一、項目概況

本項目規(guī)劃占地面積約19.80畝(13,200.66㎡)主體構(gòu)建物總建筑面積81,001.00㎡(含地下室)，主要建筑共五棟。(含地下室)

二、項目地址

項目位于迎賓大道和西南大道交匯處，具體位置參見下圖

三、項目投資情況

項目總投資估算為20,516.68萬元;

其中：固定資產(chǎn)投資19,744.74萬元(設(shè)備購置、土建工程等);

流動資金771.94萬元

序號	項目	合計	占總投資比例
1	固定資產(chǎn)投資	19,744.74	96.24%
2	流動資金	771.94	3.76%
3	總計	20,516.68	100.00%

四、 項目建設(shè)前后對比

五、項目區(qū)域分類

一、中、文高科技產(chǎn)業(yè)園總部、瑞安文萊貴港運(yùn)營中心及廣西美瑞新達(dá)辦公樓總部;

二、國際酒店;

三、沿街式商辦底層建筑;

四、住宅區(qū)。

1 廣西美瑞新達(dá)辦公樓總部

主體構(gòu)思：為合資公司與入駐的各農(nóng)業(yè)貿(mào)易金融企業(yè)、香精香料會展企業(yè)、期貨現(xiàn)貨企業(yè)、信息獲取企業(yè)等利益相關(guān)企業(yè)提供展示營銷、服務(wù)的聚合平臺， “一中心，三基地”的運(yùn)營模式，為整個商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)鏈的利息關(guān)聯(lián)者提供專業(yè)的物流供應(yīng)鏈管理服務(wù)，并承擔(dān)產(chǎn)品的營銷、結(jié)算、客服、展示、培訓(xùn)、貿(mào)易辦公、配送、供應(yīng)鏈管理等功能(HALA認(rèn)證、香料科技研發(fā)、電商商務(wù)貿(mào)易等行政后臺服務(wù)工作)。

服務(wù)功能：主要為各香精香料產(chǎn)業(yè)鏈的研發(fā)企業(yè)、行政辦公企業(yè)創(chuàng)造一個良好的辦公環(huán)境，為招商，引進(jìn)人才打下夯實的基礎(chǔ)。

辦公寫字樓總建筑面積19,700.00平方米，主要建筑27層，功能區(qū)域劃分為：1F大廳與展示廳、2F餐廳、3F文化娛樂廳、4F-8F合資公司運(yùn)營中心、8F會議中心、9F-27F香料產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)(服務(wù)運(yùn)營企業(yè)總部)入駐招商。

2 國際大酒店

服務(wù)功能：主要為文萊運(yùn)營中心出差人員與入駐企業(yè)接待人員提供一站式便利入駐服務(wù)，國際大酒店總建筑面積19,700.00平方米，主要建筑27層，功能區(qū)域劃分為：1F大廳、2F餐廳、3F文化娛樂廳、4F-8F中文考察團(tuán)商務(wù)接待套房，9F會議中心、10F-27F入駐企業(yè)接待客房(對外住宿開放)。

3、商業(yè)住宅區(qū)

服務(wù)功能：主要為文萊運(yùn)營中心與入駐企業(yè)人才的招攬?zhí)峁┳∷薇憷?wù)，商業(yè)住宅區(qū)總建筑面積10,000.00㎡，共12層，1-5層為文萊運(yùn)營中心工作主要人員免費(fèi)入駐房，6-12層為入駐企業(yè)人員租賃房。

4、沿街式商辦底層建筑

服務(wù)功能：主要為文萊運(yùn)營中心與入駐企業(yè)提供一站式便利商務(wù)服務(wù)，貿(mào)易商業(yè)樓總建筑面積10,000.00平方米，主要建筑2層，功能區(qū)域劃分為：1F商貿(mào)服務(wù)、2F餐飲、娛樂廳(對外招商開放)。

六、項目建設(shè)條件

1、 選址原則

(1)符合《貴港市城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》的要求。

(2)符合科學(xué)、合理、節(jié)約集約用地原則。

(3)充分考慮服務(wù)對象的交通出行習(xí)慣和要求，安排在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域。

