2016年9月，由中國社會科學院城市發展與環境研究所及社會科學文獻出版社共同主辦的《城市藍皮書：中國城市發展報告No.9——邁向健康城市之路》發布會在京舉行。

藍皮書分析認為，隨著中國人口老齡化現象的加劇，中國需要進行醫療保健護理的老年人將不斷增加。據估計，到2020年，生活不能自理而需要醫療養老服務的老年人人數將突破2000萬，老年群體規模龐大。作為一個新興的健康產業發展領域，醫療養老具有巨大的市場規模，在未來的發展潛力巨大。

事實上，按照國際上普遍規律，一個國家60歲以上人口超過10%或者65歲以上人口超過7%就進入老齡化社會，我國在2010年就已經進入老齡化社會，并且進程還在加速。

根據民政局發布的《2014年社會服務發展統計公報》，我國60歲及以上老齡人口2.12億，占總人口的15.5%，成為了世界上首個老年人口突破2億的國家。截至2016年底，我國65歲以上老人已達15003萬人，占總人口比例為10.8%，已超國際老齡化標準。預計2050年我國老齡人口占比將超過30%，高于美國等大部分發達國家。

圖表0-1 我國老齡化發展趨勢

而老齡化帶來的直接影響就是養老問題。數據統計，2014年我國養老產業的市場容量為4.1萬億，占GDP的6.44%，預計到2020年，我國養老產業的市場空間將達到7.7萬億，到2030年有望實現22.3萬億；未來10到15年是養老產業發展的黃金時期。

圖表0-2 我國養老產業市場容量

同時，2010年我國老年人口消費規模達到1萬億元，預計從2014年至2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%左右增長到33%左右，成為全球老齡產業市場潛力最大的國家。

圖表0-3 2009-2015年我國養老服務行業市場規模

此外，相關政策也對養老產業的發展表示大力支持。資料顯示，“十三五”規劃綱要、《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》都提出，要積極應對人口老齡化的挑戰，建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的，覆蓋城鄉、規模適度、功能完善的多層次養老服務體系。

然而，我國當前的養老產業還在起初階段，發展還相當不成熟。

一方面，資料顯示，目前養老模式主要分三種：居家養老、社區養老以及機構養老。中國以低成本的居家養老為主，占比高達96%，商業模式仍需繼續探索。

圖表0-4 “十二五”養老規劃結構“9073”與目前養老結構

并且，根據《中國老齡產業發展報告（2014）》統計，截至2013年底，營利性民營養老機構中，40%企業虧損、51%基本持平、僅有9%的實現了盈利，而這9%盈利的養老機構中，凈利率大于5%的僅占22%，養老機構盈利能力普遍較弱。

另一方面，我國養老服務產業供求差異極大。對比百名老人5張床位的國際標準，截至2016年底，全國養老機構730.2萬張的床位數還遠遠不足；而在參照3個老年人一個護理員的國際標準，我國不足50萬的養老服務從業人員也嚴重不足，更不必談符合從業資格人數。

另外，目前我國農村老年人口占比超過57%，且普遍受教育水平偏低，擁有的財富水平偏低，可享受的社會保障不完備，因此老年人的消費能力和意愿都偏低，使得養老服務難以持續經營，需要進一步探索合適的商業模式，并找到突破的準確時機。

基于以上國家政策的大力支持、我國老年人生活品質提升的巨大市場需求與當前養老商業模式探索的不完備，南京市人大代表、南京市居家社區養老服務協會法定代表人（兼常務副會長）高慶玲女士充分利用其在養老產業多年累積的行業經驗、團隊優勢與資源優勢，創立了江蘇悅心養老產業集團，產業涉及養老服務、醫療服務、老年大學、老年旅游四大板塊，打造“悅心養老”品牌，全心為長者提供“管家式”養老服務，立志讓每個老人都能悅心養老。

2014年，集團在南京開展連鎖運營，已連鎖322個居家養老服務網點，2017年服務5萬老人（300萬人次），占南京市總服務規模的六分之一。

2016年，集團又開始布局全國連鎖。目前已在鎮江市、常州市、廣州市、佛山市、西寧市等地開設了14個連鎖居家養老站點。

時值南京市即將開展長期護理保險制度試點工作，為了迅速搶占市場，使公司快速、高效、穩定、科學的發展與壯大，經過集團創始人與資深合作人共同決策決定，發揮社會資本力量，出讓10%公司股權融資1000.00萬元，用于綜合護理中心建設、人員引進與市場推廣工作，公司全體人員對項目非常有信心，項目在后期的發展中必將從南京養老產業的標桿企業發展成為中國養老產業的標桿企業。

