前言

     在闡述我們整個項目之前，我們先來了解一下如今養老地產在險企中的行業地位：

     簡單的說，目前險企針對養老地產這塊大蛋糕可闡述為：“險企跨界合作共謀發展”：

     近年來，傳統地產開發商、險資紛紛高調宣布布局養老產業，就連中石化、首鋼之類企業也跨界進入。據深圳市中金普華管理咨詢有限公司針對養老地產的市場調研，不完全統計顯示，截至2016年，有35家上市公司已經涉足或擬進入養老地產領域，其中以房企、險企為主。 從非上市公司的角度來看，根據公開資料及中金普華梳理，全國已經有80家房地產企業進入養老地產；有17家險企已進入或擬進入養老地產。

    從險企來看， 2016年10月22日，11家保險公司簽約加入“中國保險養老社區聯盟”。該聯盟旨在為保險公司和地產企業打造一個資源整合的平臺，建立資產池，助力保險公司發展養老社區，助力地產企業去庫存和轉型發展，并助力雙方跨界合作實現互惠互利。

從地產公司來看，有萬科、萬達、遠洋、保利、復興、綠城等房企進入養老產業，進入養老產業一方面源于這些房企的轉型需求，另一方面，加速的人口老齡化，也為這些房企提供了想象空間。

無論是房企險企，還是其他機構，涉足養老地產無疑瞅準了日益龐大的老齡人口。截至2015年年底，我國60歲以上老年人口為2.22億人，占全國總人口的16.1%。預計從2022年到2030年，中國老齡化進入急速發展階段，將由2.58億人增長到3.71億人，年均增長1，260萬人。

在此同時，首先險企面臨的第一大困境為： “盈利之困”：

與入住率息息相關、并被外界長期詬病的，是養老產業的盈利能力。 誠然，中國人口老齡化意味著養老產業將釋放巨大的經濟能量。據測算，2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總人口的16.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人，而目前中國養老市場帶來了約4萬億元人民幣的商機，到2030年可能增至13萬億元。因此，面臨轉型困惑的房企紛紛加入養老產業軍團：除了萬科，還有保利、恒大、綠城、金地、遠洋地產等。

然而，與賣房的巨大利潤相比，養老領域很難真正從現金流上賺錢。 “有的城市房子一平米可以賣10萬元，但一個項目一個月可能都賺不了那么多。”

首先算了一筆賬：以城花店雙人房收費（不收取一次性購置費方式）為例，入住的13位老人，8個一級護理（平均6500元/人/月），2個二級護理（5700元/人/月），3個三級護理（5300元/人/月），每月可預見收益為7.93萬元。據了解，僅就經營費用和收入而言，目前城花店仍未做到收支平衡。

 “而近郊的客戶往往是首次置業，比較年輕，父母也比較有活力，還沒有養老的需求，因此倒逼我們必須做市場化的考慮，要有獨立行走的能力后，才能出來找合適的物業進行改造，市場、客戶在哪里，我們就在哪里。”

    其次險企面臨第二大困境為：“資源、信息之困”

    我們先從險企投資養老地產項目的金額開始分析：一個高端養老產品的發行，對應出與之匹配的投資金額不成正比。例如：隨便幾個項目的投資就是上百億，而入住率與收益之間的核算，回報周期至少是二十年以上。

    在從資源與信息的掌握情況來分析：雖然目前險企在資源共享上做出了“跨界整合”的重大決策，但是資源共享有限、信息匹配不對稱、信息與資源“量”的局限使整個“跨界整個”目前還處于一個孵化、萌芽階段。如果把“全國資源、信息整合”視為成熟期，則距離“成熟期”落地時間保守估計，在國家政策大力支持與扶持的情況下，至少以二十年為單位計算，或許更長。

     其三就是入住率低與盈虧平衡點高的問題：

     入住率低：

     拿椿萱茂·雙橋老年公寓比喻，遠洋地產在這個項目中涉足了對服務水平要求更高的失智照護領域，共134個房間。目前，雙橋項目的入住率約為45%，青塔項目在2015年投入運營，目前入住率約為20%.。