(4)充分考慮與擬建場址周邊地塊和生態(tài)環(huán)境的整體協(xié)調(diào)性，項目建筑的落成要有利于美化該區(qū)域總體景觀。

(5)用地要求平整、形狀比較規(guī)則、可進(jìn)入性和視覺可見性較好，利于微循環(huán)交通組織和建筑外觀造型設(shè)計。

2、 建設(shè)條件分析

(1)地理位置

貴港，位于廣西壯族自治區(qū)東南部，西江流域中游，潯郁平原中部，是大西南出海通道的重要門戶，中緬油氣管道天然氣管道終點(diǎn)。貴港港為中國西部地區(qū)內(nèi)河第一大港，國家智慧城市試點(diǎn)城市，西江黃金水道流經(jīng)市境，東臨梧州、南臨玉林和欽州、西接南寧、北鄰來賓。

1995年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)升為地級市，轄港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)和平南縣，代管縣級桂平市，總面積10606平方千米。特產(chǎn)有菠蘿蜜、貴港蓮藕、龍眼、桂圓干、覃塘毛尖茶、羅漢果等。

貴港市因城里多種植荷花而別稱荷城，是一座具有兩千多年歷史的古郡新城，也是一座充滿生機(jī)的新興內(nèi)河港口城市。貴港市是國家一類對外開放口岸、全國內(nèi)河港口十強(qiáng)、中國西部地區(qū)最大內(nèi)河港口、國家承接產(chǎn)業(yè)專業(yè)示范區(qū)、全國雙擁模范城、全國群眾文化和體育先進(jìn)城市、廣西壯族自治區(qū)園林城市、廣西壯族自治區(qū)愛國衛(wèi)生先進(jìn)城市、廣西壯族自治區(qū)文明城市。

貴港市位于廣西壯族自治區(qū)的東南部，處于廣西壯族自治區(qū)最大的沖積平原——潯郁平原的中部，北緯22°39′～24°2′，東經(jīng)109°11′～110°39′，面向粵、港、澳，背靠大西南，郁、黔、潯三江交匯，擁有華南內(nèi)河第一大港口，北回歸線橫貫中部。東面與梧州市接壤，南面與玉林市相鄰，西面與南寧市交界，北面與來賓市相連。貴港行政區(qū)域面積1.06萬平方公里，擁有廣西壯族自治區(qū)最大的沖積平原——潯郁平原，農(nóng)業(yè)資源、水力資源、礦產(chǎn)資源、旅游資源十分豐富，是廣西壯族自治區(qū)重要的商品糧、糖、果、肉桂和禽畜生產(chǎn)基地，素有廣西壯族自治區(qū)“魚米之鄉(xiāng)”、“甘蔗之鄉(xiāng)”“蓮藕之鄉(xiāng)”等美喻。

(2)自然條件

水利資源

三大河流郁江、黔江、潯江交匯于境內(nèi)，水能總蘊(yùn)藏量達(dá)210萬千瓦以上，西江航運(yùn)樞紐一、二期工程早已建成發(fā)電，年發(fā)電量超過11億千瓦時，裝機(jī)容量120萬千瓦的大藤峽水利樞紐工程已獲國家發(fā)改委批復(fù)產(chǎn)項。

氣候、氣象

北回歸線橫貫貴港中部，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，年均氣溫21.5℃，年均降雨日166天，年均降雨量1600毫米，無霜期353天。

貴港市各地平均氣溫22.3°~22.8°，比常年偏高0.8°~1.2°;貴港市平均為22.5°，比常年偏高1.0°。年降水量1322.1毫米~1699.8毫米，貴港市平均為1461.6毫米，屬正常。年日照時數(shù)為1631小時~1784小時，屬正常。各季天氣氣候特點(diǎn)是：冬季偏暖，降水偏少;春季溫度正常，降水稍偏少;夏季氣溫偏高，降水正常;秋季偏暖，降水偏少。主要?dú)夂驗?zāi)害是春、秋干旱和汛期局部暴雨洪澇。

本項目工程所在地夏季臺風(fēng)雷雨天氣較為多發(fā)，在工程施工過程中應(yīng)合理組織施工，制定可靠的防洪防汛防風(fēng)措施。在施工綜合網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度安排上盡量避開及留出雨季不宜施工的工程項目，如混凝土、回填土、合金材料的焊接等。

