2023年商業物業行業發展現狀及前景分析
產業洞察 2023-10-27 08:26:17 中金普華產業研究院
商業物業是指以商業為主要功能，提供購物、餐飲、娛樂、休閑等服務的房地產項目，包括商場、百貨、超市、專賣店、酒店、餐廳等。商業物業行業是房地產行業的重要組成部分，也是城市經濟和社會發展的重要支撐。本文將從以下幾個方面對2023年商業物業行業的發展現狀及前景進行分析：
一、市場規模：受疫情影響，增速放緩，達到7.5萬億元
根據德勤發布的《2023年商業地產行業展望》，2022年全球商業地產市場規模約為6.8萬億元人民幣，預計2023年將達到7.5萬億元人民幣，年增長率為10.3%。相比之下，2019年至2020年的年增長率為14.7%。市場規模的增速放緩主要受到以下幾個因素的影響：
- 疫情沖擊。新冠疫情對全球商業地產市場造成了巨大的沖擊，導致了消費者需求下降、租戶違約、資金緊張等問題。盡管疫苗接種和防控措施有所改善，但疫情仍然存在不確定性和反復性，給商業物業的運營和投資帶來了挑戰。
- 地產調控。隨著國家對房地產市場的調控力度不斷加大，商業地產開發和交易受到了一定的限制。例如，《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》明確規定，要嚴格控制房地產開發企業新增土地儲備規模，嚴禁將住宅用地改為商用或辦公用地；《關于進一步完善住房租賃市場監管機制的意見》明確規定，要加強對住房租賃企業的監管，嚴禁將住宅用途改為商用或辦公用途。
- 行業變革。隨著科技創新和消費升級的推動，商業物業行業正面臨著深刻的變革，需要不斷適應和滿足消費者的多元化和個性化需求。例如，電子商務和社交媒體的發展，給傳統的線下零售帶來了巨大的競爭壓力，促使商業物業轉型為體驗式、社交式、智慧式的綜合服務平臺；數字技術和智能設備的應用，給商業物業的管理和運營帶來了新的機遇和挑戰，促使商業物業提高效率和品質，實現數據驅動和智能化。
綜上所述，2023年中國商業物業市場規模有望達到7.5萬億元人民幣，但增速放緩至10.3%，低于歷史水平。
二、市場結構：多元化，差異化
中國商業物業市場的結構主要包括商業物業的類型、區域、等級等方面。近年來，隨著行業的發展和變化，各方面的需求和供給都呈現出多元化和差異化的特點。
（1）類型方面：綜合體、主題商業、社區商業等多種類型并存
商業物業的類型主要根據其功能、定位、規模等因素進行劃分，常見的類型有綜合體、主題商業、社區商業、專業市場等。近年來，各種類型的商業物業都有不同程度的發展，形成了多樣化的市場格局。
- 綜合體。綜合體是指將商業、辦公、酒店、住宅等多種功能融合在一起的大型綜合項目，具有規模大、功能全、人流多等特點。綜合體是目前中國商業物業市場的主流類型，占據了市場的較大份額。綜合體的優勢在于能夠滿足消費者的一站式需求，提供多元化的服務和體驗，增強項目的吸引力和競爭力。綜合體的挑戰在于需要高水平的規劃和管理，協調各種功能之間的關系，平衡各種利益相關方的訴求。
- 主題商業。主題商業是指以某一特定主題為核心，打造獨特的氛圍和風格，提供特色的產品和服務的商業項目，具有個性化、差異化、創新性等特點。主題商業是近年來中國商業物業市場的新興類型，占據了市場的一定份額。主題商業的優勢在于能夠突出項目的特色和優勢，吸引消費者的注意和興趣，提升項目的知名度和影響力。主題商業的挑戰在于需要高投入的研發和設計，保持主題的新穎和鮮明，適應消費者的變化和需求。
