結(jié)論、存在問題與建議

通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：

1、科技園區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和上海市對(duì)該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。

2、科技園區(qū)項(xiàng)目

開發(fā)商：上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;

均具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，為項(xiàng)目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。

3、本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案利用項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。

4、本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性。

5、從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。

6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。

根據(jù)在評(píng)價(jià)過程中對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議：

1、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

A、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。

B、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案。

C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。

2、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷售。

3、建設(shè)管理措施

A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。

B、根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。

C、提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)開發(fā)理念的延續(xù)性。

D、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。

E、項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。

五、目錄

報(bào)告目錄 1

圖表目錄 4

前言 6

第一節(jié) 報(bào)告編制目的 6

第二節(jié) 報(bào)告編制說明 6

第三節(jié) 特殊說明 6

第一章 總論 7

第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 7

第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)及財(cái)務(wù)指標(biāo) 8

第三節(jié) 結(jié)論、存在問題與建議 9

第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與開發(fā)商、發(fā)展商概況 11

第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景 11

第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 13

第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 15

第四節(jié) 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 15

第五節(jié) 開發(fā)商簡介 16

第三章 市場分析與預(yù)測 17

第一節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 17

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 26

第三節(jié) 項(xiàng)目的市場情況分析及預(yù)測 42

第四章 建設(shè)條件及選址 47

第一節(jié) 區(qū)域概況 47

第二節(jié) 自然條件 47

第三節(jié) 公共服務(wù)設(shè)施 49

第四節(jié) 自然資源 50

第五節(jié) 水文地質(zhì) 50

第六節(jié) 地址選擇 51

第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 52

第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 52

第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 52

第三節(jié) 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 53

第六章 營銷策略及方案 60

第一節(jié) 營銷策略 60

第二節(jié) 營銷方式 62

第三節(jié) 銷售節(jié)奏與策略 64

第四節(jié) 入市思路 69

第五節(jié) 租售計(jì)劃 70

第七章 環(huán)境保護(hù)及勞動(dòng)安全 71

第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 71

第二節(jié) 勞動(dòng)衛(wèi)生與安全 72

第三節(jié) 項(xiàng)目內(nèi)部安全保護(hù) 75

第八章 物業(yè)管理與勞動(dòng)定員 76

第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與管理 78

第一節(jié) 項(xiàng)目管理 78

第二節(jié) 項(xiàng)目監(jiān)理 78

第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度 80

第十章 節(jié)約能源 81

第十一章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 83

第一節(jié) 投資估算的原則 83

第二節(jié) 財(cái)務(wù)測算報(bào)告 83

第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 94

第十二章 結(jié)論及建議 96

第一節(jié) 結(jié)論 96

第二節(jié) 存在的問題及建議 97

第三節(jié) 特殊說明 99

圖表目錄

圖表1：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8

圖表2：區(qū)域規(guī)劃 11

圖表3：項(xiàng)目周邊環(huán)境 12

圖表4：2011-2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度 18

圖表5：2011-2015年三次產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重 18

圖表6：2015年年末人口數(shù)及其構(gòu)成 19

圖表7：2011-2015年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù) 19

圖表8：2011-2015年全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 20

圖表9：2015年居民消費(fèi)價(jià)格月度漲跌幅度 21

圖表10：2015年居民消費(fèi)價(jià)格比上年漲跌幅度 21

圖表11：2015年新建商品住宅月同比價(jià)格上漲、持平、下降城市個(gè)數(shù)變化情況 22

圖表12：2011-2015年全國一般公共預(yù)算收入 22

圖表13：2011-2015年年末國家外匯儲(chǔ)備 23

圖表14：2011-2015年上海市生產(chǎn)總值及其增長速度 24

圖表15：2011-2015年建筑業(yè)增加值及其增長速度 26

圖表16：2015年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)及其增長速度 27

圖表17：上海辦公樓市場 38

圖表18：上海零售物業(yè)情況 40

圖表19：上海酒店行業(yè)情況 42

圖表20：項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 56

圖表21：施工階段主要環(huán)境污染因素及其環(huán)保方案 72

圖表22：**科技園區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 83

圖表23：**科技園區(qū)總投資估算表 84

圖表24：項(xiàng)目總投資計(jì)劃進(jìn)度 85

圖表25：銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 86

圖表26：投資使用計(jì)劃與資金籌措表 87

圖表27：借款償還計(jì)劃表 88

圖表28：資金來源與運(yùn)用表 89

圖表29：損益表 90

圖表30：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(自有資金) 91

圖表31：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 92

圖表32：商貿(mào)城中心廣場示意圖 100