一、 生產性服務業發展模式建議

　　結合規劃區定位，本次規劃區內的工業用地主要以發展生產性服務業為主，為了便于規劃區今后的開發，本次設計對生產性服務業開發的相關政策及案例進行了研究，具體如下：

　　(一) 相關政策解讀

　　1. 國家層面

　　《國務院關于加快發展生產性服務業促進產業結構調整升級的指導意見》國發〔2014〕26號

　　主要政策措施摘要:

　　1.1 進一步擴大開放

　　進一步放開生產性服務業領域市場準入，營造公平競爭環境，不得對社會資本設置歧視性障礙，鼓勵社會資本以多種方式發展生產性服務業。進一步減少生產性服務業重點領域前置審批和資質認定項目，由先證后照改為先照后證，加快落實注冊資本認繳登記制。允許社會資本參與應用型技術研發機構市場化改革。鼓勵社會資本參與國家服務業綜合改革試點。

　　1.2 完善土地和價格政策

　　合理安排生產性服務業用地，促進節約集約發展。鼓勵工業企業利用自有工業用地興辦促進企業轉型升級的自營生產性服務業，經依法批準，對提高自有工業用地容積率用于自營生產性服務業的工業企業，可按新用途辦理相關手續。

　　2. 江蘇省層面

　　《江蘇省省政府辦公廳關于印發江蘇省“十二五”服務業發展規劃的通知》2012年

　　主要內容摘要：

　　2.1 堅持集聚集約。

　　推進同種類型的服務企業在空間的相對集中，構建特色鮮明的現代服務業集聚區，強化產業鏈配套協作與專業分工，體現公共服務特性，提升服務業綜合競爭能力。

　　2.2 產業結構明顯優化。

　　金融、物流、科技、信息、商務等生產服務業加快發展，到2015年，生產服務業增加值占全省服務業增加值的比重達到40%以上，力爭達到43%。電子商務、云計算服務、物聯網服務、數字文化、工業設計、環境服務等新興行業成為服務業的新增長點，商貿、旅游等傳統優勢產業實現特色化、規模化、高端化發展。

　　2.3 創意產業集聚區。

　　根據全省不同地區產業發展特征，結合文化、傳統等多種要素資源，在城區或開發區，充分利用城市“退二進三”的保護性開發建筑或存量土地，大力發展以研發設計創意、建筑設計創意、文化傳媒創意、咨詢策劃創意和時尚消費創意為主體的創意產業集聚區。

　　3. 蘇州市層面

　　《蘇州市人民政府關于印發蘇州市專項服務產業項目建設用地出讓實施意見的通知》蘇府〔2011〕217號

　　主要內容摘要：

　　3.1 專項服務業項目認定

　　市政府成立專項服務產業項目認定小組，負責制定專項服務產業目錄，認定專項服務產業項目，并出具書面認定意見書。張家港、常熟、太倉、昆山、吳江市政府，和蘇州工業園區管委會負責本轄區內的專項服務產業項目的認定工作。

　　3.2 供地方式

　　出讓專項服務產業項目用地，按照《蘇州市工業項目用地公開交易暫行辦法》(蘇府〔2007〕84號)規定辦理;利用原有存量建設用地進行改建，原用地性質與控規相符的，不再辦理供地手續，原用地性質與控規不符的，應收回后重新掛牌出讓。

　　3.3 鼓勵政策

　　遵循土地節約集約的原則，鼓勵引導專項服務產業項目在工業區和特定規劃區集中建設。

　　對屬于規劃工業用地和在特定規劃區內的專項服務產業項目用地，利用原有存量建設用地進行改建或出讓建設用地新建的，在規劃條件許可的前提下，規劃容積率不得低于1.5，容積率為1.5的地價分別按工業用地和特定規劃區最低保護價確定;容積率超過1.5的應適當增補地價。增補地價標準為：容積率為1.5～2.5的按相應用地性質最低保護價的1.5倍確定為增補后的最高地價，容積率不足2.5的，按相應比例計算;容積率為2.5～3.5的按相應用地性質最低保護價的1.75倍確定為增補后的最高地價，容積率不足3.5的，按相應比例計算;容積率為3.5～4.5的按相應用地性質最低保護價的2倍確定為增補后的最高地價，容積率不足4.5的，按相應比例計算;容積率超過4.5的地價均按相應用地性質最低保護價的2.25倍確定為增補后的最高地價。