- 社區商業。社區商業是指以社區居民為主要目標客戶，提供便利性、日常性、親和性等服務的商業項目，具有規模小、功能簡、人流穩等特點。社區商業是近年來中國商業物業市場的重要類型，占據了市場的一定份額。社區商業的優勢在于能夠緊密貼合社區居民的需求，提供便捷和實惠的服務，增強項目的忠誠度和穩定性。社區商業的挑戰在于需要高效率的運營和管理，應對電子商務和其他競爭對手的沖擊，提升項目的附加值和盈利能力。
（2）區域方面：一二線城市飽和，三四線城市崛起
商業物業的區域主要根據其所處城市或地區進行劃分，常見的區域有一線城市、二線城市、三四線城市等。近年來，各個區域的商業物業都有不同程度的發展，形成了差異化的市場格局。
- 一二線城市。一二線城市是指北京、上海、廣州、深圳等經濟發達、人口密集、消費水平高的城市，是中國商業物業市場的核心區域，占據了市場的較大份額。一二線城市的優勢在于擁有強大的經濟實力和消費能力，提供廣闊的市場空間和發展機遇。一二線城市的挑戰在于面臨高度的競爭和飽和，需要不斷創新和優化，提高項目的品質和效益。
- 三四線城市。三四線城市是指除一二線城市以外的其他中小型城市，是中國商業物業市場的增長區域，占據了市場的一定份額。三四線城市的優勢在于擁有較大的潛力和空間，提供相對低廉的成本和風險。三四線城市的挑戰在于面臨不足的基礎設施和消費水平，需要加強引導和培育，提升項目的適應性和可持續性。
（3）等級方面：高端商業、中端商業、低端商業等多種等級并存
商業物業的等級主要根據其品牌、位置、設計、服務等因素進行劃分，常見的等級有高端商業、中端商業、低端商業等。近年來，各種等級的商業物業都有不同程度的發展，形成了多元化的市場格局。
- 高端商業。高端商業是指以國際或國內知名品牌為主要租戶，以核心或繁華地段為主要位置，以時尚或奢華為主要設計，以優質或專屬為主要服務的商業項目，具有高檔化、高價值化、高效率化等特點。高端商業是目前中國商業物業市場的領先類型，占據了市場的較高份額。高端商業的優勢在于能夠吸引高收入和高消費的消費者，提供高品質和高附加值的產品和服務，增強項目的盈利能力和競爭力。高端商業的挑戰在于需要高投入的成本和風險，應對市場的變化和需求，提升項目的創新性和差異性。
- 中端商業。中端商業是指以國內或地方知名品牌為主要租戶，以一般或次要地段為主要位置，以簡約或舒適為主要設計，以標準或普通為主要服務的商業項目，具有中檔化、中價值化、中效率化等特點。中端商業是目前中國商業物業市場的主流類型，占據了市場的較大份額。中端商業的優勢在于能夠滿足大眾和普通的消費者，提供合理和實用的產品和服務，增強項目的穩定性和可持續性。中端商業的挑戰在于需要適度的投入和回報，應對競爭對手和替代品的沖擊，提升項目的品牌性和忠誠度。
- 低端商業。低端商業是指以非知名或低端品牌為主要租戶，以偏遠或邊緣地段為主要位置，以簡陋或低質為主要設計，以低劣或無序為主要服務的商業項目，具有低檔化、低價值化、低效率化等特點。低端商業是目前中國商業物業市場的補充類型，占據了市場的一定份額。低端商業的優勢在于能夠吸引低收入和低消費的消費者，提供便宜和基本的產品和服務，增強項目的生存能力和抗風險能力。低端商業的挑戰在于需要低投入的收益和利潤，應對政策規范和社會監督的壓力，提升項目的質量和安全。
綜上所述，2023年中國商業物業市場結構有以下特點：
- 類型方面：綜合體、主題商業、社區商業等多種類型并存
- 區域方面：一二線城市飽和，三四線城市崛起
- 等級方面：高端商業、中端商業、低端商業等多種等級并存
