隨著房地產行業逐漸告別高增長，進入穩定精細化發展階段，核心城市二手房不斷取代新房，日益占據主導地位。10月22日，易居房地產研究院發布的數據顯示，9月份北京、杭州、無錫等分居一二三線陣營的10大代表城市二手房成交量整體下滑15%。

當前房地產市場整體進入淡季，市場“旺季不旺”，傳統的“金九銀十”行情消失。不僅如此，綜合來看，10大城市二手房成交情況，近3個月呈現持續低迷態勢。

易居數據顯示，9月份，受監測的10個城市二手房成交量為5.2萬套，環比下降15%，同比下降11%。觀察10城二手房成交情況，近3個月成交量呈現持續低迷態勢。

中原地產研究中心的統計數據也顯示，9月份全月，北京二手房住宅簽約15283套。中原地產首席分析師張大偉分析認為，“從簽約量看，9月北京二手房住宅簽約套數與淡季7、8月基本持平。而且9月份一定程度上因為公積金政策收緊的末班車推動，整體來看，2018年金九成色不足”。

不僅僅是北京，全月的數據顯示，9月份杭州二手房成交量環比下降31%，已經連續4個月成交量環比下降。“杭州二手房成交量的變化可以作為當前部分城市二手房交易市場的晴雨表”。易居房地產研究院研究員王瑾釗分析認為，“隨著國家政策對房地產市場的調控，以及銀行信貸緊縮的影響，杭州二手房成交量可能會延續震蕩調整態勢”。

下半年以來，為了維持“房住不炒”的房地產主基調，行業內各種政策不斷出臺，并不斷查漏補缺，調控更精細，更全面。受制于限價、限售、限購等政策，多城新房成交出現縮量，一線及核心二線城市內部對限價政策的反應并不均衡，同城商品房價格也出現明顯分化。與此同時，二手房市場也相繼進入低谷。

從9月份10城二手房成交量排行看，蘇州二手房市場量能表現最強。其中以蘇州園區二手房成交最為活躍。易居研究院研究員王瑾釗分析指出，蘇州作為強二線代表城市，位于長三角城市群核心位置。蘇州本輪行情啟動較早，在2016年“930政策”之后成交量出現明顯萎縮。隨著今年蘇州二手房市場低迷狀態有所改善，蘇州二手房成交量展開反彈，未來蘇州二手房成交量將在偏高位震蕩運行。

另一方面，9月份杭州二手房成交量環比下降31%，已經連續4個月成交量環比下降。

觀察今年以來10大城市二手房成交量的累計數值，今年1-9月份10個城市二手房成交量為52.9萬套，相比去年同期水平下降了12%。觀察歷史數據，累計成交套數同比已經連降24個月。

在持續性的政策打壓和信貸政策限制下，購房者對于房產市場投資熱度正在全面降溫。

王瑾釗表示，在本輪房地產周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開始呈現降溫態勢，隨后增幅開始收窄，進而下跌。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現，在2016年第四季度就呈現了降溫的態勢，其走勢滯后于成交量曲線。

“近期數據也有類似的效應，即二手房成交量的跌幅在收窄，其價格曲線也略有反彈。受中央房地產調控政策以及銀行信貸政策的持續影響，預計部分城市二手房成交量將出現持續低迷盤整態勢”。王瑾釗分析認為，“從后市來看，隨著中央對房地產的持續調控不動搖以及房地產信貸收緊，預計四季度二手房成交量將維持低迷態勢”。

“限價政策持續情況下，房地產市場已經沒有淡旺季之分，市場更多看限價政策的嚴格與否”。張大偉表示，目前，多個城市房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。

綜合市場行情，以及下半年以來的房地產調控政策走勢，業內普遍認為，在中央提出對房地產市場堅決遏制上漲，以及棚改房安置方式調整的影響下，加之房企融資渠道被限制，各地土地市場流拍或者底價成交現象明顯。與此同時，購房者對于房地產市場的投資熱度也全面降溫。

王瑾釗分析預計，“后市來看，中央對房地產持續調控不動搖以及房地產信貸收緊的大環境下，預計四季度二手房成交量將維持低迷態勢”。