　　(二) 國內生產性服務業發展實踐借鑒

　　1. 園區案例

　　1.1 上海漕河涇工業園區

　　上海漕河涇工業園區生產性服務的開發主要有以下兩種方式：

　　方式一：轉變土地用途，將工業用地轉變為收益更高的商業、居住等用地。

　　方式二：不改變土地用途，根據目前國家出臺的相關政策，對原有工業廠房進行改造，引入研發、商業餐飲等第三產業活動，通過租賃的方式從中獲益。

　　目前該園區生產性服務業的發展以第二種方式為主，第一種方式由于需要通過國家重新收購或企業繳納出讓金的方式取得，實施難度較大。

　　資料來源：《整合上海中心城區閑置劃撥工業用地__漕河涇開發區東區升級改造規劃為例_李靜》

　　1.2 上海市北工業園

　　通過對現有工業企業的梳理,搬遷,保留改造現有工業廠房，進行利用，發展生產性服務業。

　　原有工業用地性質不變，用地權屬原則不變，但對于不符合園區定位的工業企業將進行搬遷，用地由政府收儲。對于保留的廠房，允許企業購置現有廠房作為企業固定資產。

　　資料來源：《市北工業園區_打造生產性服務產業園_唐志勇》

　　1.3 上海西郊工業園

　　根據存量土地、閑置土地、低效利用土地和違法用地等四種不同用地情況，分別采取動遷、改造、置換、平移等方式安排。對違法搭建的企業，無條件予以拆除;對沒有市場競爭力的劣勢企業，堅決予以淘汰;對國有性質和集體性質的企業，先行拆除;對租賃性質的企業，終止土地租賃協議;對年稅收300萬元以上、且符合集聚區功能定位的優勢企業，或通過資產置換予以拆遷，或通過改造予以保留;對與集聚區規劃有沖突的優勢企業，利用工業園存量土地予以平移。

　　資料來源：《從土地中找土地——上海西郊生產性服務業集聚區誕生》

　　1.4 北京首鋼老工業區

　　在土地開發上，采取自主開發建設、產業定向開發和土地開發上市相結合的方式，加快推進首鋼老工業區土地開發再利用。鼓勵多元市場主體參與，引入中央企業、大型金融機構及外資企業等企業主體合作發展。在土地供應方面，提出對首鋼改造利用老工業區土地發展符合規劃的現代服務業，可采取協議出讓方式供地。

　　深入挖掘首鋼老工業區工業遺存的歷史價值，鼓勵改造利用老廠區老廠房老設施，培育發展文化創意、工業旅游等新興特色服務業，規劃建設首鋼博物館等文化設施。

　　資料來源：《北京破題首鋼老工業區改造(樣本·直擊改革前沿)》

　　2. 地方政策借鑒

　　2.1 《北京市“十二五”時期生產性服務業發展規劃》

　　政策支持與措施：

　　n 強化服務業發展用地保障。

　　調整城市用地結構，合理確定服務業用地比例，優先支持國家鼓勵類的生產性服務業。對利用存量土地建設的生產性服務業項目，在符合土地利用總體規劃和城市規劃要求的前提下，依法優先供地和辦理有關手續。

　　n 加強對全球性高端服務人才的引進。

　　采取人才、項目、管理模式一體化引進的方式，吸引服務業國際領軍人才和復合型服務人才。

　　2.2 《上海市工業區轉型升級三年行動計劃(2013-2015年)》

　　政策支持與措施：

　　n 加強對閑置和低效工業用地的清理。

　　加強信息共享，建立完善閑置和低效工業用地的績效評估退出機制。進行分階段評估，根據評估結果，提出全市閑置和低效工業用地清單。

　　n 創新存量工業用地盤活利用的補償方式。

　　支持各區縣利用貨幣、實物、股權等不同補償方式，推進企業關停退出。相關部門在資產轉讓、土地供應、舊區改造等方面給予政策支持。

　　n 在財稅政策方面支持工業區二次開發。

　　在土地儲備方面，按照國家和本市土地出讓金支出管理相關辦法，將開發主體實施的土地前期開發列入土地出讓金支持范圍。在土地轉讓方面，深化研究制訂支持工業區二次開發的財政政策。稅務部門針對開發主體在存量用地二次開發過程中的免征營業稅等涉稅事項，搞好政策解讀。