三、市場前景：復蘇中，有機遇，有挑戰
中國商業物業市場的前景是復蘇中的，既有機遇也有挑戰。
（1）市場機遇：多元化，待把握
中國商業物業市場的機遇是多元化的，主要體現在以下幾個方面：
- 消費回暖。隨著疫情防控形勢好轉和經濟恢復增長，中國消費者對于線下購物、餐飲、娛樂等活動的需求逐漸回暖。根據國家統計局發布的《2020年國民經濟運行情況》的數據，2020年中國社會消費品零售總額達到了39.2萬億元人民幣，同比下降3.9%，但較上半年明顯改善；其中限售類商品零售額達到了17.9萬億元人民幣，同比下降7.1%，但較上半年大幅回升。這些數據表明，中國消費市場正在逐步恢復活力和信心，為商業物業的發展提供了有利的條件。
- 技術創新。隨著科技進步和數字化轉型的推動，中國商業物業行業正面臨著深刻的技術創新和變革，為商業物業的發展提供了新的動力和機會。例如，互聯網、大數據、人工智能等技術的應用，給商業物業的營銷、管理、運營等方面帶來了新的模式和方法，如線上線下融合、智慧商業、數據驅動等；虛擬現實、增強現實、5G等技術的應用，給商業物業的設計、建設、服務等方面帶來了新的視角和體驗，如沉浸式體驗、智能交互、遠程服務等。
- 消費升級。隨著人口結構和消費觀念的變化，中國消費者對于商業物業的需求和期待也在不斷升級，為商業物業的發展提供了新的方向和空間。例如，年輕一代消費者更加注重個性化、差異化、體驗化等要素，對于商業物業的主題、風格、氛圍等有更高的要求；中高收入消費者更加注重品質化、價值化、服務化等要素，對于商業物業的品牌、產品、服務等有更高的要求；老年消費者更加注重便利化、日常化、親和化等要素，對于商業物業的位置、功能、環境等有更高的要求。
（2）市場挑戰：多樣化，待解決
中國商業物業市場的挑戰是多樣化的，主要體現在以下幾個方面：
- 競爭壓力。目前，中國商業物業市場面臨著來自不同層面和方向的競爭壓力，需要不斷提升自身的核心競爭力和市場地位。例如，來自同類型或同區域或同等級的其他商業物業項目的競爭，需要通過提供更優質的產品和服務，打造更強大的品牌和影響力，吸引和留住更多的消費者；來自不同類型或不同區域或不同等級的其他商業物業項目的競爭，需要通過提供更多樣化的產品和服務，打造更獨特的主題和風格，滿足和創造更多的消費需求；來自電子商務或其他替代品的競爭，需要通過提供更體驗化的產品和服務，打造更互動化的平臺和渠道，增加和提升更多的消費價值。
- 運營成本。目前，中國商業物業市場面臨著來自不同方面的運營成本壓力，需要不斷降低成本和提高效率。例如，來自土地、建筑、設備等方面的成本壓力，需要通過優化規劃和設計，節約資源和能源，降低投入和維護成本；來自人力、物力、財力等方面的成本壓力，需要通過引入技術和創新，提高管理和運營水平，降低人工和物流成本；來自稅收、政策、法律等方面的成本壓力，需要通過合規經營和風險防范，減少糾紛和損失，降低稅負和罰款成本。
- 用戶滿意度。目前，中國商業物業市場面臨著來自不同層面和方向的用戶滿意度挑戰，需要不斷改善服務和提升品質。例如，來自租戶方面的用戶滿意度挑戰，需要通過優化租賃合同和條件，提供靈活和合理的租金和折扣，增加租戶的收入和利潤；來自消費者方面的用戶滿意度挑戰，需要通過優化產品組合和品類，提供多元和實惠的商品和優惠，增加消費者的選擇和購買；來自社會方面的用戶滿意度挑戰，需要通過優化環境設施和氛圍，提供安全和舒適的空間和活動，增加社會的認可和支持。
綜上所述，2023年中國商業物業市場前景是復蘇中的，既有機遇也有挑戰。
