擬建地點

長沙市開福區馬欄山視頻文創產業園（朝正垸片區），鴨子鋪路以北X06-A51/53地塊。

項目建設單位及概況

項目建設單位：中南出版傳媒集團股份有限公司

中南出版傳媒集團股份有限公司應中央文化體制改革精神由湖南出版集團主營業務和資產重組改制而來。該公司成立于2008年12月，2010年10月在上交所上市（股票代碼：601098），成為中國第一支全產業鏈整體上市的出版傳媒龍頭股。

公司以黨的十八大、十九大和習近平總書記系列重要講話精神為指引，始終把社會效益放在首位，全面推進改革創新，取得了社會效益和經濟效益雙豐收。2017年實現營業收入103.60億元，利潤總額16.49億元，利潤與市值穩居中國出版傳媒上市公司首位，連續入選全國文化企業30強，位列全球出版企業10強第6位，多次榮獲全國文化體制改革先進單位、中國出版政府獎先進出版單位獎，為全國文化體制改革和文化產業發展提供了“中南傳媒樣本”。

公司正由過去的圖書產品制造商轉型為傳媒品牌創造商，旗下有5家出版社為全國百佳出版社，打造了科普、作文、原創文學、古典名著、音樂、新課標教材等品牌集群。中南博集是暢銷書領域的龍頭企業。瀟湘晨報經營業務持續領跑湖南報媒市場。以快樂老人報為核心的老齡媒介產品已成為國內具有強大影響力的老齡媒介集群。湖南省新華書店、天聞印務公司綜合實力均位居全國前列。天聞數媒依托ECO云開放平臺的大數據體系，逐步實現涵蓋教、學、管、評、測全流程的智慧教育生態體系，其數字教育產品已服務約5000所學校1200萬師生，并有序推進巴基斯坦、馬其頓、保加利亞、土耳其、柬埔寨等海外業務。

公司將以“傳承文明、傳播文化、傳輸正能量”為使命，以“催生創造、致力分享”為理念，以“線上與線下結合、文化與金融結合”為戰略，繼續改革創新，加快融合發展，努力建設成為有強勁傳播力、引導力、公信力的國家級新型主流媒體集團，有較強國際影響力和競爭力的現代文化旗艦集團。

編制依據

a）《國家“十三五”時期文化發展改革規劃綱要》

b）《“十三五”國家戰略性新興產業發展規劃》；

c）《關于推動數字文化產業創新發展的指導意見》（文產發〔2017〕8號）；

d）《文化部“十三五”時期文化發展改革規劃》

e）《湖南省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》；

f）《長沙市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》；

g）《湖南省“十三五”戰略性新興產業發展規劃》；

h）《湖南省“十三五”時期文化改革發展規劃綱要》；

i）湖南省人民政府辦公廳《關于支持馬欄山視頻文創產業園建設發展的若干意見》湘政辦發〔2017〕80號；

j）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

k）《投資項目可行性研究指南》；

l）國家有關法律法規、政策；

m）有關機構發布的工程建設方面的標準、規范、定額；

n）項目建設單位提供的其它有關基礎資料。

編制原則及范圍

1.編制原則

a)兼顧必要、效益和平衡原則，達到建設方案和項目的資金投入與經濟、社會、政治、環境等綜合效益的平衡；

b)注重近期效益和遠期目標相結合的原則，使項目適應馬欄山視頻文創產業園發展，促進經濟建設和文化生活水平的提高。

2.編制范圍

依據國家有關政策、法規、規程、規范，本可研對項目建設背景、建設必要性，建設內容與規模，項目建設條件，總平面布置，建設方案，公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，社會和經濟效益評價等進行研究和分析。

項目概況

1.項目選址

項目用地位于長沙市開福區馬欄山視頻文創產業園（朝正垸片區）核心區域，地塊位于鴨子鋪片區，緊接鴨子鋪片區的中央景觀帶，其中X06-A51北臨金鷹路，西臨文創路，南臨城市綠地，東臨公園景觀西道，X06-A53北臨城市綠地，西臨文創路，南臨公園路，東臨公園景觀西道。

2.建設內容與規模

本項目規劃總用地面積64397㎡，凈用地面積54389㎡，項目總建筑面積263930㎡，其中地上總建筑面積184930㎡，地下總建筑面積79000㎡。

X06-A51地塊總用地面積32378㎡，凈用地面積27278㎡，總建筑面積136550㎡，其中：地上總建筑面積95470㎡，地下總建筑面積41080㎡。本項目根據使用和功能要求，地上建筑為商務辦公、人才公寓、設備用房，其中商務辦公建筑面積53720㎡、人才公寓建筑面積37950㎡、設備用房建筑面積3800㎡。

