物業行業的“中場戰事”：

增值服務、多元化之路

2020年，物業行業上市腳步持續提速，越來越多的物企正邁進資本市場。在行業服務和商業模式同質化的情況下，增值服務將重塑物業的價值。當前行業內企業不斷拓寬業務邊界，開展新的增值服務，試圖創造更多元化價值，實現多元化的收入格局，這成為當前物業企業的“中場戰事”。

“疫情只不過讓大家一下子把社區增值這部分業務更加聚焦放大了，其實物業公司整體的商業模式沒變。”睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬認為，這個行業一直在向前走，2018年、2019年的主題是業態升級，在2019年到2020年開始切入城市功能。2020年，又開始進行社區增值業務創新。

在奧園健康生活集團常務副總裁雷易群看來，疫情下物業管理起到了為政府解決最后1.5公里管理的功能。未來，物業公司可以在社區街道管理服務上做出嘗試，還可以在業態類別和服務類別上進行升級。

中國物業管理行業服務包括住宅物業、商業物業、寫字樓、公共物業、產業園、學校、醫院及其他物業。隨著城鎮化以及人均可支配收入的增長，物業管理已成為居民生活必不可少的一部分。物業企業加大增值服務背后，比拼的是綜合實力和資源整合。

在萬物梁行北京區域總經理趙振興看來，企業做到收入多元化，最主要的還是要歸因于客戶的需求。客戶的需求越來越多元化，給物業公司收入的多元化提供了機會。“物業公司發掘了客戶需求，但不能匹配怎么辦?對于我們來講，就是資源的整合。比如萬物梁行，本身有萬物云、住宅、城市物業服務，還包括戴德梁行的母公司，有租賃、代運營、管理等等。匹配母公司的資源給到客戶，在這個過程中產生價值。我相信，這個模式帶來的收入將實現多元化，而且量級不小”。

未來十年

行業總規模將超2.5萬億元

東方證券發布的研報認為，到2030年，基礎物管物業市場規模達1.7萬億元，行業總規模將超過2.5萬億元，增值服務將成為企業估值的重要錨點。

在郝炬看來，物業企業開展新的增值業務會遇到多重挑戰：在管規模相對比較分散時，對于中型甚至大型物業公司來講，如果沒有做到聚焦，實際上是一個流量陷阱。真正開展專業服務，即所謂社區增值服務時，會面臨所在行業原有競爭企業。此外，物業公司還面臨專業人才稀缺等問題。

如何在這一場行業長跑中保持領跑不掉隊?藍海行業但競爭加劇的背景之下，企業“行穩致遠”的核心競爭力是什么?

鴻坤物業總經理吳國卿認為，每個企業不一樣，企業文化、人才都是企業發展的核心。

郝炬認為，最核心的一點是服務的品質，另外一個重要的指標是社區文化。此外，物業公司屬于人力密集型的服務企業。行業同質化越來越強，因此加強人員的培養，保持良好的競爭力，是公司發展的關鍵之一。未來不管是增值創新、服務提效，還是業務體驗的提升，還是要落實到科技上，真正用科技來改造服務的流程、過程和品質監控，還有服務的交互。

鴻坤物業總經理吳國卿表示，未來是機遇和挑戰并存，每一個企業做好既有業務的同時也要參與到更多城市運營當中，國家也需要企業參與來，體現行業的價值。

萬物梁行北京區域總經理趙振興則認為，現在客戶的需求越來越多元化，所以公司要服務更多的客戶，服務客戶更多的需求。

2020年物管企業上市潮將繼續。2019年共有12家物管企業以IPO或者借殼的方式登陸資本市場，這是自2014年彩生活作為第一家物管企業上市以來物管行業上市最頻繁的一年。截至2019年12月31日，合計有24家內地物管公司上市，其中A股3家，港股21家。我們認為2020年物管企業的上市熱度仍將繼續。根據克而瑞證券統計，建業新生活、興業物聯、燁星集團、正榮服務等物管公司已向港交所遞交上市申請表，華潤置地、世茂集團等房企也有物業分拆上市的計劃。

我們保守預計2020年上市內地物管公司總市值增幅將至少達到30%，這和我們所預測的上市內地物管公司2020年凈利潤增幅基本一致。截至2020年底，物管板塊市值有望超過3,000億元，繼續延續2019年的“牛市”。2019年12月31日物管板塊總市值達到2,320億元，較年初增長了182.5%。物管上市公司全年股價平均增幅為66.6%。24家物管公司中僅5家在2019全年收跌。物管行業可預見性強、盈利穩定，加之其可能成為“美好生活”的入口，已受到了資本市場的廣泛認可。作為容納了十幾萬家企業的行業，物管行業的資本化進程可能才剛剛開始。我們認為物管板塊的上升通道將繼續，有望從地產行業中獨立出來成為新的和美好生活相關的服務行業。

2020年上市物管公司在管面積將繼續擴大，或達到35-40億平方米。克而瑞證券研究院測算24家上市內地物管公司2019年在管面積合計約26.1億平方米，同比增長53.8%，高于2018年全年30.7%的增速，也高于2018年全國物業管理行業管理面積13.2%的增速。我們預測24家已上市物管企業2020年在管面積將達到31.4億平方米，同比增長20.1%。加上正在籌劃上市的物管企業和可能的規模并購，截至2020年底上市物管企業在管面積可能達到35-40億平方米。

2020年行業整合將繼續。2019年物管企業平均PE為32.5x，高PE支持了行業收購整合。2019年上市物管公司全年并購對價約79.2億元。除了“大魚吃小魚”外，也出現了多筆同等規模的并購，例如招商物業借殼中航善達、龍湖集團擬收購綠城服務股份等。這一趨勢表明行業整合在加劇，物管公司都爭先在管理規模上發力。然而收購驅動的增長將對投后管理提出更高的要求，進而使物管公司的投資決策更加趨于理性，并體現出差異化。

物管行業整合趨勢彰顯，我們看好形成規模的頭部企業。碧桂園服務(6098.HK)、綠城服務(2869.HK)和彩生活服務(1778.HK)分別代表了規模性物業，積極探索增值服務型物業公司和獨立第三方的物管公司.