，積極打造珞璜的第四大優勢，即建成大貿易平臺。

初期預計，市場交易額體量可引進400家以上商戶入駐，交易區計劃實現各類物資貿易量至少200萬噸/年，綜合產值收入至少200億元/年。成熟以后，貿易量至少500萬噸/年，綜合產值收入至少500億元/年。

4、物流配服務

在物資倉儲區和商貿交易區建成大型的停車區，為客戶提供強大的物流配送服務，通過整合資源，共享信息、優化配置的同時，大大提升整體作業效率和服務質量，進一步降低物流成本。配送區計劃配送各類物資至少150萬噸/年，綜合產值約5千萬元/年。

5、電子商務服務

項目與國內知名的B2B網站合作，如：找鋼網、歐冶云商、上海鋼聯合作，對接數據接口，為項目實體提供一站式的供應鏈商務合作，增加企業營業額的同時降低企業運營成本。

（備注：項目的搭建是提供整個產業鏈運作達到最優化，以最少的成本，令產業鏈從采購開始，到滿足最終客戶的所有過程，MBA、EMBA等管理教育均將企業供應鏈管理包含在內。獨特的供應鏈服務模式不再拘泥于各個企業各自為戰的運作模式，而是切實走到整個產品產業鏈的礦產、加工、采購、展銷、物流企業的運作中，采用獨特的管理模式，提供信息流、商流、資金流、物流等一系列管理服務，最終實現為企業去除庫存、提高效率、增長盈利與預測收益的終極目標。）

6、國際貿易業務

項目采用“雙軌并行”戰略，逐漸拓展國際貿易業務的同時，以強大的物資倉儲服務、物資加工服務、商貿交易服務、物流配服務與電子商務服務為落腳點，為公司與項目的國際貿易服務公司、人才的引進招商打下夯實基礎。

四、項目主要經濟指標

目錄       1

前言         5

第一章 總論  7

1.1 項目概況 7

1.1.1 項目名稱       7

1.1.2 項目承辦單位       7

1.1.3 項目總征地面積  7

1.1.4項目產品規模        8

1.1.5 項目投資規模       8

1.1.6項目擬建地址        8

1.1.7建設工期        8

1.2 項目總體描述 9

1.2.1 目前重慶市物流園區詬病  9

1.2.2 項目的核心價值  9

1.3 項目承辦單位介紹 13

1.3.1 項目單位基本情況       13

1.3.2 承辦單位針對項目整體規劃       14

1、打造國有資本主導的倉儲物流綜合交易基地和金屬貿易投資平臺  14

（1）國資主導       14

（2）產業方向       14

（3）信息化發展  15

2、立足重慶、輻射西南、走向全國  15

（1）立足重慶       15

（2）輻射西南       15

（3）走向全國       16

1.4項目建議書編制依據       16

1.4.1法律法規        16

1.4.2 有關政策性依據文件  16

1.5項目建議書研究范圍       17

1.6項目建議書編制原則       17

1.7 結論 18

第二章 項目的必要性與可行性  19

2.1 項目的必要性 19

2.1.1 項目的建設有利于引導和轉化重慶市潛在物流需求的必要  19

2.1.2 項目的建設有利于解決有色、黑色金屬以及大宗商品諸多詬病  20

2.1.3 項目的建設有利于支持重慶市有效的物流市場的機制建立  21

2.1.4 項目的建設有利于提升生產企業競爭力的需要       22

2.1.5 項目的建設有利于加快流通方式創新的需要  23

2.2 項目的可行性 23

2.2.1 項目政策具備可行性  23

2.2.2物流需求放量支撐項目可行        25

2.3.2 開發建設模式合理支撐項目可行       25

2.3.3經濟效益顯著支撐項目可行        25

第三章 行業與市場分析       27

3.1 重慶市物流行業分析      27

3.1.1 重慶物流現狀分析       27

1、重慶物流發展優勢及機遇       27

2、重慶物流發展劣勢  28

3、重慶物流業發展的威脅  29

3.1.2重慶物流業發展建議及SWOT分析    29

3.2 中國物流行業分析 30

3.2.1 全國物流園區地理分布調查       31

3.2.2 物流園區類型調查       31

3.2.3 物流園區占地規模調查       32

3.2.4 物流園區投資規模調查       33

3.2.5 物流園區內入駐企業和實體的主要類型調查  33

3.2.6 物流園區的收入來源及產值調查       33

3.2.7 物流園區發展過程中遇到的阻力調查       34

3.2.8 物流園區內的典型設施、設備調查  34

3.2.9 物流園區創稅能力調查       35

第四章 物流園區規劃建設總體思路  36

4.1園區建設目標、思路、策略及依據       36

4.1.1 園區建設目標       36

4.1.2 園區建設思路       36

4.1.3 園區建設策略       36

4.2園區功能規劃  36

4.2.1 物流園區功能規劃原則       36

4.2.2 園區功能規劃構成       37

4.3物流企業類型規劃  39

4.4園區分區規劃  40

4.4.1 園區分區規劃依據       40

4.4.2 園區分區規劃原則       41

4.4.3 重慶國儲珞璜智慧物流園區分區構成       41

4.5園區配套基礎設施規劃  42

4.5.1 項目設計、施工及安裝規范       42

4.5.2 基礎設施基本布局       43

4.5.3 園區道路交通基礎設施規劃       43

4.5.4 園區電力設施規劃       43

4.5.5園區通信工程規劃        44

第五章 智慧物流園區運營  46

5.1 運營概況 46

5.2 組織機構 47

5.3 經營模式 47

5.4 運營策略 48

5.5 物業支持 49

5.6 園區競爭優勢塑造及提升      49

5.6.1 積極開展供應鏈金融服務  50

5.6.2 有效推動供應鏈管理優化  50

5.6.3 廣泛整合資源構建供需體系       50

第六章 投資規模估算及融資投資計劃       52

6.1 建設投資估算 52

6.2 固定資產投資 52

6.3 流動資金 52

6.4 總投資估算      52

第七章 財務核算  54

7.1 財務核算說明 54

7.2 收入測算 55

7.3 成本核算 55

7.4 財務評價分析 56

7.4.1 盈利能力分析       56

7.4.2 利潤與利潤分配表       58

7.4.3 項目盈利能力       58

7.5 財務生存能力分析 59

7.6 不確定性分析 59

7.6.1 敏感性分析  59

7.6.2盈虧平衡分析        60

7.7 評價結論 60

第八章 經濟效益和社會效益評價       61

8.1 經濟效益評價 61

8.2 社會效益評價 61

8.2.1 增加和轉移重慶市就業機會       61

8.2.2 加速重慶市經濟發展，優化產業結構       61

8.2.3 加快重慶市城市化進程       62

8.2.4 加快完善重慶市城市功能結構  62

8.2.5 加快改善重慶市投資環境  62

8.2.6 加快推動重慶市物流產業發展  62

8.2.7 加快提升重慶市管理物流市場的能力水平       62

第九章 項目風險分析  64

9.1 建設風險 64

9.2 市場風險 64

第十章 綜合評價結論  66