1.1 項目總體描述

隨著社會上老年人口增長速度加快、老年人高齡化趨勢加強和家庭空巢化問題的凸顯，“養老”開始與每個家庭都息息相關，如何養老、怎樣養老已成為每個人都需要考慮的問題。

而中國步入老齡化社會后，與養老產業有關的各項產業、項目紛紛興起，大到養老產業園、養老地產，小到養老院、家政保姆，都豎起了養老的“大旗”，“轟轟烈烈”地開展著招商引資、大興土木的工作，宣揚著滿足老年的訴求，給老年人打造一個最好的“晚年”。然而，那真的是老年人心目中晚年的樣子嗎？在占我國總人口17.3%（截至2017年底）的60歲以上老年人中，又有多少老人實實在在地享受到了養老產業的“甜頭兒”呢？

據調查顯示，居家養老仍然是當今社會的主流養老方式，90%以上的老年人目前的養老方式仍然是居家養老，70%的非老年人（60歲以下）打算將來選擇的養老方式也是居家養老。

非居家養老方式存在著種種問題，盡管機構養老與社區養老都提供了相對較完善的服務，但其還是忽略了老年人內心真正的需求。

如果以為老年人養老僅僅是解決身體健康與生活照料問題，那或許就“大錯特錯”了。據調查顯示，老年人最關心的問題除了基本生活問題之外，主要還有孤獨寂寞以及外出散步、購物不便等等，其中孤獨寂寞是排在第一位的憂慮，即使是在高端的養老院，老年人的心里訴求也常常會被忽略。據國務院印發的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》數據顯示，預計到2020年，全國高齡老年人將增加至2900萬人左右，獨居與空巢老年人將增加至1.18億人左右。在空巢老人中存在心理問題的比例達到60%，心情郁悶、沮喪以及失眠、覺得無所事事等都將成為養老之痛。

我國人口老齡化程度不斷升高，老年人日常護理需求也持續攀升。而伴隨年齡老化，老年人的身體機能也呈現出下降的趨勢，與此同時，老年人的疾病譜也在發生變化，心腦血管疾病、糖尿病及腫瘤等慢性非傳染性疾病發病率提高，高齡老人、失能老人及殘障老人對專業的日常醫療護理需求更為突出。

事實上，隨著社會的發展，許多老年人自身的養老需求已不再滿足于“老有所養”“老有所醫”，還希望“老有所樂”“老有所學”“老有所為”。因此，發展居家養老時，在滿足老年人保障性養老的基礎上，還應關注到其追求精神生活的訴求。要根據不同老年群體的特點，以享受快樂、愉悅精神為旨歸，通過喜聞樂見的文化服務形式與內容，展開多層次、有針對性的文娛項目，建立老年人藝術團體，充分調動起老年人參與文化生活的興趣，積極鼓勵、引導老年人參與文化建設，讓老年人“有事可做”。

悅心養老正是順應新時代產業需求的全新養老模式，以社區老人需求為根本，以社區養老服務為依托，以居家+醫護+教育+樂齡+公益為主的養老服務模式，標準化建設、專業化服務，打造一站式、多層次、廣覆蓋的居家養老服務。悅心養老可為老年人提供生活照料、醫療護理、精神慰藉、文化教育、家政服務、志愿者服務為一體的社區綜合性居家養老服務。

集團歷時12年，2014年起連鎖化建設運營悅心居家養老服務中心，截止2017年6月，先后共投資3500萬元在南京玄武區、鼓樓區等9個區以及鎮江、常州成立居家養老服務中心33個，擁有中心廚房4個、愛心助老點280個、專職服務人員200多人、愛心志愿者1156人，總服務人次達180萬。

悅心根據十九大精神，推進新時代幸福老年工程，精準定位老年群體照護、文化、健康、生活四大剛需，以“互聯網+醫養結合”為養老服務模式，以居家+醫護+教育+樂齡+公益為5S標準化、管家式服務體系養老創新模式，依托智能化醫養管理系統及先進的助老配套為老人提供醫、養、康、護、藥五位一體的全方位服務內容，在全國全力打造城市長者家庭品質生活專業服務商。

