項目地址

項目位于廣州市海珠琶洲西區 AH040245 地塊。該區域共有 5 條軌道交通（現 狀 8 號線、在建的 18 號線、沿江 LRT 有軌電車已投入運行、新增規劃 19 號線、 規劃 28 號線）。該區域與周邊區域道路交通完善，南北向有華南快速、獵德大橋，東西向有閱江路、新港東路、琶洲大道。項目地塊呈四方形，形狀規整，北 臨城市主干道雙塔路，西靠城市干道的海洲路，南面為主街琶洲南大街，規劃有 騎樓步行街與有軌車站，東面為地塊間的規劃支路。

建設內容

項目占地面積 7671 平方米，擬建總建筑面積約 161870.8 萬平方米，其中寫 字樓約 105942 平方米，配套商業約 13725.6 平方米（約 5000 平方米特色書店）。 擬建地下 5 層，地上 60 層，主體建筑設計高度 320 米。

項目幕墻效果圖

項目由全球頂級設計單位美國 JAHN/FGP 擔綱，聯合 5 個國家和地區共 15 家 顧問機構組建“設計夢之隊”精心設計。設計方案靈感源自中國傳統文化，秉承 “文化之峰”的設計理念，旨在弘揚文化、傳承文明、傳播知識。建筑造型尤為 獨特，54.5 米高的“山形”大堂，取意書山，書本厚度不一，堆疊至巔峰，形成 宏偉的建筑入口門廳，視覺震撼，寓意“書山有路勤為徑”。圍繞書山這一主題， 項目露臺采用中國古典建筑中的臺階設計手法，取意“書籍是人類進步的階梯”。 項目建筑設計風格現代、簡潔、大氣，追求典雅、穩重、大方，具有高品質、高 效率的特征。夜景設計與建筑語言高度統一，夜幕降臨時為城市增添標志性光彩； 41.5 米高的頂部多退臺空中花園，無遮擋城市景觀盡收眼底。  

項目定位

為廣州城市文化新標桿、粵港澳大灣區文化創意新高地和國際文化企業總部新集群。項目建成后除出版集團南方傳媒進駐外，還將引進國內外 知名文化相關企業進駐辦公。項目配套有超大體量的復合型特色品牌書店，將打 造“永不落幕的南國書香節”、“新年讀書會”等系列文化活動，為廣大群眾提 供豐富多彩的公共文化服務，將成為琶洲西區（全球智慧城市示范區）一顆璀璨 的“文化明珠”，也將作為粵港澳大灣區文化教育交流中心的載體，全面推動三 地文化教育的互利合作，打造粵港澳文化產業集聚平臺，承擔加快對接國內外文 化市場、促進文化產業高質量發展的歷史新使命。

項目建設意義深遠

2019 年，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》頒布，中央對粵港澳大灣區進行了綱領性的戰略定位。粵港澳大灣區是繼美國紐約灣區、美國舊金山灣區、日本東京灣區之后的世界第四大灣區，是新一輪改革開放的引擎，是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。廣東省明確提出要抓住粵港澳大灣區建設

重大歷史機遇，建設全球區域文化中心城市，不僅要打造擁有跨區域、跨文化輻射力和影響力的知名文化設施，更要擁有通過文化產業發展形成的文化產品生產網絡和促進人才、資本、技術、信息等高端資源吸附、流通的文化要素配置平臺，還必須擁有吸引國際文化消費人群的文化消費體驗空間，從而在文化產品的創作、生產、流通和消費領域發揮引領作用。從這個意義來說，粵港澳大灣區不僅要做中國參與世界經濟貿易競爭的排頭兵，灣區文化也必然要成為中國文化走向世界的先鋒隊——粵港澳大灣區 9+2 城市群，亟需樹立一個新的文化地標，促進大灣區城市間的文化交流合作，增強文化認同和價值認同，營造開放、包容、創新的發展環境。城市的文化地標，不僅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商業、地標建筑的有機結合體，它不但實現了現代化與傳統文化、文化與商業、藝術價值與使用價值完美演繹，還重新詮釋了經濟全球化背景下的城市精神以及空間美學。

在此大背景下，項目作為出版集團、南方傳媒認真貫徹落實習近平總書記對廣東實現“四個走在全國前列”、當好“兩個重要窗口”的要求，積極投身文化強省建設，推動企業高質量發展的重大舉措和重要抓手，也是企業強化 “速度、品質、規模、實力”的具體行動。項目背靠廣東文化出版高地，可肩負這樣的歷史新使命。

項目財務測算可行

結合現有項目定位、人材機漲價、各項設計新規實施及執行（涉及建筑、結構、幕墻、暖通、給排水、強電、弱電等專業）、綠建、基坑支護及結構選型不同、建造標準提升等要求，項目總投資估算為 456,153 萬元，其中土地成本176,133 萬元（含土地、地下空間出讓金），建設開發成本 280,653 萬元。在該總投資金額下，經對三種可行性的開發方案進行測算，三種方案的全投資稅前 IRR均在 6.8%左右水平，自有資金稅前 IRR 也在 7%左右的水平，對比預期的投資回報率 4.9%水平，項目無論考慮全自持或者部分銷售，各方案經濟效益均表現較好。

廣州寫字樓物業市場

廣州甲級寫字樓主要分布在越秀、體育中心、珠江新城三大核心商務區以及琶洲新興商務區。截止至 2019 年第二季度，廣州甲級寫字樓總存量約為 485.9萬平方米，其中琶洲商務區擁有約 796,989 平方米的寫字樓面積，占 16.4%。預計下半年約有 24.5 萬平方米的甲級寫字樓入市，大部分物業預租情況良好。

近幾年，廣州各商務區寫字樓空置率呈下降趨勢，琶洲商務區由于租金相對優惠，項目品質良好，且周邊配套不斷完善，推動該區空置率環比下降 3.7 個百分點至 5.7%，空置率下降仍然保持著良好態勢。另外，第二季度廣州甲級寫字樓平均租金保持上漲趨勢，年度同比增長3.2%至194.6元/m2/月，其中琶洲增值9.0%在重點商務板塊中增長速度最快，升至 148.4 元/m2/月。