　　2.3 上海《關于統籌優化全市工業區塊布局的若干意見》

　　政策支持與措施：

　　支持利用規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地轉型發展生產性服務業。

　　n 適應本市產業轉型發展的需要，根據地區發展戰略和功能定位，推進規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地向生產性服務業及城市生活功能轉變，促進地區整體功能提升。

　　n 各區縣要結合實際，在編制或修編相關控制性詳細規劃時，規劃適當比例的研發總部類用地，不斷創新和完善研發總部類用地的利用和管理方式，支持生產性服務業發展，大力引進“兩頭在滬”企業。

　　n 對規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地符合產業發展導向和地區規劃的，可予保留。對需要提高容積率的項目，在明確企業自用并符合產業發展導向、地區規劃和環境保護要求且不影響相鄰基地合法權益的前提下，可經相關程序認定后予以確認。

　　n 各區縣要加強對利用工業用地轉型發展生產性服務業的準入和業態管理，禁止利用工業用地變相發展商業及住宅房地產項目。

　　2.4 《關于促進廣州市服務業新業態發展的若干措施》

　　政策支持與措施：

　　n 對列入市重點項目計劃的新建服務業項目取得國有建設用地使用權，可以分期繳納土地出讓金，簽訂土地出讓合同后1個月內繳納出讓價款的50%，余款在1年內繳清。

　　n 在符合規劃的基礎上，鼓勵用地單位在不改變用地主體、不重新開發建設等前提下，充分利用工業廠房、倉儲用房、傳統商業街等存量房產興辦研發設計、文化創意、健康服務等現代服務業。

　　n 對新業態企業用地，在符合產業方向，明確產業用地類型的前提下，可采用掛牌方式出讓，實現“以項目找土地”，提高土地資源開發效能。

　　n 加大對服務業新業態的財政扶持，并在市戰略性主導產業發展資金中，放寬申報市專項資金項目的固定資產投資比例，支持企業“軟投入”等方面，為服務業新業態企業拓寬資金支持渠道。

　　n 創新新業態企業融資服務方式，推動成立“小微企業合作社”，創新“無擔保、無抵押、批量化”的信用授信模式，充分利用產業投資基金，緩解融資難問題。

　　n 對被認定為廣州市總部企業的，按廣州市總部經濟政策給予財政獎勵。

　　2.5 深圳《龍崗區舊工業區升級改造工作指引》

　　政策支持與措施：

　　n 市政府在年度政府投資計劃中安排一定的資金,用于升級改造工業區的市政基礎設施建設。

　　n 在市產業技術進步資金中設立工業區升級改造專項，用于資助升級改造工業區規劃費用和公共服務平臺建設費用。

　　n 拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價;增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。不涉及局部或整體重建的，經過綜合整治,土地使用權到期后在符合城市規劃的前提下，可以按規定申請辦理續期手續。

　　n 允許升級改造的工業區適度發展配套的生產性服務業。因產業發展需要增加生產性服務業用地(包括配套的研發培訓、產品檢測、產品展示、物流配送、信息及中介服務、公共食堂用地)的，可按比例(控制在工業區總占地面積的7%以內)享受工業地價優惠。

　　n 鼓勵利用舊工業區改造推進產業集群化發展。工業區升級改造后達到特色工業園區認定標準的，經認定可享受特色工業園區相關優惠政策。

　　n 工業區升級改造項目列入深圳市年度重大投資項目計劃。政府各相關職能部門要加強對工業區升級改造項目的支持和指導，簡化辦事程序，為工業區升級改造項目辦理各種申報手續提供便捷的綠色通道。

　　2.6 《福建省省國土資源廳制定貫徹意見保障生產性服務業用地》

　　政策支持與措施：

　　n 鼓勵利用自有工業用地興辦自營生產性服務業，對工業企業利用自有廠房興辦信息服務、研發設計等自營生產性服務業，可不辦理土地用途變更手續，不征收土地出讓價款。

　　n 在符合規劃的前提下，工業企業對廠房加層改造或開發地下空間用于生產性服務業的，不再增收土地出讓金。

　　n 加大城鎮低效用地再開發力度，對國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地，國家產業政策規定的禁止類、淘汰類的原產業用地，不符合安全生產和環保要求的產業用地等低效用地，鼓勵開發改造后安排給生產性服務業項目使用。

