項目背景

關于親子游：

每到周末或節假日，就是年青的爸爸媽媽陪伴孩子的時候，整日呆在家里或小區也不合適，天氣好的時候，帶著孩子去郊外游玩，作為父母可以讓平時勞累工作的身心得到徹底放松，而作為孩子，可以拓寬其視野，增廣其見聞。當然，一家人其樂融融的相處時光才是最重要最珍貴的。

動物園、植物園、游樂場目前都已經是“親子游”市場的疲勞期，僅僅拘泥于單調的游玩，而對孩子在這過程中的成長與知識面的提升得不到一定的提升。目前市場上對此行業有待創新。

地產現狀：

目前屋頂空間的合理開發，對地產產業合理布局、人流引動、成本調整、租金提升等方面都有利好。但目前國內屋頂空間開發利用率卻并不理想。

在全國4000多家已開業購物中心中，僅1%的購物中心利用屋頂空間進行商業經營，80%的購物中心屋頂面積處于閑置，其潛在利用空間超過3000萬平方米，相當于4000個國際標準足球場的面積。

在全國6萬多家的商業地產來看，利用屋頂空間進行商業經營更是不超過0.1%，而對比歐美發達國家屋頂空間商業利用率的58.16%，是目前中國屋頂空間開發利用率的700多倍。

基于以上原因，項目方充分抓住行業市場，擬建江蘇省蘇州市擬建1500㎡天空農場基地，項目以1500㎡天空農場基地為載體，充分打造打造以親子游、線上社交買賣、商業地產設計為一體的立體循環經濟項目。項目的入市不僅能解決地產業屋頂空間閑置問題，更是一次親子游與休閑、教育培訓、餐飲產業的創新。

項目以商業綜合體屋頂為載體，充分利用、開發城市閑置屋頂，以傳承農耕文化為主題，將現代農業、智慧農業、科技農業與景觀藝術相結合，集觀光、休閑、科普、教育、環保等先進理念為一體的大型體驗式樂園。

在傳統購物中心中，業態大多是餐飲，服飾，休閑娛樂等，同質化現象嚴重，各大商家紛紛謀求差異化，而天空農場正好是與眾不同的生態綠色新型體驗業態。隨著蘇州市商業體的不斷轉型升級，相信未來越來越多的購物中心和商場將會引進這種屋頂生態農場業態。

項目總共分三個階段實現：

第一階段：2017年9月-2018年3月，建立蘇州市天空農場基地;

第二階段：2020年1月-2021年12月，在全國各大一線城市進行有效的天空農場基地搭建，成立項目的品牌，使模式專業化、項目品牌化;

第三階段：2022年1月-----，在全國二線以上城市實現招商加盟，實現品牌的搭建的同時，進行IPO上市。

由于項目二、三階段距今落地時間較長，本商業計劃書僅針對一階段進行主要闡述，待時機成熟，再對二、三階段進行詳細規劃。

項目一階段將閑置屋頂用農業景觀結合科普教育的方式，在都市鋼筋混凝土構成的高樓大廈中開辟一片現代新型科技田園新天地，其中主要區域劃分為五大片區

天空農場，The farm，是由加拿大科學家戈登·格拉夫提出建一座58層高的概念性建筑，但是目前在中國還處于“概念”行階段，針對中國市場的“天空農場”，用“屋頂農場”、或是“空間型農場”來形容更為貼切。

目前，國內天空農場還處于萌芽期，無論從盈利模式、規模、增值服務等方向來看，都呈現“藍海態勢”。拋開增值服務與運營模式不提，單從“天空農場”的本身來看，產業在中國后期發展的空間巨大，其主要原因有：

1、充分利用房頂與天空閑置空間解決土地危機;

2、可以解決食品目前市場“農藥”危機，都市人看著蔬菜從播種、發芽、成熟到收獲，吃得放心;

3、盡管現在互聯網非常發達，但是線下的體驗是互聯網滿足不了的，天空農場是現代人體驗經濟到來的產物。

4、用戶體驗度高：在城市里面生活久了，很容易讓人浮躁，似乎所有人的生活和工作都是快節奏的，天空農場的誕生有效解決了習慣快餐式的生活方式，適當的放下腳步，貼近大自然，感受大自然的美好。