X06-A53地塊總用地面積32019㎡，凈用地面積27111㎡，總建筑面積127380㎡，其中：地上總建筑面積89460㎡，地下總建筑面積37920㎡。本項目根據使用和功能要求，地上建筑分為：商務辦公建筑面積85260㎡、物業用房建筑面積1200㎡、設備用房建筑面積3000㎡。

項目總投資及資金來源

建設項目建設投資為201111.82萬元，其中：建筑工程費106256.72萬元，設備購置費5671.50萬元，安裝費用15320.89萬元，其他費用55579.82萬元（含土地成本39600萬元），預備費18282.89萬元。

財務分析

a）項目經營計算期內，項目銷售收入為72269.60萬元，租賃收入124706.35萬元，物業收入為3567.66萬元，項目利潤總額為13889.4萬元（不包括自持物業的增值部分），所得稅后財務內部收益率8.41%（高于行業基準收益率8%），所得稅后項目財務凈現值為7496.64萬元，投資回收期19.11（含建設期3年），表明項目的盈利能力較好，項目在財務上是可行的。

b）項目售、租價格（或出售、出租率）和開發建設投資對財務內部收益率影響較大，建議嚴格控制開發建設投資，開始經營前應進一步做好價格預測，以避開風險，取得更好的財務效益。

文化產業現狀

1.中國文化產業發展現狀

國家統計局發布文化產業最新數據，2016年全國文化及相關產業增加值為30785億元，同比增加13.0%，占GDP4.14%，同比增加0.17%，文化產業增加值占GDP比重逐年增長，十八大以來文化產業整體保持快速增長的態勢。

分行業類型來看，2016年文化制造業增加值為11889億元，比上年增長7.6%，占文化及相關產業增加值的比重為38.6%；文化批發零售業增加值為2872億元，增長13.0%，占9.3%；文化服務業增加值為16024億元，增長17.5%，占52.1%，已成為推動文化產業發展的主體力量。此外，2016年全國居民用于文化娛樂的人均消費支出為800元，比2013年增長38.7%；屬于文化服務業的文化娛樂支出占全部消費支出4.7%，高于2013年4.4%的水平，文化產業結構進一步優化和升級。

2.數字傳媒行業現狀

隨著傳媒的跨界融合不斷深化，基于移動互聯網和人工智能等的新型傳媒文化業態將成為文化產業快速發展的新引擎，以“互聯網+”為主要形式的文化信息傳輸服務業發展迅猛。2017年上半年全國規模以上文化及相關產業企業營業收入增長11.7%，以“互聯網+”為主要形式的文化信息傳輸服務業增速最快，2017年同比增長32.7%，較2016年增長4%，占文化產業增加值的7.7%。

3.市場潛力分析

近年來，中國的文化產業快速發展，國家“十三五”文化規劃綱要指出“加強對長江經濟帶文化產業發展的規劃指導，深挖長江流域文化內涵，支持依托中心城市和城市群，打造一批主業突出的文化產業園區和若干文化產業集群平臺，促進長江經濟帶文化產業交流合作”。《湖南省“十三五”戰略性新興產業發展規劃》中指出要大力發展數字創意產業，重點發展創意技術裝備、數字出版、數字教育、數字娛樂、創意設計等產業，推動數字內容和技術在出版、教育、影視、設計、制造、商貿、旅游、醫療等領域的集成應用和融合發展，豐富數字文化創意內容和形式。鼓勵對藝術品、文物、非物質文化遺產等文化資源進行數字化轉化和開發。

充分利用模式識別、語音識別、計算機視覺、智能物聯網等計算機感知新技術，挖掘特色文化資源，創造具有鮮明地域特點和民族特色的數字創意內容產品，加快推進出版發行、影視制作、演藝娛樂、藝術展覽、文化會展等行業數字化進程，不斷提升文化資源快速數字化能力，努力推進出版、影視、動漫、游戲、文化等湖湘創意產品進入國際視野。馬欄山視頻文創產業集聚區建設與國家及湖南省未來發展規劃相契合。

目前，我國的中等收入人群已經接近3億人，預計在未來十年內還將翻番。中等收入人群收入水平高、受教育程度高、文化生活豐富，是文化創意產品的消中國經濟的新增長點，將為中外文化企業帶來巨大商機。

辦公用房需求

本項目建成后商務辦公樓138980㎡、人才公寓37950㎡、設備用房6800㎡和物業用房1200㎡。根據中南傳媒產業規劃，紅網、岳麓社、電子音像社、中南會展、產學研基地、眾創空間、孵化器等共需要商務辦公面積約107600㎡。