    盈虧平衡點高：

以200~300張床位為例，運營3年左右，如果入住率達到80%，意味著項目是成功的。北一般而言，入住率達到70%~80%，是養老機構的盈虧平衡點。

    經總結，不難看出造成以上困境的根本，在于閑置資產太多。雖然目前各大保險公司發現了這個問題，并進行了一定的資源整合共享戰略，但是距閑置資產“市場化---客戶在哪，市場在哪，我們就在哪“這一目標尚遠。

      基于以上原因：金聯盛世電子商務集團有限公司創始人李鴻恩，經過前后五年的測試與開發，投資數億人民幣打造的“共享交互大系統”將消除以上險企、地產商所面臨的的困境，類似于共享單車、U步的模式，并且以“超塵逐電”之勢，五年內實現全國地產、險企、發行產品的資源整合。在整個項目藍圖規劃中，險企在前期無任何投資的情況下，就可實現盈利；地產商在0資金的情況下，即可啟動整個項目，發行的養老產品—將輻射至全國各省市，使養老產品的區域規模全國化、養老地產資源共享化、險企發行銷售產品“火爆化”。共同實現閑置資源共享交互互贏的新局面。

目錄

前言 9
第一章 執行摘要 15
1.1 項目背景 15
1.1.1地產業共享 15
1.1.2 險企養老地產業 16
1.1.3 保險業與養老地產業的有機結合 17
1.2 項目概述 17
1.2.1共享交互大系統簡介 17
1.2.2實現共享交互大系統共贏共享總覽 18
1.2.3 合作項目養老+保險+互聯網房地產操作流程概述 18
1.2.4  平臺的獨特性 21
1.3  項目系統功能概述 21
1.3.1實景看項目模塊功能（用戶功能） 21
1.3.2產品管理模塊功能（用戶功能） 21
1.3.3產品銷售管理模塊功能（用戶功能） 22
1.3.4工廠化生產管理模塊功能（地產設計功能） 22
1.3.5 招標管理模塊功能（地產建造招標管理功能） 23
1.3.6合同管理模塊功能（系統平臺對接功能） 24
1.3.7項目管理模塊功能（系統平臺對接功能） 24
1.3.8所有證券化管理模塊功能（系統平臺對接功能） 24
1.3.9結算管理模塊功能（系統平臺對接功能） 25
1.3.10統計分析模塊功能（系統平臺對接功能） 25
1.3.11基礎信息管理模塊功能（系統平臺對接功能） 25
1.3.12系統管理模塊功能（系統平臺對接功能） 26
1.3.13共享管理模塊功能（用戶操作功能） 26
1.3.14 交易系統管理模塊功能（系統平臺對接功能） 27
1.3.15營帳系統管理模塊功能（系統平臺對接功能） 27
1.3.16票據系統管理模塊功能（系統平臺對接功能） 27
1.3.17債務易貨系統模塊功能（系統平臺對接功能） 28
1.3.18足球票務模塊功能（系統平臺對接功能） 28
1.3.19 共享交互大系統總述 28
1.4 投資亮點 29
1.4.1    合作的必要性 29
1.4.1.1  保險公司合作的必要性 31
1.4.1.2  上市公司合作的必要性 31
1.4.1.3  地產商合作 的必要性 32
1.4.2共享系統的可行性 32
第二章 項目介紹 34
2.1 項目名稱 34
2.2 項目共享系統內容 34
2.3 項目共享優勢 34
2.4 項目共享愿景 34
2.5 投資金額 34
2.6 項目承辦單位概況 36
2.6.1 公司名稱 36
2.6.2 公司簡介 36
2.6.3 公司發展情況 36
2.6.4 共享交互大系統執行團隊 36
2.7 資金來源 38
2.8 搭建周期 38
2.9  系統主要搭建內容及規模 38
2.10 主要產品規模 44
2.11 項目投資回收期 44
2.12 財務指標匯總 44
第三章   項目行業市場分析 48
3.1  全國養老地產與險企結合市場分析 48
3.1.1  2014-2016年養老地產與險企結合市場總結 48
1. 發展規劃：十三五規劃引領產業發展方向，醫養結合貫穿始終 49
2. 專項看點：盤活存量支持供給、醫養結合模式深化落地、養老金融上升為國家戰略 49
3. 先鋒力量：基層養老、科技養老探尋養老產業新模式 51
3.1.2  2017-2022年養老地產與險企結合市場變化分析 53