地質(zhì)地裂

本項目所在區(qū)域歷史上屬于無災(zāi)害性地震區(qū)域，適宜建設(shè)。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011-2010)，本項目場址所在地區(qū)的抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度值為0.10g。

工程地質(zhì)及水文條件

目前場地尚未進(jìn)行初步的巖土工程地質(zhì)勘測，但根據(jù)該地區(qū)地形、地貌及已建、在建的建筑地基情況判斷，場址工程地質(zhì)和水文條件良好，適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。建議在項目開工之前按照建設(shè)程序進(jìn)行必要的地質(zhì)勘查，為測算地基處理的工程量和費(fèi)用做準(zhǔn)備。

(3)項目用地類別及基本情況

項目地塊為商業(yè)用地，地塊為未建設(shè)用地，場地大致平整：

4、 其它建設(shè)條件

公共施工條件

瑞安文萊香料貿(mào)易運(yùn)營中心項目地址供排水、供氣、供電充裕、郵電通訊先進(jìn)完善、公共交通四通八達(dá)、環(huán)保設(shè)施、治安設(shè)施、街道綠化、美化等建設(shè)不斷進(jìn)步發(fā)展，為本項目的順利建設(shè)和運(yùn)作提供了可靠的保證。

項目地址生活方便，衛(wèi)生、防疫、醫(yī)療設(shè)施完善，通信非常發(fā)達(dá)，服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布全區(qū)可提供當(dāng)?shù)鼗镜亩嗝襟w通信業(yè)務(wù)，可與貴港市各地區(qū)以及周邊城市直接聯(lián)系。

交通運(yùn)輸條件

貴港市區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，交通條件便利。地處華南地區(qū)與西南地區(qū)的結(jié)合部，面向粵港澳，背靠大西南，聯(lián)通東南亞，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。貴港是集水路、公路、鐵路于一體的重要交通樞紐。

地處廣西東南部，西江流域的中游，位于南寧、柳州、北海、梧州四市的幾何中心，黎湛鐵路、廣州至南寧高速公路、324和209國道以及西江水道和建設(shè)中的南寧至廣州快速鐵路、貴港至梧州高速公路貫穿全境，是華南地區(qū)水陸聯(lián)運(yùn)的交通樞紐、大西南地區(qū)東向出海最便捷的通道。珠江水系的郁江、黔江、潯江流經(jīng)各縣市區(qū)，一年四季可通行千噸級船舶，30個小時即可直達(dá)粵、港、澳。2010年，港口貨物吞吐量達(dá)3807.3萬噸、集裝箱吞吐量突破7.1萬標(biāo)箱，同比分別增長12.3%和17.3%，是中國西部地區(qū)最大的內(nèi)河港口，居全國內(nèi)河港口十強(qiáng)。

貴港交通十分便利，黎湛鐵路、324和209國道、南寧至梧州二級公路，廣昆高速公路(包括新建的貴梧高速公路)、桂來高速公路，以及西江航道交匯貫通全境，是連接中國東南沿海地區(qū)與中西部地區(qū)的橋梁和紐帶，是大西南出海最便捷的通道之一。貴港是國家一類對外開放口岸，海關(guān)等口岸聯(lián)檢機(jī)構(gòu)齊全。

珠江支流西江橫貫貴港東西。溯江而上可達(dá)南寧，順江而下30個小時即可通粵港澳。貴港至粵港澳常年可通航1000噸級船隊。正在建設(shè)中的貴港至梧州二級航道擴(kuò)能工程和長洲水利樞紐到2008年竣工后，2000噸級的船舶可由貴港直航粵港澳。貴港港擁有中心港區(qū)、桂平港區(qū)、平南港區(qū)，三個港區(qū)共有碼頭泊位165個，最大靠泊能力2000噸，年通過能力3000萬噸、5萬標(biāo)準(zhǔn)箱，是中國西部地區(qū)最大的內(nèi)河港口，居全國內(nèi)河港口十強(qiáng)。2013年，港口貨物吞吐量達(dá)4900萬噸、集裝箱吞吐量突破11萬標(biāo)箱;繼續(xù)保持全國內(nèi)河大港13強(qiáng)和華南、西南內(nèi)河第一大港的地位。貴港港已被國家交通部列入全國主要港口名錄，成為28個全國內(nèi)河主要港口之一。

