一、改造主要內容

1、根據廣東省政府“三舊改造”政策的要求，公司計劃對公司廣州總部保留地塊進行改造，積極發展文化休閑飲食娛樂等文化產業，打造廣州旅游休閑觀光新名片。項目建設內容主要包括現狀廠區工業建筑升級改造工程、國際啤酒總部大樓以及酒類綜合體新建工程、室外工程以及配套公用工程等。

2、項目建設所在地為現公司總部經政府征收后留存的部分土地，公司擁有該部分土地的土地使用權。該部分土地其時正在履行土地性質變更的程序，后續將補繳土地價款并換取相關土地使用權證。

3、項目建設期為3.5年。項目建設投資經估算為180,528萬元，流動資金約為877萬元，總投資為181,405萬元。由于補交土地價款具體金額尚未確定，總投資未包含補交土地價款金額。

4、本項目建成后，投資稅后內部收益率為12.2%，投資回收期為5.8年（不含建設期）。

5、項目是公司非公開發行股票募集資金投資項目之一，擬使用募集資金14億元。

二、本次調整原因

由于土地性質轉變審批至2019年9月方完成，導致項目建設進度推遲。目前項目所在區域的規劃條件及市場環境已發生較大變化，原可研報告內容已難以滿足項目建設需要。因此，為了更好地指導項目建設，更客觀地反映項目的各項經濟指標，公司對原可研報告進行了調整，并重新編制了新的可行性研究報告。

三、本次調整的具體情況

1、建設標準調整情況

項目所處區域原定位為“琶洲互聯網集聚區”，現已由市級戰略規劃上升到為省級戰略規劃，其定位提升至廣東省“人工智能與數字經濟創新試驗區”。同時，隨著設計指標、規劃條件的進一步明確，公司經反復論證，確定了圍繞“文化商業”主題，充分挖掘地域商業價值，打造高標準高水平總部品牌的建設目標。項目將遵循建筑現代化、設施現代化和管理現代化的建設原則，運用先進的數字化、智能化技術，致力于將項目打造成為智慧建筑。因此，調整后的項目將按甲級寫字樓的標準建設。

2、投資額調整情況

由于前述建設標準提升，項目工程費用單價有提升，導致項目總投資額增加90,045萬元，投資總額調整為271,450萬元。

四、建設工期調整情況

建設工期3.5年，調整后的可研報告建設工期為6年，即從2019年起至2024年底。

五、本次調整目的、存在風險及對公司的影響

本次調整是根據內部和外部環境因素變化，結合當前規劃條件和產業布局等因素而做出的。調整后的可研報告能更好地指導項目建設，有利于加快項目建設進度；調整后的可研報告更客觀地反映項目投資情況，有利于公司合理評價項目可行性。

調整后的項目稅后財務內部收益率有所降低，回收期延長。對此，公司將按調整后的可研報告，加快推進項目建設，加強工程建設管理及建成后的項目運營管理，努力提升項目盈利能力。