房地產(chǎn)行業(yè)是典型的強(qiáng)周期及政策敏感型行業(yè)，行業(yè)周期影響企業(yè)整體的盈利水平及償債能力;并且，企業(yè)在不同景氣周期及政策周期的經(jīng)營策略反映了企業(yè)的營運(yùn)及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本文從影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期及短期因素出發(fā)，探析影響地產(chǎn)周期的關(guān)鍵因素;進(jìn)而回顧近十年來我國地產(chǎn)的政策周期及融資周期對地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營及地產(chǎn)行業(yè)利差的影響;最后，我們根據(jù)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，探討當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)周期的新特征，以及對企業(yè)經(jīng)營及行業(yè)利差的影響。

從周期的角度看地產(chǎn)債

行業(yè)周期影響企業(yè)整體的盈利水平及償債能力，并且企業(yè)在不同景氣周期及政策周期的經(jīng)營策略反映了企業(yè)的盈利能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。首先，人口紅利及居民城鎮(zhèn)化的程度決定房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展空間。人口向重點(diǎn)城市群大都市圈遷移過程中，對相應(yīng)都市圈的房地產(chǎn)行業(yè)帶來活力。但我國城鎮(zhèn)化率增速呈放緩趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，企業(yè)個(gè)體競爭力的重要性凸顯。其次，政策調(diào)控是影響房地產(chǎn)行業(yè)短期景氣度及企業(yè)行為的主要因素，產(chǎn)業(yè)政策及金融政策是主要的調(diào)控手段。

地產(chǎn)政策周期是影響企業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵因素

08年以來，地產(chǎn)調(diào)控政策可大致劃分為四個(gè)階段，分別是：2008.9-2009.12，刺激房地產(chǎn)行業(yè)以對沖金融危機(jī)帶來影響階段;2009.12-2014.5，為抑制房價(jià)過快上漲的政策調(diào)控時(shí)期;2014.5-2016.7，房地產(chǎn)去庫存的政策寬松時(shí)期;2016.7至今，房住不炒、因城施策的政策調(diào)控時(shí)期。在過去的幾輪調(diào)控周期中，地產(chǎn)政策放松通常金融政策先行，而收緊以產(chǎn)業(yè)政策對需求的調(diào)控為重點(diǎn)，地產(chǎn)調(diào)控政策是短期房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)因素，并對企業(yè)經(jīng)營策略及債券市場定價(jià)有重要的影響。

地產(chǎn)融資周期通過外部現(xiàn)金流影響企業(yè)信用資質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資環(huán)境同樣對企業(yè)經(jīng)營決策及行業(yè)利差走勢有重要影響。在融資寬松時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)資金相對充裕，拿地能力更強(qiáng)、捂盤機(jī)會(huì)成本更低，經(jīng)營策略可調(diào)節(jié)性更大;而在融資環(huán)境緊張時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)拿地資金有限、對銷售周轉(zhuǎn)的依賴度提高、融資成本走高。

政策、融資周期對地產(chǎn)企業(yè)決策及市場定價(jià)的影響

土地端、銷售端和融資端的的調(diào)控政策對房企的拿地、開工及施工、銷售以及融資行為都會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響，也考驗(yàn)企業(yè)的經(jīng)營決策能力。此外，地產(chǎn)行業(yè)利差與調(diào)控政策、融資環(huán)境密切相關(guān)。調(diào)控政策通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流及投資者預(yù)期來影響行業(yè)利差，而房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的變化直接影響了房企資金鏈的緊張程度，并體現(xiàn)在行業(yè)利差的變化中。

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)周期的新特征及啟示

首先，長期來看，我國城鎮(zhèn)化率增速呈放緩趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，企業(yè)進(jìn)入存量博弈時(shí)代，個(gè)體競爭力的重要性凸顯。其次，短期來看，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，行業(yè)競爭格局穩(wěn)定，頭部企業(yè)競爭力凸顯，信用風(fēng)險(xiǎn)降低。此外，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)下，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的容錯(cuò)率降低，歷史包袱重及小型房企風(fēng)險(xiǎn)凸顯。并且，“因城施策”的政策基調(diào)下，各地政策取向不同，景氣度表現(xiàn)分化，對房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)地塊需具體分析。最后，在融資環(huán)境上，由總量調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)監(jiān)管，地產(chǎn)企業(yè)的融資管理能力在信用分析中的重要性提升。