國家鐵路干線黎湛鐵路復(fù)線貫穿全境，與南昆線、黔桂線、湘桂線、枝柳線相通，連接貴港與西南和中南地區(qū)。貴港成為連接中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和大西南地區(qū)的最便捷通道。南廣高鐵已于2014年全線通車，貴港進(jìn)入高鐵時代，屆時貴港至廣州、南寧分別只需2.5小時、1小時左右。

項目建設(shè)用地對外運(yùn)輸?shù)缆窌惩ǎ盟秒娍梢跃徒玉g，總體來看本項目施工條件是具備的。

七、結(jié)論

1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益分析

項目的建設(shè)發(fā)展過程即是瑞安集團(tuán)與文萊國利用自身良好的投資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策來提升自身在資金運(yùn)籌、項目引入香料前、中、后端產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)等方面的能力，打造出強(qiáng)勁的、有區(qū)域特色的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的過程。另外，項目集聚輻射作用所帶來的國家之間的要素流動和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合，將引導(dǎo)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)而形成大范圍的產(chǎn)業(yè)集群連鎖效應(yīng)，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

項目項目的建設(shè)，將為廣西省以及周邊香料產(chǎn)業(yè)鏈的政務(wù)、服務(wù)、金融企業(yè)提供高端辦公環(huán)境，可容納整合約200余家項目服務(wù)企業(yè)，預(yù)計可培育形成約30億元產(chǎn)業(yè)規(guī)模。可以預(yù)見，本項目將打造成貴港市又一個創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，并隨著項目集聚效應(yīng)的不斷強(qiáng)化，進(jìn)一步向周邊地區(qū)擴(kuò)散其經(jīng)濟(jì)勢能，從而帶動整個廣西省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

本項目將每年向財政部門保守上繳約664.66萬稅金(含所得稅)。因此，從國民經(jīng)濟(jì)全局的角度看，該項目建設(shè)是合理可行的。

從長遠(yuǎn)來看，本項目實施必將對當(dāng)?shù)丶涌焐鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展起積極的促進(jìn)作用。促進(jìn)了國家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)稅創(chuàng)收于本地區(qū)，對區(qū)域的發(fā)展將有不可替代的促進(jìn)作用。

綜上所述，本項目的創(chuàng)收能力和抗風(fēng)險能力均較理想，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度加以科學(xué)性的分析，具有可操作性，符合市場運(yùn)作規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

2、社會效益分析

(1)社會影響分析

加速廣西省香料成果產(chǎn)業(yè)化與國際化

在舊的香料銷售模式體制下，大多數(shù)被束之高閣，遠(yuǎn)離市場和用戶，香料產(chǎn)業(yè)鏈與市場之間缺乏必要、有效的橋梁和轉(zhuǎn)化機(jī)制。實現(xiàn)產(chǎn)品化、產(chǎn)業(yè)化，只能通過國際化合作實現(xiàn)，本項目是加速廣西省香料成果產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的源動力。

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

本項目的實施有利于優(yōu)化、 完善產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。項目為一個香料產(chǎn)業(yè)前、中、后端服務(wù)機(jī)構(gòu)，由于配備有良好的設(shè)施，并能利用政府政策支持等各種手段為企業(yè)提供全方位服務(wù)，因而更能發(fā)揮資源聚集效能，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)加快由傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)向知識經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)整個經(jīng)濟(jì)的提升和轉(zhuǎn)型。

改善當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)環(huán)境

良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境無疑吸引、造就大量成功的創(chuàng)業(yè)企業(yè)。而通過對給香料產(chǎn)業(yè)服務(wù)類型企業(yè)的科學(xué)引導(dǎo)和有效扶持無疑對創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善起到積極的能動作用。最有效承擔(dān)這一角色的必然是具備國際化的項目產(chǎn)業(yè)園基地孵化器。由于產(chǎn)業(yè)園基地孵化器的存在和作用，社會宏觀環(huán)境與企業(yè)個體微觀經(jīng)濟(jì)活動的互動將更加 良好而有效，社會環(huán)境變化也將趨向完善。