一、市場規模：受疫情影響，增速放緩，達到7.5萬億元
根據德勤發布的《2023年商業地產行業展望》，2022年全球商業地產市場規模約為6.8萬億元人民幣，預計2023年將達到7.5萬億元人民幣，年增長率為10.3%。相比之下，2019年至2020年的年增長率為14.7%。市場規模的增速放緩主要受到以下幾個因素的影響：
- 疫情沖擊。新冠疫情對全球商業地產市場造成了巨大的沖擊，導致了消費者需求下降、租戶違約、資金緊張等問題。盡管疫苗接種和防控措施有所改善，但疫情仍然存在不確定性和反復性，給商業物業的運營和投資帶來了挑戰。
- 地產調控。隨著國家對房地產市場的調控力度不斷加大，商業地產開發和交易受到了一定的限制。例如，《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》明確規定，要嚴格控制房地產開發企業新增土地儲備規模，嚴禁將住宅用地改為商用或辦公用地；《關于進一步完善住房租賃市場監管機制的意見》明確規定，要加強對住房租賃企業的監管，嚴禁將住宅用途改為商用或辦公用途。
- 行業變革。隨著科技創新和消費升級的推動，商業物業行業正面臨著深刻的變革，需要不斷適應和滿足消費者的多元化和個性化需求。例如，電子商務和社交媒體的發展，給傳統的線下零售帶來了巨大的競爭壓力，促使商業物業轉型為體驗式、社交式、智慧式的綜合服務平臺；數字技術和智能設備的應用，給商業物業的管理和運營帶來了新的機遇和挑戰，促使商業物業提高效率和品質，實現數據驅動和智能化。
綜上所述，2023年中國商業物業市場規模有望達到7.5萬億元人民幣，但增速放緩至10.3%，低于歷史水平。
二、市場結構：多元化，差異化
中國商業物業市場的結構主要包括商業物業的類型、區域、等級等方面。近年來，隨著行業的發展和變化，各方面的需求和供給都呈現出多元化和差異化的特點。
（1）類型方面：綜合體、主題商業、社區商業等多種類型并存
商業物業的類型主要根據其功能、定位、規模等因素進行劃分，常見的類型有綜合體、主題商業、社區商業、專業市場等。近年來，各種類型的商業物業都有不同程度的發展，形成了多樣化的市場格局。
- 綜合體。綜合體是指將商業、辦公、酒店、住宅等多種功能融合在一起的大型綜合項目，具有規模大、功能全、人流多等特點。綜合體是目前中國商業物業市場的主流類型，占據了市場的較大份額。綜合體的優勢在于能夠滿足消費者的一站式需求，提供多元化的服務和體驗，增強項目的吸引力和競爭力。綜合體的挑戰在于需要高水平的規劃和管理，協調各種功能之間的關系，平衡各種利益相關方的訴求。
- 主題商業。主題商業是指以某一特定主題為核心，打造獨特的氛圍和風格，提供特色的產品和服務的商業項目，具有個性化、差異化、創新性等特點。主題商業是近年來中國商業物業市場的新興類型，占據了市場的一定份額。主題商業的優勢在于能夠突出項目的特色和優勢，吸引消費者的注意和興趣，提升項目的知名度和影響力。主題商業的挑戰在于需要高投入的研發和設計，保持主題的新穎和鮮明，適應消費者的變化和需求。
- 社區商業。社區商業是指以社區居民為主要目標客戶，提供便利性、日常性、親和性等服務的商業項目，具有規模小、功能簡、人流穩等特點。社區商業是近年來中國商業物業市場的重要類型，占據了市場的一定份額。社區商業的優勢在于能夠緊密貼合社區居民的需求，提供便捷和實惠的服務，增強項目的忠誠度和穩定性。社區商業的挑戰在于需要高效率的運營和管理，應對電子商務和其他競爭對手的沖擊，提升項目的附加值和盈利能力。
