房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè),與民生息息相關(guān),具有資金需求大、涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)等特征,直接影響著社會(huì)安定、居民生活水平以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).通常房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的超前性和敏感性,其發(fā)展是經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的前提,而其良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到金融的安全以及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制非理性需求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”，但是，短期需求側(cè)調(diào)控和中長(zhǎng)期供給側(cè)改革的交互作用并產(chǎn)生效果尚需時(shí)間，市場(chǎng)上的供需情況仍較緊張。重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)成交面積繼續(xù)縮減，各線城市中一線城市領(lǐng)降;三四線城市新房成交面積亦有所回落，但絕對(duì)規(guī)模仍處歷史較高水平。

與2017年相比，2018年上半年除在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問題。短期需求側(cè)調(diào)控(抑制非理性需求)和中長(zhǎng)期供給側(cè)改革(保證有效供給)共同發(fā)力。

如今對(duì)于多數(shù)城市而言，其供給側(cè)有一定變化，市場(chǎng)的反饋不僅僅受人才政策的影響。短期來看，以南京為代表的熱點(diǎn)二線城市的約束因子在供給側(cè)。從1月的數(shù)據(jù)來看，南京已出現(xiàn)大幅(59%)的同比增長(zhǎng)，這主要源自12月房企取證態(tài)度積極，供應(yīng)迎來一輪高峰。人才政策所致的需求側(cè)變化，對(duì)應(yīng)需求的釋放要緩慢一些。傾向于認(rèn)為，多數(shù)二線城市的人才政策，對(duì)于預(yù)期的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)質(zhì)影響。而預(yù)期的形成要結(jié)合城市多方面因素加以考量，人才政策僅僅是一個(gè)側(cè)面。

人才政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要取決于如下三方面：政策強(qiáng)度、受益人口指數(shù)以及房地產(chǎn)投資吸引力強(qiáng)度。

(1)政策強(qiáng)度。由于各地政策不一，對(duì)市場(chǎng)影響強(qiáng)度也有差異。例如青島全面放開城鎮(zhèn)落戶，強(qiáng)度最大，而其他城市側(cè)重點(diǎn)主要在放開中專生落戶或“先落戶后就業(yè)”，對(duì)不同城市依據(jù)寬松程度賦以不同的權(quán)重。

(2)受益人口指數(shù)。對(duì)于放開中專生落戶的城市，受益群體擴(kuò)容范圍即各地中專生就業(yè)人數(shù)：每年鄭州、合肥、天津擴(kuò)圍量分別達(dá)21.3、15.6、2.4萬人，每年新增可落戶就業(yè)人口因此擴(kuò)大68%、100%以及20%，但中專學(xué)歷人群所受的約束主要在于購買力(應(yīng)屆中專生平均收入為大學(xué)生的68%，往屆生落差遞增)，預(yù)計(jì)，需求的增量預(yù)計(jì)在10%-30%。

(3)房地產(chǎn)投資吸引力。對(duì)于地產(chǎn)投資吸引力強(qiáng)度越高的城市而言，受益人群轉(zhuǎn)換為實(shí)際需求的動(dòng)力越充足，被放寬的外地就業(yè)人口需求釋放也存在空間，以各地過去三年房?jī)r(jià)漲幅作為衡量指標(biāo)。

近年來在住房商品化的大潮中，全國商品房銷售額不斷創(chuàng)出新高，不過隨著而來的供需錯(cuò)配、 結(jié)構(gòu)失衡等住房矛盾也開始凸顯。資源過度集中在核心城市不僅帶來了嚴(yán)重的大城市病，同時(shí)也推高了核心城市的房?jī)r(jià)，居住需求難以得到保障。

“租售并舉”長(zhǎng)效制度出臺(tái)不僅體現(xiàn)在政策密集出臺(tái)，更實(shí)打?qū)嵉捏w現(xiàn)在“只租不售”用地的出讓。截至目前已經(jīng)有上海、深圳、杭州等超過10個(gè)城市開展租賃類土地出讓，上海只租不售用地供給量最大， 2017年以來已經(jīng)接近100萬平方米，占上海市住宅類用地成交面積接近 20%。在提出“租售并舉”長(zhǎng)效機(jī)制首年，租賃與銷售變實(shí)現(xiàn)了“二八分”，政策執(zhí)行力度相當(dāng)堅(jiān)決。

可以看到，2017年隨著各地“租售并舉”政策相繼落地，2017 年 9 月以來 70 個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)明顯走平，維持在 5-6%左右。同樣，2017 年 9 月以來全國商品房銷售面積同比數(shù)據(jù)也逐步走穩(wěn)，波動(dòng)明顯收窄。誠然“限購、限價(jià)、限售”等一系列調(diào)控政策確實(shí)發(fā)揮著重要作用，但“租售并舉”在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，平抑恐慌性波動(dòng)方面發(fā)揮出不可忽視的作用。長(zhǎng)期來看，租售并舉是未來發(fā)展的大方向， 通過提高租賃房源供給，擴(kuò)大租賃人群，延長(zhǎng)租賃期限，從而分流購房需求， 降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。