有效整合香料產(chǎn)業(yè)服務(wù)資源

項目由于聚集一定數(shù)量經(jīng)過篩選的優(yōu)質(zhì)香料產(chǎn)業(yè)服務(wù)企業(yè)，配備良好的設(shè)施，并且能夠利用政府政策支持服務(wù)于企業(yè)。因此，在客觀上項目的建設(shè)更能發(fā)揮技術(shù)研發(fā)資源、智力資源、信息資源等各種資源的聚集和組織運(yùn)用的功能。本項目服務(wù)企業(yè)與社會，對盤活當(dāng)?shù)叵懔祥e置資源，合理利用農(nóng)戶資源起顯著作用。通過線上線下香料服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的集中，使得其他許多資源的配置效率大為提高。諸如專利、企業(yè)管理咨詢、融資、期貨金融、報關(guān)等社會專業(yè)服務(wù)供應(yīng)商往往都會采取與基地、中心之間不同程度的協(xié)作與配合，共同營造科技服務(wù)體系的大環(huán)境。

增加地區(qū)財政收入

本項目不僅在項目建設(shè)過程中為政府創(chuàng)造稅收收入，更重要的是在項目經(jīng)營期間源源不斷地為政府創(chuàng)造稅收收入，民營企業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展中的生力軍，在發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展中都有相當(dāng)重要的地位和作用。在近幾年來，民營企業(yè)的發(fā)展無論從數(shù)量、從業(yè)人員質(zhì)量，還是創(chuàng)造財富能力和對社會經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)上，都取得了顯著的成績，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 科技進(jìn)步方面更加凸顯舉足輕重的作用。通過本項目的實施，能營造當(dāng)?shù)亓己玫淖灾鲃?chuàng)新環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代化香料產(chǎn)業(yè)水平的發(fā)展，從而也增加地方財政稅收。

增加就業(yè)機(jī)會、解決就業(yè)問題

本項目的建設(shè)將需要大量的建筑鋼材、水泥、沙石及鋁合金門窗、玻璃、管材及裝飾材料等，各類從事建材的承銷商、從事建筑的工程技術(shù)人員、工匠技工、民工、運(yùn)輸者、承包商等，都會從項目建設(shè)中受益，項目建設(shè)過程中，將大量招聘當(dāng)?shù)睾细竦慕ㄖと恕?

本項目建成后，開發(fā)運(yùn)營還將為社會提供創(chuàng)業(yè)平臺和就業(yè)崗位，從而緩解求職壓力，解決社會就業(yè)形勢的嚴(yán)峻，并有利于吸引高素質(zhì)人才落戶，提高人才實力，為高新產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)及其它行業(yè)提供新的機(jī)會，提升周邊的產(chǎn)業(yè)人才檔次和人口素質(zhì)，對當(dāng)?shù)貏趧?wù)輸出大市場具有明顯的社會效益，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展，為貴港市經(jīng)濟(jì)注入新的活力有著積極而現(xiàn)實的意義。

帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

本項目使香料、香精的日化、醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)高度聚集，并相互促進(jìn)發(fā)展，有效延長拉伸了產(chǎn)業(yè)鏈，繁榮了市場經(jīng)濟(jì)。項目建設(shè)將進(jìn)一步帶來商流、資金流、信息流、技術(shù)流的集聚，以及交通運(yùn)輸業(yè)、商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)、信息業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

(2)互適性分析

從直接受益者來看，本項目屬于物流園區(qū)與商業(yè)用房建設(shè)項目，通過為各大企業(yè)提供物理空間和基礎(chǔ)設(shè)施，提供一系列服務(wù)支持，降低入駐園區(qū)企業(yè)的成本，提高企業(yè)盈利的成功率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成果轉(zhuǎn)化，幫助和支持各類企業(yè)成長與發(fā)展，培養(yǎng)成功的企業(yè)和企業(yè)家，讓廣大企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者真正成為科技創(chuàng)新孵化器的受益者。從地方政府來看，本項目是大力發(fā)展農(nóng)業(yè)研發(fā)技術(shù)產(chǎn)業(yè)而投資興建的，對促進(jìn)當(dāng)?shù)乜萍甲灾鲃?chuàng)新能力、完善自主創(chuàng)新體系、提升科技競爭力和投資環(huán)境都能起到積極推動作用，并且還可增加財稅收入，創(chuàng)稅效益明顯。