　　2.7 《重慶市人民政府關于加快發展生產性服務業的實施意見》

　　政策支持與措施：

　　n 放寬市場準入政策。

　　貫徹執行國家生產性服務業領域市場準入政策，營造公平競爭環境。進一步減少生產性服務業重點領域前置審批和資質認定項目，除金融服務領域外全面落實“先照后證”登記制度。不得對社會資本設置歧視性障礙，允許社會資本參與應用型技術研發機構市場化改革。

　　n 加強財稅支持。

　　貫徹落實國家生產性服務業“營改增”政策。支持研發設計、檢驗檢測認證、節能環保等科技型、創新型生產性服務企業享受高新技術企業15%的企業所得稅優惠稅率。

　　n 完善用地政策。

　　鼓勵工業企業利用自有工業用地興辦促進企業轉型升級的自營生產性服務業，對提高自有工業用地容積率用于自營生產性服務業的工業企業，可按新用途辦理相關手續。選擇具備條件的區域，鼓勵通過對城鎮低效用地的改造發展生產性服務業。對市級服務業聚集示范區內的項目及列入鼓勵類的服務業重大項目，在供地安排上優先保障。鼓勵利用存量土地發展生產性服務業，在實施城鎮規劃和舊城改造中收購儲備的存量土地，優先用于發展生產性服務業。

　　2.8 寧波《關于調整工業用地結構促進土地節約集約利用的意見(試行)》

　　政策支持與措施：

　　n 工業用地置換。

　　因實施城鄉規劃或者其他公共利益需要搬遷的城區工業企業，其產業屬政府鼓勵類或重點扶持類的，經依法審批，可以通過土地置換方式，遷入工業園區(基地)，以協議出讓方式獲得建設用地使用權。置換前的建設用地使用權及其地上建筑物、附屬設施，按規定進行貨幣補償，政府依法收回建設用地使用權。置換后的土地用途仍為工業用地，面積小于或等于置換前的合法建設用地使用權面積，使用年期為置換前工業用地的剩余年限，經公示無異議，報有批準權限人民政府批準，由國土資源部門根據新的規劃條件與其簽訂建設用地使用權出讓合同，按現時點市場評估價全額繳納土地出讓金，辦理土地登記。

　　n 利用原廠房發展服務業。

　　對老城區暫未列入改造計劃的工業企業，允許企業自身對低效、閑置廠房進行改造，在建設用地使用權人不變、土地登記用途不變、建筑物不變的前提下，經發改、建設、規劃、國土資源、工業、工商、消防和環保等相關部門組成的聯席會議審查同意，報縣(市)區人民政府批準，其中屬市本級(含三江片、寧波國家高新區、東錢湖旅游度假區，下同)具體建設項目供地審批范圍的，由區(園區)人民政府(管委會)組織有關部門初審，經市國土資源局審核后，報市人民政府批準。經批準允許按商業服務業及設計、研發、產品展示等生產性服務業功能使用的，每年暫按該地塊所在區域的商業用地基準樓面地價與工業用地基準地面地價的差額的2.5%左右，征收臨時改變土地用途的土地收益。土地收益歸各縣(市)區人民政府，其中屬市本級具體建設項目供地審批范圍的，由市財政部門收取后返回各區(園區)。

　　(三) 常熟紡織服裝創意產業園區生產性服務業操作模式建議

　　結合《國務院關于加快發展生產性服務業促進產業結構調整升級的指導意見》國發〔2014〕26號文件中的相關內容，同時對北京、上海、廣州、深圳、重慶、寧波、福建、蘇州等關于生產性服務業開發的相關政策及相關論文的解讀與參考，對于常熟紡織服裝創意產業園生產性服務業用地的開發提出以下幾種發展模式建議：

　　發展模式一：由政府進行工業用地收儲，土地重新掛牌出讓，并由認定為生產性服務業企業進行二次開發，用地性質可以不變，開發容積率結合相關規劃、發展業態及區域總體定位進行確定。

　　發展模式二：由政府對具有保留和改造價值的廠房進行回購，經改造后，租賃給生產性服務業企業，土地權屬可不變。

　　發展模式三：鼓勵工業企業利用自有工業用地興辦促進企業轉型升級的自營生產性服務業，經依法批準，對提高自有工業用地容積率用于自營生產性服務業的工業企業，可按新用途辦理相關手續。容積率的提高與用地價格的補償關系參考《蘇州市人民政府關于印發蘇州市專項服務產業項目建設用地出讓實施意見的通知》蘇府〔2011〕217號中的規定。

　　考慮以上三種模式的操作難易程度，同時結合規劃區現狀，建議規劃區生產性服務業的開發模式以模式二或三為主，有條件的可采用模式一。另外，還需要建立較為明確的生產性服務業項目認定機制以及政策優惠，例如：設立園區廠房改造補助基金、減免稅收等，鼓勵引入大型企業及金融機構進行合作開發，提高開發支持。