前言

對于養老地產的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀已經十分清楚。形成這一潛力市場的原因包括：中國已進入老齡化社會；傳統養老方式面臨挑戰；國內的養老設施滿足不了需求。
目前國內很多開發商在研究養老地產，但養老地產在我國大部分省份還是空白，國內純粹作為養老地產項目來發展的樓盤屈指可數，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、臺灣的長庚養生文化村等。
亞健康群體的高比例和社會老齡化的發展趨勢，使得中國社會在城市化推進過程中的住宅需求呈現多元化，養生地產已經被列為了住宅產業的稀缺產品。中國老年人口中已經到60歲及以上的人口15989萬人，約占全國總人口的12%，比上年上升了0.4個百分點。中國符合世界衛生組織關于健康定義的人群只占總人口數的15％，與此同時，有15％的人處在疾病狀態中，剩下70％的人處在“亞健康”狀態。
解決老年健康問題和亞健康的重要方式就是通過生態人居改善人體微循環，使得身心浸潤在完全生態的環境氛圍中，養生專家曾有過形象的比喻：人體就像一個彈簧，外部環境和工作勞累就是外力。長時間的緊張勞作和惡劣的環境使彈簧越來越緊繃，最終彈簧無法復原。所以，人的體力精力需要保持收支上的平衡，一段時間的緊張勞作，需要相當甚至更多的時間來調整，才能使機體恢復到正常狀態。人居環境的選擇至關重要，而擁有休閑、度假、養生三大主體功能的人居環境和住宅產品就成為了養生地產的重要組成。
養生地產，包含著養老地產、健康地產、旅游地產、度假地產的四重功能，在市場引導過程中應遵循循序漸進的導入原則，將人們被扭曲的社會價值觀、人生價值觀進行重新的梳理，再通過道教、歷史文化的引導將健康、保健、養生、長壽的理念灌輸給消費者，進而將養生地產的稀缺特性、投資保值特性、結合人生健康保健的重要性和社會圈層營銷體系進行整合宣導，就會在養生地產的市場推廣和消費引導中作出特色的營銷，專題的推介還會將一種全新的人生認識傳達給消費者，并在做地產運營的同時傳播著一種人生態度和價值取向。

基于以上原因，眉縣鼎盛置業有限公司打造的眉縣旅游養老小鎮，將引入各大行業跨界共享、共贏，共同打造“商業+旅游+養老地產（共享酒店）”共發展，共盈利。

第一章 執行摘要
1.1 項目背景
1.1.1 項目基本情況
眉縣磚機械科技示范園總建面45631平方米，是一座現代化高檔綜合性建筑項目，將成為眉縣標志性綜合產業園，由國際知名的建筑設計師精心設計，綜合商業樓與臨街商鋪、集中示范區共同組成具有人性化的大型科技示范園。
目前，項目將規劃轉型打造養老、健康、旅游、度假的四重功能集為一體的眉縣旅游特色小鎮項目，項目規劃建設建設3萬平米眉縣旅游養老小鎮，1萬平方米建設連排別墅，5000平方米建設成為1到5星級養老公寓。1.5萬平方米建設民俗小鎮。項目將引入比盈公司整體進行運作，用信托憑證、保單的形式進行運作，實現產品資產化、股權證券化。用運作到賬資金解決甲方9300萬。實現資產剝離。
項目位于美陽街十字大轉盤西北角，東臨310國道，西臨新莊村，南臨美陽街，北臨連霍高速路入口，距離連霍高速2公里，緊鄰310國道，出行十分快捷，交通便利。
1.1.2 項目指標
項目各項指標，如下表所示：

序號	指標
1	開發商	眉縣鼎盛置業有限公司
2	項目地址	項目位于美陽街十字大轉盤西北角，東臨310國道，西臨新莊村，南臨美陽街，北臨連霍高速路入口。
3	物業類別	商業
4	裝修狀況	毛坯
5	用地面積	46465平方米
6	建筑面積（包含輔助工程）	45631平方米
7	總戶數	735戶
8	容積率	1.32
9	綠化率	0.31
10	建筑密度	0.45
11	建筑高度	40.5米
12	建筑層數	11層
13	停車位	177輛