圖表1-1 悅心全新養老模式詮釋圖

1.2.3 項目資金投入規模

項目預計投入資金共計1000.00萬元，資金具體用途如下表所示：

圖表1-2 資金投入分布

目錄 1

前言 5

第一章 執行摘要 9

1.1 項目總體描述 9

1.2 項目摘要 11

1.2.1 項目名稱 11

1.2.2 項目承辦單位 11

1.2.3 項目資金投入規模 11

1.3 項目投資亮點 11

1.3.1 入場最佳時機 11

1.3.2 項目服務模式科學合理 14

1.3.3 穩定可觀的投資回報 16

1.4 項目未來收益 17

第二章 承辦單位介紹 19

2.1 承辦單位基本情況 19

2.1.1 承辦單位名稱 19

2.1.2 公司注冊信息 19

2.1.3 公司當前股權架構 19

2.1.4 承辦單位簡介 19

2.1.5 企業文化 20

2.2 項目運營團隊 20

2.2.1 主要人員 20

2.2.2 運營團隊 21

2.3 項目營銷理念 21

第三章 行業及市場分析 22

3.1 中國養老市場發展背景研究 22

3.1.1 政策環境分析 22

3.1.2 經濟環境分析 24

3.1.3 社會環境分析 25

3.1.4 技術環境分析 29

3.2 中國居家養老服務市場現狀分析 29

3.2.1 居家養老是我國主流養老方式 29

3.2.2 居家養老行業市場規模 30

3.2.3 消費者特征分析 31

3.2.4 專業護理人員缺乏 32

3.3 我國居家養老服務市場趨勢分析 33

第四章 項目產品服務分析 35

4.1 綜合護理中心建設標準 35

4.1.1 養老機構護理站基本標準(試行) 35

4.1.2 關于開展社區居家養老綜合護理中心建設試點的意見(南京市) 36

4.2 悅心養老服務簡介 37

4.2.1 文化養老 37

4.2.2 多樣化動態養老 38

4.2.3 居家養老 38

4.2.4 中醫養老 39

第五章 項目運營模式 41

5.1 擬定公司組織架構 41

5.2 品牌化戰略 41

5.3 連鎖化經營 42

5.4 專業化服務 43

5.5 標準化管理 43

5.6 智能化發展 44

第六章 目標經濟收益分析 45

6.1 預估說明 45

6.2 項目營業收入 45

第七章 財務分析 46

7.1 分析說明 46

7.2 編制依據 46

7.3 三大成本核算 47

7.3.1 財務費用 47

7.3.2 管理費用 47

7.3.3 銷售費用 48

7.3.4 主營業務成本 48

7.4 成本分類 48

7.4.1 總成本核算 48

7.4.2 固定成本 49

7.4.3 可變成本 49

7.4.4 運營成本 49

7.5 利潤核算 50

7.6 主要財務指標 50

7.6.1 盈利能力分析 50

7.6.2 財務內部收益率FIRR 52

7.6.3 財務凈現值FNPV 53

7.6.4 項目投資回收期Pt 53

7.7 投資回報率(ROI) 53

7.8 財務生存能力分析 54

7.9 財務指標的不確定性分析 54

7.10 評價結論 54

第八章 項目效益分析與資金退出 55

8.1 項目經濟效益分析 55

8.2 資金籌集方案 56

8.2.1 項目資金籌集方案 56

8.2.2 投資者雙方貢獻 56

8.3 資金退出方案 57

8.3.1 資金進入、退出方式 57

8.3.2 退出方式可行性 57

8.4 投資退出方案 58

8.4.1 股改上市 58

8.4.2 兼并收購 58

8.4.3 資本重組 58

第九章 風險分析 59

9.1 風險因素及識別 59

9.1.1 市場風險 59

9.1.2 競爭風險 59

9.1.3 資金風險 60

9.1.4 組織管理風險 60

9.1.5 政策風險 60

9.1.6 其他風險 60

9.2 風險評估 61

9.3 風險防范對策 62

第十章 結論與建議 63

10.1 結論 63

10.2建議 63