從長遠(yuǎn)來看，本項目實施必將對當(dāng)?shù)丶涌焐鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展起積極的促進(jìn)作用。對推動廣西省農(nóng)業(yè)貿(mào)易、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善國家和區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮著重要的作用，具有重大的社會經(jīng)濟(jì)意義。項目的建設(shè)，將進(jìn)一步為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的良好環(huán)境。可見，當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)產(chǎn)品研發(fā)科技型企業(yè)都對本項目持有肯定、積極支持的態(tài)度。

(3)社會風(fēng)險分析

社會風(fēng)險是一種導(dǎo)致社會沖突，危及社會穩(wěn)定和社會秩序的可能性，更直接地說，社會風(fēng)險意味著爆發(fā)社會危機(jī)的可能性。一旦這種可能性就變成了現(xiàn)實性，社會風(fēng)險就轉(zhuǎn)變成了社會危機(jī)，對社會穩(wěn)定和社會秩序都會造成災(zāi)難性的影響。

主要的社會風(fēng)險包括：移民安置問題、民族矛盾、宗教問題、弱勢群體支持問題、受損補(bǔ)償問題等。

本項目正在申請土地征轉(zhuǎn)工作，項目所在地不存在拆遷補(bǔ)償和移民安置問題較。本項目對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教也不存在影響，也不會侵害弱勢群體的利益，不存在導(dǎo)致較大社會矛盾的風(fēng)險因素，因此不需要特別制定協(xié)調(diào)項目與當(dāng)?shù)厣鐣P(guān)系、規(guī)避社會風(fēng)險、促進(jìn)項目順利實施的措施方案。

八、目錄

目錄 1

前言 9

第一章 總論 12

1.1 項目概況 12

1.1.1 項目名稱 12

1.1.2 項目承辦單位 12

1.1.3 項目總征地面積 12

1瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心 12

2瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園A區(qū) 13

3瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園B區(qū) 14

1.1.4 項目產(chǎn)品規(guī)模 15

1.1.5 項目投資估算和資金籌措 16

1.1.5.1項目總投資估算 16

1.1.5.2項目工程資金籌措方案 16

1.1.6項目擬建地址 16

1瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心 16

2瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園A區(qū) 17

3瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園B區(qū) 17

1.1.7 建設(shè)性質(zhì) 18

1.1.8 建設(shè)工期 18

1.2 項目主要建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 18

1.3.可行性研究依據(jù) 20

1.3.1法律法規(guī) 20

1.3.2 有關(guān)政策性依據(jù)文件 20

1.4項目建議范圍 20

1.5項目建議書編制原則 21

1.6 承辦單位基本情況 21

1.6.1公司基本情況 21

1.6.2主要執(zhí)行人員介紹 22

1.6.3公司發(fā)展情況 23

1.7可行性研究結(jié)論 24

第二章 項目投資建設(shè)背景與必要性 26

2.1 項目擬建背景 26

2.2 項目建設(shè)的必要性 28

2.2.1 項目的建設(shè)有利于貴港市成為一個完善的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)流通體系 28

2.2.2 有利于實現(xiàn)貴港市的香料產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，提升貴港市的整體形象 29

2.2.3 項目的建設(shè)有利與推動廣西省、貴港市香料產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展 31