1.2 項目總體描述
旅游小鎮是旅游地產休閑體驗化、景區化的很好業態，相當于城市綜合體里面的主力店； 
1.2.1 旅游地產概念
旅游業——作為小鎮的造血機：形成產業磁力、消費磁力和就業磁力，凝聚成小鎮 ；
旅游地產——以旅游度假為目的的房地產開發，具有資源依托性、要素綜合性、開發銷售和經營方式多樣性，以及生活方式非常態化等特點 ；
旅游地產——的發展必須以旅游資源為核心 ；
旅游地產——必須依托旅游資源打造休閑度假概念 ；
旅游地產——兩個特點：一是可流通性，可異地置換；二是旅居型，不同于居家型房產 ；
旅游地產——關鍵是要先旅游，后地產。
1.2.2 旅游小鎮的特點
1、旅游小鎮只是旅游地產商開發商打造旅游吸引力和利潤點的一種項目載體，站在地產開發角度，旅游地產大于或包含旅游小鎮；
2、旅游地產存在前期沉淀資金大，開發周期長的特點，而旅游小鎮的休閑配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地產承載休閑、旅游、城市的物業形態屬性，其可通過地產出售或出租的形式變現，是一種解決旅游地產開發資金與周期的良好載體； 
3、旅游的六要素全部可通過地產形式在小鎮體現出來，且可經營可出售，而相比主題樂園、產業載體等旅游吸引核打造，其優勢顯而易見；
1.2.3 養生養老引導下的旅游小鎮開發模式
以養老養生為核心驅動的新型養老養生小城鎮是指在主要的城市群周邊交通便捷、生態環境較好的區域，迎合國家城鄉統籌和新型城鎮化建設的政策導向，以自然生態、健康人居為特質，以養老養生產業為核心驅動產業，以服務城鄉居民為宗旨，配套建設老年社區、醫院、生態農場、老年大學、商業街區等服務設施，營造一個養老養生人員和原住民和諧共處的小鎮。

養生養老小鎮	其他小鎮
旅游養老小鎮是一個提供養老養生服務的開放式的社區，配套完善的養老養生產業所需要的要素體系，并以此為核心吸引力，將周邊農民轉變成工人，配套一般城鎮所需要的設施，構建一個和諧的小城鎮。	其他小鎮的核心產業不是養老養生，配套設施也不是圍繞養老養生進行建設。

前言 3
第一章 執行摘要 5
1.1 項目背景 5
1.1.1 項目基本情況 5
1.1.2 項目指標 5
1.2 項目總體描述 6
1.2.1 旅游地產概念 6
1.2.2 旅游小鎮的特點 6
1.2.3 養生養老引導下的旅游小鎮開發模式 7
1.3  項目建設指標 7
1.4  主要財務指標 8
1.5 項目投資回報 8
1.6  項目財務指標匯總 9
第二章 公司基本情況及未來發展戰略 11
2.1 承辦單位 11
2.2 項目的發展戰略規劃 11
2.2.1 項目定位 11
2.2.2 公司的發展戰略 11
第三章 項目市場分析 13
3.1 中國養老地產行業市場需求分析 13
3.1.1中國老齡人口快速增長，養老地產市場需求不斷增大 13
3.1.2  中國目前宜居社區養老缺口巨大 14
3.2  中國養老地產行業市場供給分析 15
3.3 中國養老地產行業存在的問題 15
1、市場發育不成熟 15
2、產品層次較低端 16
3、政策保障不健全 16
3.4國內外養老市場比較分析 16
3.4.1 需求比較分析 16
3.4.2供給比較分析 16
3.4.3監管比較分析 17
3.5  市場總體規劃 18
3.5.1市場定位與經營理念 18
第四章合作流程介紹 20
4.1 公司市值 20
4.2 操作步驟 20
第五章 項目盈利模式 22
5.1 項目營業收入 22
5.1.1  項目盈利點 22
1、排別墅收益 22
2、民俗小鎮收益 22
3、養老公寓收益 22
5.1.2  項目收入 22
5.2項目目標達成 22
第七章  資金投資及使用規劃 23
7.1 項目進度計劃 23
7.1.1  項目固定資產投資 23
7.2.2 流動資金投入 24
7.3  項目總投資估算 24
7.4 總投資估算總結 24
第八章  財務分析 25
8.1 分析依據 25
8.1 收入測算 25
8.2成本核算 26
8.2.1 管理人員成本核算 26
8.2.2  廣告成本 26
8.2.3 其他成本 27
8.2.4 總成本估算 27
8.3 利潤核算 27
8.4 財務指標 28
8.4.1財務內部收益率FIRR 28
8.4.2財務凈現值FNPV 28
8.4.3項目投資回收期Pt 29
8.5總投資收益率（ROI） 29
第九章 項目效益分析與資金退出 30
9.1項目的經濟效益分析 30
表9-1  項目經濟效益分析表（單位：萬元） 30
9.2 融資方案 31
9.2.1 項目融資方案 31
9.2.2  投資者雙方貢獻 32
9.3 資金退出方案 32
9.3.1 資金進入、退出方式 32
9.3.2 退出方式可行性 33
9.4 投資退出方案 34
9.4.1 股改上市 34
9.4.2 兼并收購 34
9.4.3 資本重組 34
第十章 風險分析 35
10.1 風險因素及識別 35
10.1.1 市場風險 35
10.1.2 競爭風險 36
10.1.3 資金風險 36
10.1.4 組織管理風險 36
10.1.5 政策風險 37
10.1.6 其他風險 37
10.2 風險評估 38
10.3 風險防范對策 39
第十一章 結論及建議 40
11.1 結論 40
11.2 建議 40