（2）區域方面：一二線城市飽和，三四線城市崛起
商業物業的區域主要根據其所處城市或地區進行劃分，常見的區域有一線城市、二線城市、三四線城市等。近年來，各個區域的商業物業都有不同程度的發展，形成了差異化的市場格局。
- 一二線城市。一二線城市是指北京、上海、廣州、深圳等經濟發達、人口密集、消費水平高的城市，是中國商業物業市場的核心區域，占據了市場的較大份額。一二線城市的優勢在于擁有強大的經濟實力和消費能力，提供廣闊的市場空間和發展機遇。一二線城市的挑戰在于面臨高度的競爭和飽和，需要不斷創新和優化，提高項目的品質和效益。
- 三四線城市。三四線城市是指除一二線城市以外的其他中小型城市，是中國商業物業市場的增長區域，占據了市場的一定份額。三四線城市的優勢在于擁有較大的潛力和空間，提供相對低廉的成本和風險。三四線城市的挑戰在于面臨不足的基礎設施和消費水平，需要加強引導和培育，提升項目的適應性和可持續性。
（3）等級方面：高端商業、中端商業、低端商業等多種等級并存
商業物業的等級主要根據其品牌、位置、設計、服務等因素進行劃分，常見的等級有高端商業、中端商業、低端商業等。近年來，各種等級的商業物業都有不同程度的發展，形成了多元化的市場格局。
- 高端商業。高端商業是指以國際或國內知名品牌為主要租戶，以核心或繁華地段為主要位置，以時尚或奢華為主要設計，以優質或專屬為主要服務的商業項目，具有高檔化、高價值化、高效率化等特點。高端商業是目前中國商業物業市場的領先類型，占據了市場的較高份額。高端商業的優勢在于能夠吸引高收入和高消費的消費者，提供高品質和高附加值的產品和服務，增強項目的盈利能力和競爭力。高端商業的挑戰在于需要高投入的成本和風險，應對市場的變化和需求，提升項目的創新性和差異性。
- 中端商業。中端商業是指以國內或地方知名品牌為主要租戶，以一般或次要地段為主要位置，以簡約或舒適為主要設計，以標準或普通為主要服務的商業項目，具有中檔化、中價值化、中效率化等特點。中端商業是目前中國商業物業市場的主流類型，占據了市場的較大份額。中端商業的優勢在于能夠滿足大眾和普通的消費者，提供合理和實用的產品和服務，增強項目的穩定性和可持續性。中端商業的挑戰在于需要適度的投入和回報，應對競爭對手和替代品的沖擊，提升項目的品牌性和忠誠度。
- 低端商業。低端商業是指以非知名或低端品牌為主要租戶，以偏遠或邊緣地段為主要位置，以簡陋或低質為主要設計，以低劣或無序為主要服務的商業項目，具有低檔化、低價值化、低效率化等特點。低端商業是目前中國商業物業市場的補充類型，占據了市場的一定份額。低端商業的優勢在于能夠吸引低收入和低消費的消費者，提供便宜和基本的產品和服務，增強項目的生存能力和抗風險能力。低端商業的挑戰在于需要低投入的收益和利潤，應對政策規范和社會監督的壓力，提升項目的質量和安全。
綜上所述，2023年中國商業物業市場結構有以下特點：
- 類型方面：綜合體、主題商業、社區商業等多種類型并存
- 區域方面：一二線城市飽和，三四線城市崛起
- 等級方面：高端商業、中端商業、低端商業等多種等級并存
三、市場前景：復蘇中，有機遇，有挑戰
中國商業物業市場的前景是復蘇中的，既有機遇也有挑戰。
（1）市場機遇：多元化，待把握
中國商業物業市場的機遇是多元化的，主要體現在以下幾個方面：