2.3 項目建設(shè)的可行性 33

2.3.1 原物料獲取渠道具備可行性 33

2.3.2市場貨源具備可行性 33

2.3.3政策具備可行性 33

2.3.4品牌與銷售渠道具備可行性 34

2.4項目建設(shè)運(yùn)營的建議 35

第三章 項目行業(yè)市場分析 37

3.1 天然香料市場分析 37

3.1.1 中國天然香料宏觀市場總結(jié) 37

3.1.2 中國天然香精香料市場前景分析 38

3.1.3 廣西在中國天然香料市場發(fā)展現(xiàn)狀 39

3.1.4東盟天然香料市場分析 40

3.1.5 全球穆斯林國家(人口)清真食品消費(fèi)市場分析 41

3.1.6 全球穆斯林國家(人口)天然香精、香料市場分析 43

3.1.7 全球八角、桂皮銷量數(shù)據(jù)統(tǒng)計 44

3.2 項目競爭力分析 45

3.2.1 供應(yīng)商的還價能力 46

3.2.2新進(jìn)入者的威脅 46

第四章 項目建設(shè)功能與規(guī)模介紹 47

4.1瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心功能介紹 47

4.1.1廣西美瑞新達(dá)辦公樓總部 47

4.1.2 國際大酒店 48

4.1.3商業(yè)住宅區(qū) 48

4.1.4沿街式商辦底層建筑 48

4.2瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園A區(qū)基地功能介紹 48

4.2.1 產(chǎn)業(yè)園A區(qū)倉儲貨物區(qū)規(guī)模介紹 49

4.2.2 產(chǎn)業(yè)園A區(qū)卸貨物流區(qū)規(guī)模介紹 50

4.2.3 產(chǎn)業(yè)園A區(qū)員工宿舍區(qū)與汽車之家規(guī)模介紹 51

4.3瑞安文萊香料加工與貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園B區(qū)基地功能介紹 52