1. 發展方向：注重服務，實現從養老地產到養老產業加速推進 54
2. 發展方式：收并購、強強聯合及投資為主要形式 54
3. 行業創新：新服務、新模式帶動養老產業發展 55
3.1.3  2017-2022年養老地產與險企結合市場趨勢展望 56
1. 人口：老齡人口規模遞增，細分市場發展存機遇 56
2. 政策：居家、社區養老將繼續成為政策關注重點 57
3. 供需：養老市場供需對接兩難待化解 57
4. 險企及產品：去地產化、細化服務成趨勢，適老化改造存空間 58
3.2.3  養老地產與險資企業行業市場痛點 59
3.2.3.1  養老地產行業市場痛點 59
1、中國養老地產行業痛點 59
2、國際養老地產破局 60
3.2.3.2 險資企業行業痛點 60
1、 投資額度巨大 60
2、投資回報和入住率還是問號 61
3、醫療管理考驗保險公司 62
3.2.4  項目的搭建解決行業痛點分析 63
3.3 全國酒店市場分析 64
3.3.1 中檔酒店市場規模和投資熱點 64
3.3.2中檔酒店消費人群畫像 67
3.3.3中檔酒店市場主流品牌實際業績表現分析 70
3.4  項目房地產業＋險企+共享交互實現分析 72
3.4.1 如何實現養老地產（酒店）共享 72
第四章  商業模式與SWOT分析 74
4.1 項目的商業模式 74
4.2 項目的五種戰略規劃詮釋與戰略選擇 74
4.2.1 滾雪球戰略 74
4.2.2"保齡球"戰略 75
4.2.3"采蘑菇"戰略 75
4.2.4"農村包圍城市"戰略 75
4.2.5"遍地開花"戰略 76
4.2.6  戰略選擇 76
4.3 SWOT分析 76
4.3.1 項目投資SWOT分析 76
4.3.2 項目SWOT戰略分析 77
1、增長性戰略（SO）戰略 78
2、多種經營戰略（ST）戰略 78
3、扭轉型戰略（WO）戰略與防御型戰略（WT）戰略 78
第五章 項目產品與服務 79
5.1 產品名稱與服務 79
5.1.1  保險公司發行產品 79
5.1.2 共享酒店產品內容 79
5.1.2 服務流程與產品價格定位 80
1、服務流程定位 80
2、價格定位與押金定位 80
5.2 產品適用領域細分 82
5.3  產品實現與典型客戶 82
第六章  項目實現與運營計劃 84
6.1  項目實現計劃 84
6.2 項目投資計劃規劃分析 84
6.3 項目運營計劃分析 85
6.3.1  平臺運營計劃 85
6.3.2  項目運營平臺運營計劃 85
第七章  項目財務指標分析 87
第一部分    平臺財務分析 87
7.1  總投資額分析 87
7.1.1 固定資產投資額 87
7.1.2  項目總投資 87
7.2  項目盈利點分析 88
7.2.1  項目盈利點分析 88
7.2.2  項目營業收入分析 88
7.3  項目成本分析 88
7.3.1  項目運營成本分析 88
7.3.2  項目其他成本分析 89
7.3.3  項目總成本分析 89
7.4 財務指標 89
7.4.1財務內部收益率FIRR 89
7.4.2財務凈現值FNPV 90
7.4.3項目投資回收期Pt 90
7.4 總投資收益率（ROI） 91
7.5  合作者貢獻 92
7.5.1  共享交互大系統貢獻 92
7.6.2  保險公司合作者貢獻 93
7.7 合作者權益 93
7.7.1  共享交互大系統合作者權益 93
7.7.2  保險公司合作者權益 93
第二部分  險企財務分析 95
7.1  總投資額分析 95
7.2  項目盈利點分析 95
7.2.1  項目盈利點分析 95
7.2.2  項目營業收入分析 96
7.3  項目成本分析 96
7.3.1  項目運營成本分析 96
7.3.2  項目其他成本分析 96
7.3.3  項目總成本分析 97
7.4 財務指標 97
7.4.1財務內部收益率FIRR 97
7.4.2財務凈現值FNPV 98
7.4.3項目投資回收期Pt 98
7.4 總投資收益率（ROI） 99
第八章   項目實施風險與建議 102
8.1 項目實現風險 102
8.2 項目實現建議 102