- 消費回暖。隨著疫情防控形勢好轉和經濟恢復增長，中國消費者對于線下購物、餐飲、娛樂等活動的需求逐漸回暖。根據國家統計局發布的《2020年國民經濟運行情況》的數據，2020年中國社會消費品零售總額達到了39.2萬億元人民幣，同比下降3.9%，但較上半年明顯改善；其中限售類商品零售額達到了17.9萬億元人民幣，同比下降7.1%，但較上半年大幅回升。這些數據表明，中國消費市場正在逐步恢復活力和信心，為商業物業的發展提供了有利的條件。
- 技術創新。隨著科技進步和數字化轉型的推動，中國商業物業行業正面臨著深刻的技術創新和變革，為商業物業的發展提供了新的動力和機會。例如，互聯網、大數據、人工智能等技術的應用，給商業物業的營銷、管理、運營等方面帶來了新的模式和方法，如線上線下融合、智慧商業、數據驅動等；虛擬現實、增強現實、5G等技術的應用，給商業物業的設計、建設、服務等方面帶來了新的視角和體驗，如沉浸式體驗、智能交互、遠程服務等。
- 消費升級。隨著人口結構和消費觀念的變化，中國消費者對于商業物業的需求和期待也在不斷升級，為商業物業的發展提供了新的方向和空間。例如，年輕一代消費者更加注重個性化、差異化、體驗化等要素，對于商業物業的主題、風格、氛圍等有更高的要求；中高收入消費者更加注重品質化、價值化、服務化等要素，對于商業物業的品牌、產品、服務等有更高的要求；老年消費者更加注重便利化、日常化、親和化等要素，對于商業物業的位置、功能、環境等有更高的要求。
（2）市場挑戰：多樣化，待解決
中國商業物業市場的挑戰是多樣化的，主要體現在以下幾個方面：
- 競爭壓力。目前，中國商業物業市場面臨著來自不同層面和方向的競爭壓力，需要不斷提升自身的核心競爭力和市場地位。例如，來自同類型或同區域或同等級的其他商業物業項目的競爭，需要通過提供更優質的產品和服務，打造更強大的品牌和影響力，吸引和留住更多的消費者；來自不同類型或不同區域或不同等級的其他商業物業項目的競爭，需要通過提供更多樣化的產品和服務，打造更獨特的主題和風格，滿足和創造更多的消費需求；來自電子商務或其他替代品的競爭，需要通過提供更體驗化的產品和服務，打造更互動化的平臺和渠道，增加和提升更多的消費價值。
- 運營成本。目前，中國商業物業市場面臨著來自不同方面的運營成本壓力，需要不斷降低成本和提高效率。例如，來自土地、建筑、設備等方面的成本壓力，需要通過優化規劃和設計，節約資源和能源，降低投入和維護成本；來自人力、物力、財力等方面的成本壓力，需要通過引入技術和創新，提高管理和運營水平，降低人工和物流成本；來自稅收、政策、法律等方面的成本壓力，需要通過合規經營和風險防范，減少糾紛和損失，降低稅負和罰款成本。
- 用戶滿意度。目前，中國商業物業市場面臨著來自不同層面和方向的用戶滿意度挑戰，需要不斷改善服務和提升品質。例如，來自租戶方面的用戶滿意度挑戰，需要通過優化租賃合同和條件，提供靈活和合理的租金和折扣，增加租戶的收入和利潤；來自消費者方面的用戶滿意度挑戰，需要通過優化產品組合和品類，提供多元和實惠的商品和優惠，增加消費者的選擇和購買；來自社會方面的用戶滿意度挑戰，需要通過優化環境設施和氛圍，提供安全和舒適的空間和活動，增加社會的認可和支持。
綜上所述，2023年中國商業物業市場前景是復蘇中的，既有機遇也有挑戰。
免責聲明：
1、本站部分文章為轉載，其目的在于傳遞更多信息，我們不對其準確性、完整性、及時性、有效性和適用性等作任何的陳述和保證。本文僅代表作者本人觀點，并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責。
2、中金普華產業研究院一貫高度重視知識產權保護并遵守中國各項知識產權法律。如涉及文章內容、版權等問題，我們將及時溝通與處理。
相關文章