5、消費群體龐大：國家統計局最新發布的數據:60周歲及以上人口23086萬人,占總人口的16.7%，并且每年都在以6.63%的增速增長;同時我國0-14歲人口為22715萬人，在放開二胎后，未來0-14歲人口必將呈現上漲趨勢。天空農場未來的目標市場必將是老年人與少兒群體，中國城市休閑公共服務均不及格與 資源配置凸顯不合理對于老人而言，除了種菜，還可以養雞、散步。對于少兒群體，更是能得到極少的娛樂新體驗。

第一章 執行摘要 5
1.1 項目背景 5
1.2 項目概況 7
1.3 項目優勢 8
1.4 項目地產商合作的必要性 9
1.4.1 項目的搭建有利于提升購物中心的客流量 9
1.4.2 項目的搭建有利于提升購物中心的競爭力 10
1.4.3 項目的搭建有利于提升樓盤的銷售 11
第二章 項目介紹 12
2.1  項目摘要 12
2.1.1 項目名稱 12
2.1.2項目承辦單位 12
2.1.3 項目擬建地點 12
2.1.4 投資金額 12
2.2 主要產品與運營模式 12
2.3 項目投資回收期 15
2.3.1  主要財務指標 15
2.3.2 項目投資回報 16
第三章 項目行業分析 17
3.1 天空農場行業分析 17
3.1.1天空農場市場現狀分析 17
3.1.2  項目服務與產品市場前景 18
3.2  項目下游市場分析 19
3.2.1 親子游市場行業分析 19
1.超九成受訪者認同親子游對孩子健康成長很重要 19
2、親子游活動要知識性與娛樂性兼備 20
3.2.2 親子游用戶議價能力分析 21
3.2.3 蘇州市地產行業市場分析 22
一、蘇州市商品房情況分析 22
二、蘇州市商品房庫存量分析 23
三、蘇州市住宅市場情況分析 24
注：上表為官方住宅數據不包括酒店式公寓產品 25
3.2.4 地產行業議價能力分析 25
3.4 少兒興趣輔導行業市場分析 27
3.4.1 少兒教育市場分析 27
3.4.2 我國少兒教育課外輔導市場分析 28
3.4.3  2016年中國課外輔導少兒教育培訓市場分類占比分析 28
3.4.4  中國少兒課外興趣班教育培訓市場 29
3.3 天空農場項目終端市場總結 30
第四章 項目產品與服務 32
4.1 產品與服務介紹 32
4.1.1 項目產品介紹 32
4.1.2 項目產品服務 32
4.2  項目盈利產品的優勢 33
4.3  典型客戶 33
4.4  盈利方案 34
第五章 發展規劃與運營策略 35
5.1 企業發展規劃 35
5.5.1 企業組織架構 35
5.5.2 項目勞動定員 35
5.2 企業營銷戰略 36
5.2.1 企業運營規劃五種戰略詮釋 36
5.2.2項目戰略規劃選定 37
5.3 市場推廣方式 38
第六章   項目一階段目標達成 40
6.1  項目一階段目標達成收入核算 40
6.2項目目標達擬定 40
第七章  資金需求及使用規劃 42
7.1 項目進度計劃 42
7.2流動資金投入 43
7.3  項目總投資估算 43
7.4 總投資資金使用 43
第八章  財務分析 45
8.1 收入測算 45
8.2成本核算 46
8.2.1 管理人員成本核算 46
8.2.2  外購成本擬定 46
8.2.3  廣告成本 46
8.2.4 其他成本 47
8.2.5 總成本估算 48
8.3 利潤核算 48
8.4 財務指標 49
8.4.1財務內部收益率FIRR 51
8.4.2財務凈現值FNPV 51
8.4.3項目投資回收期Pt 52
8.5總投資收益率（ROI） 52
8.6 項目經濟效益分析 53
第九章 風險分析 55
9.1 風險因素及識別 55
9.1.1 市場風險 55
9.1.2 競爭風險 56
9.1.3 組織管理風險 56
9.1.4 政策風險 56
9.1.5 其他風險 57
9.2 風險評估 57
9.3 風險防范對策 59
第十章 結論及建議 60
10.1 結論 60
10.2 建議 60