4.3.1產(chǎn)業(yè)園B區(qū)生產(chǎn)加工區(qū)規(guī)模介紹 53

4.3.2 產(chǎn)業(yè)園B區(qū)倉儲物流區(qū)規(guī)模介紹 53

4.3.3產(chǎn)業(yè)園B區(qū)無水港保稅樓規(guī)模介紹 54

4.3.4產(chǎn)業(yè)園B區(qū)海關(guān)報稅大樓規(guī)模介紹 55

4.3.5 產(chǎn)業(yè)園B區(qū)生活配套商業(yè)樓規(guī)模介紹 56

4.4 價格定位分析 57

4.4.1 項目定位方法 58

4.4.2 瑞安文萊香料加工與貿(mào)易運(yùn)營中心 59

4.4.3 產(chǎn)業(yè)園A區(qū) 59

4.4.4 產(chǎn)業(yè)園B區(qū) 59

4.5 項目整合第三方租賃企業(yè)收入 60

4.6 項目自營收入 60

第五章 項目建設(shè)條件與選址分析 63

5.1 選址原則 63

5.2 建設(shè)條件分析 63

5.2.1地理位置 63

5.1.2自然條件 64

5.1.3 項目用地類別及基本情況 66

5.1.4 其它建設(shè)條件 67

第六章建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 69

6.1確定方案的依據(jù)和原則 69

6.2 項目總體規(guī)劃方案 69

6.2.1 理念設(shè)計 69

6.2.2策劃重點(diǎn)和定位 70

6.2.3 具體輔助型設(shè)計 71

6.3 項目建筑方案 72

6.3.1設(shè)計依據(jù) 72

6.3.2建筑規(guī)模 73

6.3.3設(shè)計構(gòu)思 73

6.3.4建筑特征 73

6.3.5建筑智能化 74

6.4結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 74

6.4.1設(shè)計依據(jù) 74

6.4.2鋼筋混凝土與玻璃幕墻建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計 75

6.5抗震設(shè)計方案 75

6.6公用及輔助工程 77

6.6.1給排水工程 77

6.6.2變配電工程 77

6.6.3動力照明及防雷工程 78

6.6.4消防工程 79

6.6.5通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng) 79

1設(shè)計依據(jù) 79

2設(shè)計方案 79

6.6.6智能化系統(tǒng)工程 80

6.6.7 樓宇設(shè)備智能綜合管理系統(tǒng) 81

6.6.8火災(zāi)報警及消防控制系統(tǒng) 84

6.6.9電梯工程 84

6.6.10室外管網(wǎng)等配套工程 84

第七章環(huán)境影響評價 85

7.1環(huán)境評價依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 85

7.2場址環(huán)境現(xiàn)狀 85

7.3 項目建設(shè)與運(yùn)營過程對環(huán)境的影響 85

7.3.1項目建設(shè)期 85

1、環(huán)境空氣影響分析 85

2、水環(huán)境影響分析 86

3、聲環(huán)境影響分析 86

4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 86

7.3.2項目運(yùn)營期 87

1、環(huán)境空氣影響分析 87

2、水環(huán)境影響分析 87

3、聲環(huán)境影響分析 87

4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 87

7.4環(huán)境保護(hù)措施及治理方案 88

7.4.1項目施工期環(huán)保措施 88

1、廢氣及揚(yáng)塵污染控制環(huán)保措施 88

2、污水環(huán)保措施 88

3、噪聲環(huán)保措施 89

4、固體廢棄物環(huán)保措施 89

7.4.2運(yùn)營期環(huán)境保護(hù)措施 90

1、大氣污染環(huán)保措施 90

2、污水處理環(huán)保措施 90

3、噪聲污染環(huán)保措施 90

4、固體廢棄物環(huán)保措施 90

7.5環(huán)境影響評價結(jié)論 91

第八章勞動安全衛(wèi)生與消防 92

8.1危害因素和危害程度分析 92

8.1.1施工作業(yè) 92

8.1.2用電設(shè)備 92

8.1.3電磁輻射 92

8.1.4室內(nèi)空氣質(zhì)量 92

8.2安全措施方案 93

8.3消防設(shè)施 93

8.3.1消防用水 94

8.3.2消防設(shè)備 94

8.3.3消防用電 94

第九章循環(huán)經(jīng)濟(jì)與節(jié)能節(jié)水措施 95

9.1編制依據(jù) 95

9.2設(shè)計原則和基本要求 95

9.2.1綠色設(shè)計原則 95

9.2.2資源最佳利用原則 95

9.2.3能源消耗最小原則 95

9.2.4零污染原則 96

9.2.5技術(shù)先進(jìn)原則 96

9.2.6加強(qiáng)控制管理，節(jié)約能源 96

9.3綠色建筑設(shè)計措施 96

1、規(guī)劃 96

2、建筑 97

3、結(jié)構(gòu) 97

4、給排水 98

5、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 98

6、電氣 98

7、景觀 99

9.4節(jié)能措施 100

9.4.1采取新的節(jié)能技術(shù)和新工藝 100

9.4.2公用工程節(jié)能措施 100

9.4.3建筑節(jié)能措施 101

9.4.4其他節(jié)能措施 101

9.5節(jié)水方案 101

9.5.1雨水利用方案 101

9.5.2節(jié)水措施 102

第十章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 103

10.1 項目組織機(jī)構(gòu) 103

1、辦公室 104

2、財務(wù)部 104

3、基地企業(yè)服務(wù)部 104

4、基地安全事務(wù)部 104

5、基地工程管理部 105

6、基地餐飲管理部 105

7、香料粗加工生產(chǎn)部 105

10.2人力資源配置 105

第十一章項目招標(biāo) 107

11.1項目招標(biāo) 107

1、招標(biāo)范圍 107

2、招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)人員組成 107

11.2項目實施進(jìn)度計劃 108

第十二章投資估算與資金籌措 109

12.1投資估算范圍依據(jù) 109

12.1.1 投資估算范圍 109

12.1.2 投資估算參考范圍 109

12.2總投資估算 109

12.2.1建設(shè)投資估算 109

①文萊貿(mào)易運(yùn)營中心建設(shè)投資估算 109

②貴港物流園區(qū)基地建設(shè)投資估算 112

③項目固定資產(chǎn)總投資 116

12.2.2項目總投資 116

12.3項目籌措方式 117

第十三章財務(wù)分析 118

13.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 118

13.2 編制依據(jù) 119

13.3收入測算 119

13.4銷售稅金及附加 119

13.5 成本核算 119

13.6財務(wù)評價分析 121

13.6.1盈利能力分析 121

13.6.2利潤核算 123

13.6.3項目盈利能力 123

13.7財務(wù)生存能力分析 123

13.8 不確定性分析 124

13.8.1 敏感性分析 124

13.8.2盈虧平衡分析 125

13.9評價結(jié)論 125

第十四章效益分析 126

14.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益分析 126

14.2社會效益分析 126

1、社會影響分析 126

2、互適性分析 128

3、社會風(fēng)險分析 129

第十五章　風(fēng)險分析與建議對策 130

15.1項目主要風(fēng)險因素識別 130

15.2防范和降低風(fēng)險建議對策 130